[摘要] 国务院总理温家宝也曾指出，推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。应该看到，中国经济发展水平有了很大提高，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化、城镇化成本，有必要也有条件大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例。
近些年来，随着城市化进程加快和房地产业迅猛发展，地方政府大量征收集体土地用于商业性开发，相对于土地增值总量而言，失地农民得到的补偿偏低，农民利益受损。
对这一问题，中央政府也愈加重视。28日的国务院常务会议讨论并通过了《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，该草案对农村集体土地征收补偿制度作了修改。而在党的十八大报告中，亦明确提出要改革征地制度，提高农民在土地增值中的分配比例。
在去年年底召开的中央农村工作会议上，国务院总理温家宝也曾指出，推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值。应该看到，中国经济发展水平有了很大提高，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化、城镇化成本，有必要也有条件大幅度提高农民在土地增值中的分配比例。
农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐长期关注研究农村土地制度，其在《中国农村土地制度六十年——回顾与展望》一书中对新中国成立以来的征地制度演变及土地增值分配问题做过系统分析与研究。近日，《财经日报》记者就土地增值分配问题专访了廖洪乐研究员。
财经日报:先请谈谈什么叫土地的增值?为什么会产生这个?目前这个规模有多大?
廖洪乐:通俗一点讲，土地增值就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯。比如，由原来的农业用地改为工业用地，由工业用地改为商业用地以及增加建筑容积等，都会产生土地增值。在我国，一般而言，土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后，剩余金额就是土地增值，它包括支付给农民的土地补偿费、安置补助费和社会保障费用，也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯。
在我国，土地增值主要有五个来源，即集体农业用地及未利用土地转为集体建设用地、集体农业用地及未利用土地转为国有建设用地、集体建设用地转为国有建设用地、集体建设用地深度开发、国有建设用地深度开发等。由于我国正处于工业化和城市化快速发展时期，再加上城市与农村土地分属于国家和农民集体，以及国家垄断建设用地一级市场，因此，集体土地征收（即集体土地转为国有建设用地）过程中产生的土地增值总量。
产生土地增值，主要有两个原因：一是土地用途改变，即土地被用作生产效率更高的用途；二是基础设施改善，导致地价上涨。
关于当前土地增值规模究竟有多大，政府并没有公布权威数据。不过，土地出让金收入和纯数据可提供一个大致范围，土地增值规模介于二者之间。根据统计数据和相关部门公布数据推算，1998~2011年，土地出让金收入累计达12.5万亿元，年均8928亿元；出让金纯累计达4.6万亿元，年均3285亿元。年份的2010年，土地出让金收入接近3万亿元，出让金纯超过1万亿元。
日报:现在土地增值的分配格局是怎样的情况?中央为什么多次提出要转变现有的格局？
廖洪乐:总体上，目前土地增值分配中政府占有份额偏高，作为土地使用权所有者的集体和农民占有份额偏低。根据本人2008年的一项研究，以土地出让为例，1995年每公顷土地出让金纯为66.1万元，其中政府获得47.2万元，集体和农民获得18.9万元，政府与集体和农民的土地增值分配比为2.5∶1。到了2005年，这个比例扩大到了9.7∶1。
集体和农民土地增值分配比例不断降低，直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地(社区网论坛商铺)价上涨幅度。比如，1995~2005年间，土地出让价格平均上涨了3.6倍，而征地补偿标准只提高了0.5倍。如果与政府商业用地出让收入相比，集体和农民在土地增值分配中的比例会更低。根据本人2007年对东部地区某县级市的调查，政府征收农民水田、集体建设用地和未利用土地用于商业开发时，政府与集体和农民的土地增值分配比分别为48∶1、98∶1和196∶1。
不过，也有部分经济发达地区（在的比例不高），集体经济组织用自己的土地搞工商业开发，土地增值主要由集体和农民占有，国家在增值分配中的比例偏低。
最近几年来，城市建设用地价格迅猛上涨，而征地补偿标准却没有做出相应调整，致使集体和农民在土地增值分配中处于更加不利的地位。
中央政府之所以要多次强调转变现有土地增值分配格局，也正是基于集体和农民利益受损严重的现实。事实上，农民为改变土地增值分配中的不利地位，做出了艰难抗争。最近十年来，此类事件不断增加，土地增值分配不合理是一个主要原因。
日报:要想转变目前的土地增值分配格局容易吗?会遭遇什么样的阻力?
廖洪乐:应当说，土地增值分配中集体和农民利益受损的状况早该改变了，但事实却是残酷的。一方面，农民不断抗争，另一方面，农民在土地增值分配中的比重却呈现下降趋势。之所以出现这种状况，根本原因在于既得利益集团不想做出改变，城市利益集团、地方政府甚至相关主管部门，出于自身利益或部门权力考虑，都不愿意做出改变，甚至还有意阻碍改革。
日报:未来土地增值的分配应由谁来主导?还是地方政府吗?这个过程中如何保护农民的权益?
廖洪乐:关于未来土地增值分配由谁主导的问题，有两种模式可供选择。种模式，仍然采用目前政府主导模式。政府垄断城市建设用地市场，农民集体土地转为城市建设用地仍然须先征收为国有。与此同时，政府提高补偿标准。
第二种模式，由市场来主导。政府允许农村集体土地进入城市建设用地一级市场，集体和农民获得土地出让金或租金，政府以向集体和农民收取相关税收的方式参与土地增值分配。
应当说，第二种模式更有利于解决区域经济发展不平衡问题，更有利于缩小城乡差距。如果仍然采用由政府主导统一制定补偿标准，很难适应我国地区经济发展不平衡特点。补偿标准定高了，比较符合经济发达地区，经济不发达地区可能承受不起；补偿标准定低了，经济不发达地区可以承受，经济发达地区农民却不愿意。统一补偿标准，征地成本相差不大，不利于经济发达地区产业资本向不发达地区转移，不利于缩小地区差距。
如果由市场来主导，那就好办多了。经济发达地区地价高，集体和农民多；经济不发达地区地价低，集体和农民也低。由于经济不发达地区地价低，投资成本也低，发达地区的产业就会向不发达地区转移。
因此，由市场来定地价，对缩小地区差异有好处。此外，允许集体建设用地直接进入一级市场，将大大提高集体和农民在土地增值分配中的比例，对于缩小城乡差距也有好处。
因此，第二种模式更符合社会主义市场经济体制的要求，也更符合城乡一体化要求。
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（来源：财经日报）国务院总理温家宝28日主持召开国务院常务会议，听取农业和农村工作汇报，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》。临近2012年年末，呼唤多年的集体土地征收制度改革终于迈出一步，未来失地农民有望提高在土地增值中的分配比例。
国务院总理温家宝28日主持召开国务院常务会议，听取农业和农村工作汇报，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》。
国务院发展研究中心研究员刘守英对《财经日报》评论称，作为“十八大”之后的次国务院常务会议就讨论农业和农村问题，表明了政府对“三农”工作的重视。
除了重点讨论农民经营体制改革外，此次会议也多次涉及农民土地议题。
会议指出，在工业化、城镇化加快的情况下，占地过多过快问题日益突出，不仅影响农村稳定，而且威胁粮食安全，必须推进改革、健全法制，严格约束占用耕地。
对于土地征收制度，近年来中央已多次表态要进行修改。2008年召开的中国共产党十七届三中全会就要求，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围。而“十八大”报告也明确提出，要改革征地制度，提高农民在土地增值中的分配比例。
在我国现行土地制度中，土地征收环节近年来成为矛盾高发区，主要原因在于集体土地被征收为国有土地后，往往能为征地一方带来很大的增值，而被征地一方所获得的补偿相对较少。
依照我国现行征地补偿办法，对失地农民的补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费以及当地政府以国有土地有偿使用收入所做的补贴，总和不超过具体地块平均亩产的30倍。但因农地产值相对不高，导致补偿费用偏低，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大。
宅基地的补偿则没有明确的统一标准，在实践中，有些地方按附着物补偿，而有些地方则单独补偿。以本报记者了解到的东部沿海某县情况为例，该县建一个影视拍摄基地，农民被征的耕地，按现有法规，每亩仅获数万元补偿；而建一个市政工程征用了一个村几乎所有农民的宅基地，则每户农民都获得了几套房屋作为补偿。
昨日接受本报采访时，农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐表示，目前土地增值分配中政府占有份额偏高，作为土地所有者的集体和农民占有份额偏低。集体和农民土地增值分配比例不断降低，直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。
“比如，1995~2005年间，土地出让价格平均上涨了3.6倍，而征地补偿标准只提高了0.5倍。如果与政府商业用地出让收入相比，集体和农民在土地增值分配中的比例会更低。”廖洪乐称。
去年的12月27日，中央农村工作会议召开。正是在这次会议上，国务院总理温家宝提出，应该看到，我国经济发展水平有了很大提高，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化、城镇化成本，有必要也有条件大幅度提高农民在土地增值中的分配比例。
随后的2012年两会上，温家宝进一步明确；在其任职的最后一年，政府将做几件困难的事情，其中第二件事情，就是要制定并出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障农民承包地的财产权。
分步市场化？
虽然此次国务院常务会议并未公开集体土地征收补偿制度修改的具体内容，不过，此前从政界和学界透露出来的信号均显示，征地制度改革将主要侧重两个方向，一是提高征地补偿，二是缩小征地范围。
廖洪乐表示，改革集体土地征收制度，肯定要实现的目标之一应该是提高征地补偿标准，而缩小征地范围则是十七届三中全会上就做了明确的规定。
就土地增值分配改革问题，廖洪乐曾提出过两种模式，一是仍然采用目前政府主导模式。政府垄断城市建设用地市场，农民集体土地转为城市建设用地仍然须先征收为国有。与此同时，政府提高补偿标准。
第二种模式，则是由市场来主导。政府允许农村集体土地进入城市建设用地一级市场，集体和农民获得土地出让金或租金，政府以向集体和农民收取相关税收的方式参与土地增值分配。
至于未来具体会怎么修改，廖洪乐表示目前还不好判断。“是分几步走，还是一步到位？现在看来分几步走的可能性更大些。”
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（来源：东方网）因下半年以来的积极出货，部分开发商资金解困之后，被积压的拿地需求开始逐渐释放，与此同时，近期推出众多地块中不乏核心地段的优质地块，还有个别再次出让的地块降低了出让底价。在此背景之下，土地市场近两个月来呈现供需两旺势头。
据汉宇地产土地监测数据显示，10月份，上海共成交14幅经营性用地（不含动迁及保障房用地），出让金额达129.88亿元，创下14个月以来的历史新高。11月1日—15日，上海土地市场共成交10幅地块，虽成交金额与上月相比存在差距，为32.48亿元，但如下半月计划出让的17幅经营性地块均能成功成交的话，将顺利打破年内土地市场月成交经营性地块幅数纪录。
城市规划核心地块最抢手
在黄浦江沿岸周边，如徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块就经过激烈的竞价，最终被上海保利建锦房地产有限公司,信保（天津）股权投资基金管理有限公司以45亿元总价摘得，溢价率43%，折合楼板价为27055元/平方米。而就在保利地产摘得徐汇滨江地块的第二天，保利地产又联合融创中国通过挂牌转让方式以21.24亿元竞得森兰·外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块，楼板价17678元/平方米，溢价率59.58%。
汉宇地产市场研究部经理付伟指出，作为具有央企背景的保利地产，在参与一些优质地块的争夺战中，透露出“志在必得”的坚决决心。短期内集中拿地的行为，难免会释放出未来楼市企稳或者持续回暖的积极信号，从而影响买卖双方对后期市场的整体预判。而释放积极拿地信号的同时，开发商并没有失去理性。面对大体量的优质地块，保利更多地倾向于采用“联合作战”的模式参与竞标。此方法不仅可以降低购地费用在自身总资产的占用率，同时未来所面临的政策、融资等一系列风险也会得到相应分散。
“复出”地块纷纷顺利成交
10月以来，上海土地市场出现了不少“复出”地块也同样吸引眼球。以浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04为例，该地块曾于去年成交，被退地后，今年11月二度入市最终被嘉华旗下华控有限公司以6.71亿的价格摘得，成交楼板价为21682元/平方米，反超地块去年成交总价约1000万元。汉宇地产市场研究部经理付伟指出，此幅地块地处金桥板块，虽然出让体量不大，但凭借周边整体配套成熟等优先条件，支撑着房企强烈的拿地意愿。该地块未来建成之后，将有望成为板块内又一品质相对较优的代表楼盘。
除了曾被退地地块，还有不少“流拍”地块也于近日顺利出让。付伟指出，2011年共产生27幅经营性用地“流拍”。而这些地块陆续在今年进入市场，截止到11月19日，已有9幅“流拍”地块顺利出让。其中，自10月份以来，就有5幅地块集中成交。虽然，房企的自有资金通过销售渠道有所增长，因而土地储备成为近期开发商首要任务之一，但理性择地成为他们拿地的普遍特性。去年产生的诸多流拍地块中，不单纯是由于地块自身缺乏吸引力所造成，更多的是由于房企的销售业绩无法支撑其在土地市场中有所作为，而地方政府为能够顺利出让这些流拍地块，大多会选择下调起拍价的策略。这将吸引部分有意向拿地的开发商存在“抄底”心态，尤其是对于优质地块而言。
从近期成交的5幅“复出”地块表现来看，的确呈现出显著的差异化表现。以嘉定的两幅纯住宅用地：嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块以及嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块（03B-12、03B-13）为例，最终均以30%以上的溢价率成交，而中标房企资金实力不俗，分别是三湘及绿地。嘉定区仍旧作为新房住宅市场未来重点开发之地，大体量的地块对于大型房企而言依旧具备较大吸引力。与之形成鲜明对比的是，一些非热点板块的流拍宅地，则大多以底价的状态成交。
企业应及时“换仓”谋求发展
在最近两个月的上海土地市场，大型央企的身影相当活跃。策源地产董事长邹泽人指出，大型央企对热门地块的追逐，既有对后市走势判断的考量，也说明今年以来优质地块供应稀少，大型企业显得较为“饥渴”。房企资金状况的好转加上土地供应的增多，预计11、12月本市土地市场或将继续维持回暖的趋势。
值得关注的是，土地资源向龙头房企集中也就意味着商品房市场的集中度也会越来越高，并且会伴随着市场的发展逐渐提高。同策咨询与研发中心副总经理张思指出，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势。
而关于中小企业面临的现状，汉宇地产董事总经理施宏叡指出，当下，鉴于大型房地产开发企业具备更强的资金实力，相较而言，国内中小房企无论是融资渠道还是产品销售等各方面，均不占优势，这将使其很难在一、二线城市的土地市场中有所斩获，因此更多地将目光锁定于三、四线城市中进行布局。而这种状态，随着调控日益常态化，将愈发成为未来土地市场的主流格局。
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