国土部严控各地楼市调控政策 地价增速再放缓

上海证券报  2012-10-20 08:40

[摘要] 19日，国土资源部公布今年第三季度全国地价的总体情况。“第三季度全国主要监测城市地价总体平稳，环比微升，同比增长率持续下降。”国土资源部地价所所长赵松19日表示，第三季度住宅地价4564元/平方米，增速连续5个季度放缓。

19日，国土资源部公布今年第三季度地价的总体情况。“第三季度主要监测城市地价总体平稳，环比微升，同比增长率持续下降。”国土资源部地价所所长赵松19日表示，第三季度住宅地价4564元/平方米，增速连续5个季度放缓。

土地市场处于盘整态势

情况报告显示，第三季度主要监测城市地价总体水平是3093元/平方米，同比增长1.77%。其中，和住房相关度的住宅用地价格三季度平均4564元/平方米，环比增长0.92%，同比增长1.03%，地价同比增速继续放缓，较上一季度下调0.74个百分点，增速连续5个季度回调。

据分析，主要监测城市住宅地价环比变化处于平稳区间，环比持平和负增长的城市个数明显减少，同比负增长的城市个数所占比例增至三分之一。

“第三季度，各城市住宅用地价格环比增长率总体处于平稳波动态势，105个城市中涨幅位于-1%至1%区间的城市共计63个，涨幅超过3%的城市6个，分别为呼和浩特(5.83%)、荆州(5.13%)、深圳(4.61%)、齐齐哈尔(3.61%)、洛阳(3.57%)、昆明(3.33%)。住宅用地价格环比持平和下降的城市为21个，较上一季度减少33个，与近期70个大中城市住宅销售价格变化态势基本一致。”报告说。

报告认为，综合国内外因素来看，宏观经济走低的态势在短期内难以改变，采取多种措施促进经济平稳健康发展仍是中央及地方政府在今后一段时间的首要目标；货币政策或将继续适度调整，政府投资力度进一步加大。在此背景下，四季度土地供需将双向增加，市场活跃度有所上升，全年土地市场整体将处于盘整态势，地价不会出现大幅涨跌。

国土部建议做好政策储备

报告称，三季度主要城市异常交易地块数量明显高于前两个季度，但低于去年同期水平。

据统计，截至9月30日，第三季度上报的成交异常交易地块31宗，比上一季度增加17宗，与去年同季度相比减少92宗，同比跌幅为74.79%。高溢价成交地块数量仍处于调控以来的较低水平。平均溢价率为105%，较上一季度降低了25个百分点，与去年同季度相比下降了53个百分点。

报告分析认为，一方面，地方政府贯彻落实中央关于坚持房地产调控不动摇的政策方针，着眼长久，为保证未来房屋供应，落实供地计划，加快了供地节奏；另一方面，在本轮调控以来的去库存化过程中，房企库存压力逐渐释放，迫切需要增加土地储备，拿地需求旺盛、态度积极、策略谨慎；加之近期国家统计局公布的房地产相关指标基本呈现向好态势，带动了房地产用地市场出现回暖迹象。

就房地产用地而言，二、三季度商、住地价的平稳微升态势与房地产市场变化轨迹基本吻合，如无实质性紧缩型房地产调控政策出台，预计2012年第四季度，住宅等房地产用地价格可能持续回升。

报告建议，下一阶段应着重关注三大问题。其一是严格监控各地的房地产调控政策变化，在经济下行压力持续的背景下，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式。要巩固和强化已取得的房地产调控效果。

二是随着四季度传统供地高峰期到来，应研究科学实施土地供应，大量推地有利于实现应保尽保，满足各业用地需求，促进今后2-3年内房屋的有效供应，同时也要避免个别区域优质地块集中入市引发的炒作。

三是针对近期部分大型房企加速拿地，局部市场量价齐升的现象，需提前做好政策储备、公开和正确解读市场信息，引导市场理性行为。

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（来源：新京报）上半年的库存的成功去化，使增加土储成为房企下半年的当务之急。地方土地市场快马加鞭的放量速度，更加刺激了房企的拿地热情；四处撒网、大小通吃成为房企在土地市场近期的主旋律。

9月以来房企拿地开销破300亿

各大的房企密集拿地以增加储备的动作仍在继续。一轮发生在10月17日，经过现场86轮的激烈角逐，万科以15.18亿元摘得厦门当天公开出让的8宗地块中，热度的集美区综合地块；而仅仅是“双节”后不到2周的时间，万科已在土地市场二次出手，另一宗则是10月8日，在广东佛山南海区以6.5亿元竞得商业金融用地。

据不完全统计，从9月至今，万科已在包括北京、广州、东莞、青岛、秦皇岛、杭州等10多个城市频繁拿地。而这些只是前奏，万科集团总裁郁亮曾在公开的场合表示“手里有470亿现金流，四季度还是会买很多地”，这与万科一贯平稳销售的作风大相径庭，近来其在土地市场上表现得更加主动。

事实上，龙头万科四处拿地的表现只不过是当前土地市场上的缩影。记者根据公开的资料初步统计，10月1日以来的半个月内，大型的房企及其联合体在土地市场的开销达200多亿元。而9月以来，包括万科、保利、融创、龙湖等多家品牌房企在内，用于拿地的开销已突破300亿元。

与此同时，房企融资的动作也更加集中。据不完全统计，9月份的以来，至少11家房企进行过融资或者明确表示有融资意愿。除龙湖外，还有包括保利、金地、佳兆业等典型房企通过各类渠道融资。业内人士指出，这些融资行为多数是用于购地所需。

优质地块吸引开发商出手

开发商集中拿地，与其资金链和市场的预期是分不开的。中国房地产学会副会长陈国强表示，楼市回暖使得开发商资金逐步回笼，同时对行业未来预期看好，在这种形势下，有实力的房企开始“储备粮草”。他还指出，地方政府近一段时间加快推地节奏，推出部分优质土地也是吸引开发商出手的主要原因。

事实上，黄金周以来各地的推地潮纷纷涌现。10月8日和9日，广东省的佛山市集聚了万科、保利、佳兆业等房企，其中佳兆业经过与保利、招商等房企巨头的角逐，夺取南海金融高新区三块土地，溢价率超70%。

紧接着，长沙市的供地浪潮袭来。10月10日，长沙共出让6宗地，总的成交额为38.05亿元。在之后的16日，长沙市又有7宗土地以总价25.57亿元成功出让。长沙今年出让的地块——滨江新城B7地块被保利万科的联合体以32.56亿元竞得。

10月11日，杭州的主城区迎来当月首场土地拍卖，5宗地总计出让面积25万平方米，总计出让金额达37.7亿元。16日，杭州另有三宗商业地块成交。

10月12日，武汉市举行土地的拍卖会，最终出让土地12块，总成交金额约20.24亿元。

不仅是这些城市，进入10月以来，上海、成都、沈阳、福州、珠海，乃至固安、廊坊等地都有土地相继推出。近日，武汉、天津等地陆续挂出地块，将于11月交易。

“现在地方政府卖地的需求甚至比开发商拿地的需求还要迫切。”阳光100常务副总裁范小冲表示，土地财政可以占到地方政府整体财政收入的70%-80%。而之前严厉的调控使得土地市场进入冰点。最近一段时间楼市回暖，地方政府借这个时机推出一些优良地块来吸引开发商，缓解财政方面的压力。