[摘要] 近来一些非官方机构的报告显示，今年6月份房价和地价均出现了环比上升迹象，楼市反弹似乎已成事实。按照日程安排，国家统计局将在18日上午发布“70个大中城市住宅销售价格月度报告”，届时外界可通过该“官方报告”研判下半年的楼市走向。
近来一些非官方机构的报告显示，今年6月份的房价和地价均出现了环比上升迹象，楼市反弹似乎已成事实。按照日程安排，国家统计局将在18日上午发布“70个大中城市住宅销售价格月度报告”，届时外界可通过该“官方报告”研判下半年的楼市走向。
随着一些城市楼市成交回暖，房地产市场是否迎来拐点了？一旦房价反弹，中央调控是否还会有新的政策出台？
地价房价全面反弹
在信贷环境趋于放松、房产刚需群体入市等因素影响下，国内热点城市的楼市5月份成交开始回暖，并且一直延续至今。
如北京市场，太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼表示，今年第二季度北京一手住宅整体市场出现了较为明显的反转，供给与成交均大幅增长，当期新增供给环比增长78.7%至250万平方米，同时成交面积达到340万平方米，环比上涨了86.2%。
成交增加之后，价格也随之看涨。中指研究院（下称“中指院”）数据显示，6月份100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束了自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨。
土地价格也出现了回升的迹象。中指院“中国300城市土地市场交易情报（2012年1~6月）”显示，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年的新高。而今年前六个月300个城市土地平均溢价率仅仅为5%。
个别高价地块也开始出现。7月10日，经过46轮竞价和326轮回购房面积的竞拍，北京万柳地块最终以总价26.3亿元被中赫置地拿下，溢价率超过40%，折合楼面地价超过4万元/平方米。
这也带动了北京住宅用地市场的升温。7月17日，北京再度出让几宗住宅用地，其中中冶置业和北京五建联合体以22亿元且配建4700平方米保障房拿下大兴旧宫(社区网，论坛，商铺)地块，楼面价超过15918元/平方米，溢价率也达到45%。
此番地价再度上涨，是否会再次与房价形成互涨潮？
王琼表示，万柳地块的地理位置特殊，导致价格较高，但仍有其合理性，不过它给整个住宅市场确实带来了一些刺激，示范效应较强。
据媒体报道，万柳地王出现后，周边二手房价已经出现了涨价的情况。
不过，主管土地供应的国土资源部13日表示，虽然进入5月份后，因住房用地流标流拍相对较多，一些城市在第二季度末相对集中推出商服用地，其中的一些优质地块受到投资者追捧，引发社会广泛关注。但土地市场大幅溢价、地王频现的市场基本面并不存在。
“这些地块主要分布在北京、上海、广州等重点城市，且以商服用地为主，主要是结构性和区域性的市场波动，值得密切关注，但还不能构成市场全面回暖的基础，对市场整体格局，特别是对住房用地难以产生实质性影响。”国土部称。
2009年楼市小阳春之后，房价开始飞速上涨，恐慌性购房入场，而近期的楼市成交增加之后，一些楼盘也开始提价。2009年的情况又要重复上演吗？
王琼表示，今年和2009年有一个相同点，都是在五六月份左右成交量就突然上来了，但两者也有很大的不同，一是2009年是全民都在买房，而今年主要是刚需群体在买房；二是信贷松紧的程度不同，2009年政策上是鼓励买房，银行房贷可以给七折利率的优惠，但现在整个货币宽松度其实不如2009年，对购房者的实际信贷支持不够。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也对记者表示，下半年楼市会以稳定为主，房价向上涨或者向下跌的空间都不太大，即便房地产企业想涨价，但因这两年累积的商品房库存较大，市场的消化也还需要时间。而一旦房价继续下降的话，会影响地方的税收和土地收入，地方政府的土地财政压力会更大。
财政部近日发布数据显示，今年上半年土地出让成交额大幅下降，国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，房地产市场从3月份开始的成交量比较乐观，特别是5~6月主要城市全面复苏，对价格的支撑作用也已经体现，房价再跌的可能性接近于零。但因为新开工面积下降的影响，7、8月淡季的推盘量较小，预计整体市场的成交量平稳。
他表示，本轮的成交复苏非普遍性，房价上涨幅度可能有限。入市项目定价依然会比较谨慎。而且一旦出现暴涨，不排除还有政策打压。
中央政府已经开始关注房地产市场的新变化。国务院总理温家宝近日表示，目前房地产市场的信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。他强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，功亏一篑。
尹伯成认为，楼市调控是否会有新的政策关键是要看中央政府的决心，政策储备应该还是有的，一旦面临房价再度反弹的局面，中央可以增加房产税的试点城市。但限购限价等行政性措施，尹伯成认为，这些属于临时性政策，终究会退出。
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（来源：成都晚报）想买房吧？那你懂得怎么选户型吗？懂得怎么考察交通吗？懂得怎么看规划图吗？懂得怎样选择最实惠的房子吗？……不懂怎么办？
相同区域不同房价
咋选楼盘
房价节节攀升，人们在抱怨房价过高的同时，自然而然质疑起房地产开发商是否有暴利行为。其实商品房的价格定位早已不能通过公式计算简单得出结论，造成同一区域房价高低差异的因素是来自很多方面的。排除政策调控，在土地成本、建安成本、管理成本等相同的前提下，楼盘的地理位置、综合配套和具体细节的不同才是各个楼盘房价高低不一的重要原因。
位置好才是硬道理
在相同的区域范围，楼盘的地理位置不同，房价自然也有所不同。交通便捷、周边环境优美、未来规划前景良好的楼盘，房价贵一点也不见得就不划算；相反，门口即是立交桥、快速通道，环境喧闹的楼盘，房价便宜一点你恐怕也会担心住起来不舒服。买住房，居家生活方便是首要的。如果你选的是过渡房，将来要转手入市，那么楼盘的位置就显得更加重要，因为这是决定楼盘有多大潜力的因素。
综合配套按需取舍
今年65岁的老张和儿子一家三口一起住在一个占地200亩的大型社区里，社区里有散步长廊、有健身器、有老年活动室……老伙计们都说老张有福气，但老张却是有苦说不出。儿子工作比较忙，给小孙子做饭的任务就由老张来承担了。可是偌大一个社区，不仅里面没有菜市场，周边15的范围内都找不到地方买菜，老张腿脚又不好，每次出门买菜光是往返时间就接近1个，如果东西买得多一点，更是费时费力。
老张的苦恼让我们看到了社区配套的重要性。关于社区综合配套的考察还远远不止这一点，小区规模、绿化景观、停车位多少、周边生活设施等都是需要购房者根据各自需求和喜好来权衡取舍的。
细节决定居住品质
楼盘的设计装修、档次品质、物业形态、开发企业的品牌知名度等因素体现到房价上就形成了落差。例如，框架结构比砖混结构成本高，酒店式公寓的装修标准比普通住宅高，这些房子单价也就可能贵些。不过，对楼盘细节的考察不只局限于硬件方面，还应该包括建筑立面、园林品质、景观布置、内部道路规划、路灯的设置、休憩凳椅以及各种体现人文品位的饰物等。一个舒适的楼盘是由各种良好的细节构成的，它包含了开发商和设计者对居住者的充分研究，融合了开发商和设计者的智慧和思想，是对建筑的尊重，更是对居住者的尊重，是有形价格所不能完全体现的。因此，在同一区域内，具备细节品质的楼盘，在单价上高出上千元是有道理的。如果买房是买一种生活，那么就主选细节品质；如果只是买一种居住，那么就主选价格。
咋选楼层与朝向
一个楼盘相同户型的房子有好几十套，面对不同的单价该如何下手呢？事实上，住宅的朝向、层次、采光、日照、通风、等细节条件同样在影响着房子的价格，好朝向、好楼层、采光与通风良好的住宅价格要高，反之则低。如果只想住得好，那就主选区位、环境、配套和楼盘品质；如果还想住得更舒服，那就多个心眼多花些代价挑选楼层与朝向。
关键词：楼层
一般而言，多层住宅底层和顶层，其他楼层价格稍高，楼层差价增减系数通常为：底层98%，顶层96%，二层100%，其他层次为102%。而电梯公寓则是楼层越高价格越高。因为越高视野越开阔、采光通风越佳，空气质量也越高。
关键词：朝向
在大多数购房者的眼中，南北朝向的房子是毫无疑问的选择。但是朝南的房子不可避免地也有部分次要空间是朝北的，终年不见阳光。其实，东西朝向的房子也未必不好，尤其是在成都，东晒、西晒也许还是一种奢侈享受。朝向差价增减系数为：朝南向102%，朝东向l00% ，朝西向95%，朝北向92%。
关键词：建筑密度
建筑密度越小，楼间距越大，绿化空间就越大，房屋的采光通风会更好，互视性更低，因此价格也就越高。
相同面积不同房价
咋选公摊
公摊面积的大小是决定房价是否实惠相当重要的一环。但是，很多购房者往往只注重总房价而忽略了花在公摊面积上的钱。
张小姐看中了面积均为100平方米的A、B两套房子，A房子的总价是35万元，B房子的总价是38万元。耐不住低价的诱惑，张小姐决定购买A房子，但是朋友却告诉她，购买B房子更实惠。这样的劝告让购买欲没有得到尽情释放的张小姐一头雾水，为什么总价高出3万元的B房子反而更实惠呢？原来，张小姐并没有考虑到房子的公摊面积。A房子的公摊是20%，而B房子的公摊是12%，如此算来，A房子的使用面积单价为(350000÷80)＝4375元/m2，B房子的使用面积单价为(380000÷88)＝4318元/m2，若其他条件同等的话，自然是买B房子要实惠些喽。
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