[摘要] 目前的库存逆增系“金九银十”房企推盘增加所致，并非滞销。而拿地的复苏则表明房企资金面得到缓解，对后市存有乐观预期。但受需求放缓和调控政策从紧影响，预计四季度房地产活跃度有限，市场将由惯性上涨转为盘整震荡。
住宅库存量9月再创新高。数据显示，20个大城市9月末库存环比（比上月）增长6%。与此同时，房企拿地热情日渐高涨。
业内人士分析指出，目前的库存逆增系“金九银十”房企推盘增加所致，并非滞销。而拿地的复苏则表明房企资金面得到缓解，对后市存有乐观预期。但受需求放缓和调控政策从紧影响，预计四季度房地产活跃度有限，市场将由惯性上涨转为盘整震荡。
一二线城市库存逆增
与此同时，土地市场的热度却在升温。链家地产研究数据表明，今年1－9月份，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企的拿地金额已达到931亿元。
“一般来说，房企拿地和库存增多现象相悖，几乎不可能同时出现。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
链家地产市场研究部研究员张絮指出，一方面，虽然市场溢价率有所走高，但多为优质地块，整体并没有出现过热的情况。另一方面，资金面及销售较好的大型房企补仓迹象明显，而小房企则依旧以去库存为主，拿地参与度并不高。“从销售回款以及融资能力来看，实力房企都更胜一筹。尤其对于一线城市，地价水平较高，中小房企生存空间有限。”
“实力房企的战略考虑”
事实上，房企拿地是一种补库存的正常行为，在一定程度上弥补了未来的供应缺口。而土地市场的活跃与否，也被认为是观察楼市冷热的一个窗口。
“拿地需求旺盛传递出两个信号，一是库存减少，二是后市被看好。”张大伟说。
不少专家都表示，拿地复苏表明上半年房地产企业的“去库存化”取得了成效。
业内分析说，前三季度，以中端刚需为主的楼盘销售量不错，很大程度上缓解了企业的资金面。而企业拿地也表明了有实力的房企为了扩大市场占有率，已在进行下一步战略考虑。（编注：据研究机构龙洲经讯估计，中国2.3亿城市家庭中，约有5000万个家庭的住房低于正常标准，这些住房往往缺乏供一家独用的卫生间和厨房。龙洲经讯说，在2030年之前中国每年还需要建设1000万套住房。另据搜房统计，中国城市的人均住房面积约为30平方米，而一些地方政府的目标是，到2015年时本地的人均住房面积要达到约40平方米。）
值得注意的是，在拿地“盛宴”中，品牌房企表现抢眼，这也标志着，大型企业凭借雄厚的资金实力和较高的品牌溢价效应，面对市场波动表现出较强的适应能力，而中小房企的经营状况和资金情况则面临考验，房企之间的分化进一步加剧。
同时，业内人士也指出，拿地热的背后预示着库存逆增只是一种暂时性的现象。“目前的库存量增长主要是近期市场去化率减弱，‘金九银十’房企推盘增加的结果，并不意味着滞销。”张絮告诉记者。
上海某研究院研究员严跃则提到，库存逆增与9月份市场预期差距太大有关。“房企为了能赶上这一传统销售旺季，加大了推盘量。而购房者受楼市持续调控的影响，看而不买，持续观望，造成了交易量相对疲软。”
事实上，进入10月以来，这一现象已得到改善。
上海某研究院监测数据显示，截至10月16日，20个大城市的库存量为8420万平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13个城市库存量出现不同程度的下降。
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“四季度楼市趋活跃”
专家预计，三季度的房地产市场，在楼市持续调控与市场参与者的博弈中过去，四季度整体楼市量价将维持相对稳定的水平。
“10月份的市场受到9月份成交惯性的影响有所波动，但随着需求增速逐渐放缓，政策及信贷环境趋于稳定，新盘的去化率及二手房的新增客源量有所下降，整体市场将逐渐呈现不温不火的局面。”张絮说。
也认为，尽管四季度楼市活跃度会有所增加，但不会创年内新高。“成交量将保持高位盘整和震荡，而从6月开始止跌反弹的价格，在四季度的涨幅将维持盘整格局。”
对于未来房企的主要任务，称，目前楼市还没有到完全乐观的时候。大多数中小型房企还是应该以跑量为主，应该促销，以价换量。
专家同时提醒，业绩表现不同的房企，应该采取不同的策略。库存积压比较严重的企业，应当尽早消化手中的库存，而之前去库存效果较好的房企应当合理配置企业资源，避免让自己陷于“库存逆增”的困境。
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（来源：齐鲁晚报）随着供暖季到来,供暖问题备受关注。与新建小区和老小区遇到的供暖难题不同,由于在政策上存在一些限制,小产权房供暖还处于夹缝中。
多数小产权房无集中供暖
“看到别人都通了暖气,我们都很羡慕。”16日,家住白马山附近某小产权房的居民李先生告诉记者,为早日加入集中供暖,小区居民多次询问物业得知,当初就没有规划铺设暖气管道、建换热站,加之涉及小产权房的土地证问题,现在申请供暖比较困难。
白马山周边建有不少小产权房,大多数没有通暖。白马山街道办事处的邵先生透露,由于地处城乡接合部,许多小产权房小区都是村落改建而成,位置较为偏僻,各项配套设施跟进较慢,去年开始各村证房小区开始铺设天然气管道,不少小区通上了燃气。但由于缺少热源、管道铺设困难,供暖一直没跟上。
“别人是没法供暖,可我们有暖气的也有烦心事。”家住小清河北岸一处旧村改造房的居民刘先生说,他在这里买了一处房子,虽有正常供暖,但无法报停。而该小区居委会工作人员则表示,暖气想要报停也行,但家中的水、电、暖气必须全部报停。
由于小产权房不受法律保护,业主在与开发商发生纠纷时,无法像其他业主一样享受政策规定的正常权利。通常情况下,业主只能吃哑巴亏。
没房产证开户审批都很难
济南市供热办相关负责人表示,小区如果要加入集中供暖,需要到审批大厅交纳开户费,持缴费证明即可到供热部门申请供暖。但由于小产权房缺乏土地证、房产证等相关证件,审批这一关一般都很难通过。
既然审批这一关都很难通过,但为什么还有不少小区能够正常通上暖气呢?对此,一位供热业内人士表示,不少小产权房开发商想办法打通了审批这一关节,只要交纳了配套费用,供热企业没有理由阻止其加入集中供暖。
另外,在集中供暖之外,社会上还有不少其他的供暖方式。不少小产权房的开发建设方都是自供自营单位,拥有经过环保审批的锅炉房,可给所属的小区自行供暖。
“小产权房要想享受与商品房一样的供暖权利,还需要大政策的改变。”据供热部门介绍,小产权房是个历史遗留问题,目前还处于非法的状态,其供暖问题并不是一个部门或一个地方能解决的。
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