[摘要] 有没有办法，让购房者一劳永逸地解决可能困扰自己一家人的问题？记者采访了解到，针对类似现象，其实是有办法可以预防的，那就是在买房之后、完成产权转移之前，通过办理预告登记，为自己将来拿到房屋产权加把“安全锁”。
卖家“一方多卖”，多位购房者谁能获得共同购买房屋的合法产权？不良开发商资金链断裂前夕“卷款跑路”了，购房者和开发商的其他债权人，谁能优先获得对相关房产的请求权？有没有办法，让购房者一劳永逸地解决这些可能困扰自己一家人的问题？记者采访了解到，针对类似现象，其实是有办法可以预防的，那就是在买房之后、完成产权转移之前，通过办理预告登记，为自己将来拿到房屋产权加把“安全锁”。
形势严峻“一房多卖”纠纷多
自本轮房地产调控以来，包括济南在内的国内多个城市，都出现了开发商因为经营困难、卷款而逃的现象，其中部分不良开发商就涉嫌“一房二卖”甚至“一房多卖”。去年我市曝出的“舜耕名筑”开发商“跑路”事件，其中就有“一房多卖”现象，严重的，一套房子竟然卖给了五六个购房人。记者日前还了解到，二环东路附近某个已基本烂尾的住宅项目，也有类似的“一房多卖”现象，购房者看着已接近封顶的楼房，不仅无法住进去，还不知道最后到底能否讨回公道。
买商品房光有网签并不够
随着消费观念的改变和维权意识的不断增强，不少购房者在买房前，都会“恶补”一下相关知识，比如最需要了解的房地产政策法规、房屋建筑质量、户型、小区内部环境与配套、周边交通医疗教育以及商业市政配套，甚至包括“学”等等。无非是为了买房时能从信任的开发商那里买到一套最适合自己的房子，并在一定期限后，顺利收房入住并办完产权手续。
在政府主管部门的要求下，在媒体的广泛宣传下，不少购房者知道买房子需要看开发商是否“五证齐全”，这“五证”包括规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》、国土部门核发的《国有土地使用权证》、规划部门核发的《建设工程规划许可证》、建设主管部门核发的《建设工程施工许可证》和建设主管部门核发的《商品房销售(预售)许可证》。大多数购房者还知道，在与开发商签订纸质的《商品房买卖合同》后，还应该督促开发商办理商品房买卖网签备案手续，为建设主管部门做好监督管理工作提供依据。
但房产专家和法律人士指出，买商品房，光看“五证”、仅有网签还不够，因为网签合同仅仅是建设主管部门行使管理职能的一个手段，并不是维护购房者合法权益的有效依据。换句话说，老百姓购买预售商品房，订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有其他的效力，所以购房者无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”的情况发生，仅能在这种情况发生时主张开发商违约进行损害赔偿，而无法获得指定的房屋。其中，通过网签购房的购房者，与只和开发商签订普通纸质合同的购房者，在法律地位上是一样的，如果通过司法程序来进行判决，二者最终的法律依据都是《合同法》，只要两份合同都真实有效，其法律效力就是一样的。
因此，在购房之后，要尽努力维护自己的合法权益不受侵害，避免类似开发商“一房多卖”、“卷款跑路”给自己带来的无尽烦恼和巨大损失，购房者应该在签订购房合同并办完网签之后，交房入住并顺利拿到房屋产权证明之前，要求开发商协同办理预告登记手续，或者在允许的条件下单方办理商品房预告登记手续，为自己寻找一个维护合法权益的有力武器。
预告登记都有啥用处
预告登记来源于《物权法》的相关规定，是来防止出现不动产物权争议的一大利器。《物权法》第20条明确规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。简单地说，预告登记就是对申请人将会取得某项物权的事实进行公示，登记后，如果其他人再来主张该物权将是无效的。
房产专家和法律人士指出，购房人办理预告登记，相当于给自己将来拿到房屋产权加了把“安全锁”，因此推行商品房预告登记制度，首要好处就是有助于规范商品房交易市场，切实保障购房者的合法权益。按照我市商品房销售、备案的运行机制，房地产开发公司办理预售前，首先应到登记机构进行预测绘数据成果挂接入库，测绘机构根据开发公司规划施工图，按照预测绘规范出具预测绘报告，登记机构将据此建立预销售楼盘表，这样原来无形的楼盘，通过“物理楼盘表”的形式固化下来，使买受人所购买的期房具有性。买受人购买商品房后申请预告登记，可以通过“物理楼盘表”准确找到房屋，若再有其他人进行预告登记或开发公司再进行其他处分时，因该房屋上存在预告权利，登记机构将不予受理，从而使办理预告登记的购房人的合法权益得到有效保护。
其次，预告登记有助于建立全新的商品房销售模式，提升开发公司信誉，增强企业形象。在当前楼市调控持续严厉、企业竞争不断加剧的背景下，好的企业信誉和企业形象将有利于企业商品房的销售活动，加速资金回笼，实现公司的良性发展。申请商品房预告登记，开发公司可以借政府主管部门的公信力提高企业信誉，打造全新的企业竞争平台，让政府成为企业的宣传媒介，提升公司形象。有前瞻性的开发公司可以将与买受人办理预告登记作为企业房产销售的“卖点”，建立全新的商品房销售模式，成为合法经营、诚实信用的社会典范，从而实现公司良性循环和健康发展。
其三、预告登记有助于维护社会稳定，维护银行等社会公众利益实体的利益。当前，购房人购买商品房大多采用银行贷款方式，一旦出现开发商“一房多卖”甚至“跑路”现象，相关银行必然面临巨大的经济损失。预告登记明确了买受人的主体权益，银行可以依据预购商品房预告登记及预购商品房抵押登记预告登记确保银行抵押权的确立及将来的实现，进而保障信贷资金安全。
预告登记该如何办理
市住房保障和房产管理局房屋产权登记中心主任杜建刚告诉记者，办理预告登记业务，需要提交相应的申报资料，按照一定流程进行。
其中，申报资料包括：登记申请书及询问笔录（现场打印，双方签字）；购房人相关身份证件（个人购买的，提交身份证或有效身份证明复印件；单位购买的，提交营业执照或法人登记证复印件），转让方的营业执照复印件，以上证件复印件均需核对原件；已登记备案的商品房预售合同原件；当事人关于预告登记书面约定原件（在商品房预售合同中有约定的不需再单独提交）。
申报程序为：（一）当事人双方持上述材料到经七路88号市房产大厦二楼交易大厅受理窗口提出申请，符合受理条件的出具受理回执单。如约定为单方申请或符合单方申请条件的，也可单方申请。（二）对符合预告登记条件的，经审核后，将预告登记记载于房屋登记簿。（三）申请人持受理回执单、有效身份证明到房产交易大厅发证窗口交费并领取预告登记证明。
根据发改价格【2008】924号文的规定，预告登记和办理真正的房产证，均需要交纳登记费，住宅80元/套，非住宅550元/件。房屋产权登记部门受理后，仅用3天时间就可办结，将预告登记证明发放到购房者手中。
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