[摘要] 转眼半年已经过去，回顾半年楼市走向，在降息、降准和地方政策“微调”等多重利好因素的刺激下，包括济南在内的全国多数城市楼市总算“守得云开见月明”，推盘量、成交量均增长明显，但房价并未随着成交回暖而反弹，总体保持了相对的稳定。
转眼半年已经过去，回顾半年楼市走向，在降息、降准和地方政策“微调”等多重利好因素的刺激下，包括济南在内的多数城市楼市总算“守得云开见月明”，推盘量、成交量均增长明显，但房价并未随着成交回暖而反弹，总体保持了相对的稳定。
【推盘量】超半数城市高于去年同期
在经历一段时期的相互观望、意愿下滑后，今年3月以来，各地房地产开发企业开始趁着传统销售旺季的到来，加大推盘力度，并通过“以价换量”方式加快去化步伐。
■济南实际开盘加推项目共24个
年初，搜房网数据监控中心预计，今年上半年济南楼市开盘、加推的项目将达到56个，其中纯新盘22个，持续在售楼盘34个。纯新盘中，普通住宅项目17个，别墅项目1个，办公写字楼及商业用房项目4个；持续在售楼盘中，普通住宅项目33个，办公写字楼及商业用房项目1个。与去年同期相比，预计开盘加推项目减少7个。
统计显示，上半年济南楼市实际开盘加推项目24个，约占预计总量的43%，主要是1、2月份企业开盘加推意愿较低，入市项目较少，3月以后，随着销售旺季到来和各种利好因素相继出现，项目入市步伐加快，3月实际开盘加推项目为6个，到6月到达顶点，实际开盘加推项目达10个。与去年同期相比，今年上半年济南实际开盘加推量增加9个。
市城乡建设委每月批准预售数据显示，今年1-5月，每月新建商品房批准预售数量分别为3461套、908套、6898套、9141套和5759套，去年同期月批准预售数量分别为11386套、1877套、5379套、4936套和6229套，两相对比，今年3月以来开发企业推盘力度明显加大。
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■一线城市开盘量同比下降
从来看，在搜房网监测的64个大中城市中，今年上半年56%的城市住宅开盘加推量高于去年同期，其中10个城市开盘量同比涨幅超50%。统计表明，64个大中城市上半年总开盘次数为3907次，平均每个城市开盘61次，同比上涨4个百分点。其中13个城市上半年住宅开盘次数在100次以上，重庆、成都、武汉、上海4个城市开盘量在150次以上，依次分别为294次、238次、194次、150次，其余南京、合肥、杭州、南昌、广州、郑州、天津、长沙、常州上半年开盘量均超过100次。5-6月，大部分城市住宅成交量有所上涨，在一定程度上加速了开发商推盘计划，掀起了一波住宅入市小高潮。
不过北京、上海、广州等3个一线城市开盘量同比有所下降，其中北京同比下跌23%，上海同比下跌 25%，广州同比下跌28%。一线城市仅深圳同比上涨，涨幅高达47%。
【成交量】
近7成城市环比上涨
央行降准、降息，中央到地方对自住型购房需求的鼓励与支持，地方调控政策“微调”，开发商“以价换量”加快去化速度，购房者预期有所转变，一系列的利好因素相互叠加，其结果是今年3月以来，包括济南在内的国内多数城市商品房成交量回升明显。
■济南半年成交商品房26439套
记者根据市城乡建设委每日商品房网签数据统计显示，不考虑后期撤销合同退房情况，今年上半年，全市新建商品房月成交额分别为1369套、4000套、5426套、4707套、5624套和5313套，累计成交26439套，其中住宅16993套、办公写字楼598套、商业用房666套、公寓359套。从总成交量看，3月以来，新建商品房成交量明显高于前几个月，形成了“金三”、“银四”、“红五月”，并在进入传统淡季的6月后，依然延续了向好的行情，6月楼市表现“淡季不淡”。这种走势，在新建商品住宅月度成交量上表现尤为明显，1-6月，济南新建商品住宅成交量分别为736套、2065套、3491套、3214套、3732套和3755套，3-6月除4月略有下降外，其他几个月呈现逐月上升态势。
市城乡建设委发布的数据显示，2011年1-5月，全市新建商品房实际成交量分别为9747套、11298套、3017套、4204套、5660套，与今年同期对比，除前两个月今年明显不如去年外，其他几个月总体看今年已超过去年同期。扣除去年1、2月限购政策出台前开发商突击网签的因素，从半年情况看，今年上半年济南楼市成交量已逐渐回归到去年同期水平，住宅市场的回暖贡献尤为重要。从投资类房产看，去年1-5月实际成交办公写字楼1043套、商业用房1819套、商住两用公寓1943套，今年明显不如去年同期，表明投资类房产在政策和市场预期影响下，形势一直不容乐观。
■近7成城市成交环比上涨
搜房网对36个大中城市的监控数据显示，今年上半年，超过5成城市成交套数同比下跌，其中南通跌幅达66.41%；近7成城市成交量环比出现上涨，昆明涨幅达196.99%。逾4成城市成交面积同比下跌，超7成城市成交面积环比上涨。在北、上、广、深四个一线城市中，深圳成交量环比上涨15.96%，同比上涨8.41%；北京环比上涨1.62%，同比上涨9.9%；广州环比上涨12.29%，同比上涨1.45%；上海环比上涨9.74%，同比下跌5.76%，成为4个城市中成交量同比下跌的城市。
其余城市中，5个城市同比涨幅超6成，其中杭州、苏州俩城市半年成交量已超过去年全年成交量。杭州2012年上半年成交总数41545套，环比上涨122.70%，同比上涨82.17%。同比下跌的城市中，南通下跌66.41%，环比下跌51.74%，跌幅在36城中均居首位；青岛、西安、天津等7个城市上半年成交同比跌幅都在3成左右。
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【房价】总体走势保持相对平稳
不论是百城房价指数，还是国家统计局发布的数据，都表明在成交量逐步回暖的情况下，多数城市房价总体保持稳中有降的态势，济南房价也相对平稳。
国家统计局的数据显示，今年1-5月，济南新建商品住宅价格指数环比呈现“一升四降”，每月环比指数分别为-0.1%、0.1%、-0.2%、-0.6%、-0.1%，累计跌幅0.9%。同比“两升三降”，每月同比指数分别为0.6%，0.2%、-0.5%、-1.6%、-1.9%。
百城价格指数则表明，1月济南住宅价格环比上涨0.10%，2月环比下跌0.19%，3月环比下跌0.21%，4月环比下跌0.34%，5月环比下跌0.09%，6月环比再跌0.09%。
不论官方数据还是民间机构的抽样统计，都表明济南今年的房价仍在小幅走低，并没有因为成交回暖而出现反弹。这应当归功于持续调控下，开发商积极采取“以价换量”策略应对市场形势。市场研究认为，价格稳定或者下降基础上的成交回暖符合调控预期，但如果成交回暖重新带来房价上涨，则有可能导致调控进一步收紧，给市场成交带来不利影响。因此，从目前看，在库存依然较大的情况下，开发商仍应坚持“以价换量”营销策略，不要轻言涨价；刚需楼盘仍将是市场的宠儿，投资型项目及高端住宅项目，仍将面临惨淡的市场行情；对急需解决自住需求的购房者来说，当前正是各类利好因素叠加的时候，是不错的购房时机。
■各地涨跌互现总体平稳
从来看，今年上半年房价“涨少降多”，总体平稳。
国家统计局的数据表明，1-5月，70个大中城市，环比下降的城市数量分别为48个、45个、46个、43个、43个；环比持平的城市分别为22个、21个、16个、24个、21个；环比上涨的城市分别为0个、4个、8个、3个、6个。从同比看，1-5月同比下降的城市分别为15个、27个、38个、46个、55个；同比上涨的城市分别为55个、43个、29个、23个、15个。不论从环比还是同比看，房价总体仍呈稳中有降的趋势。
在搜房网监控取样的14个城市中，今年上半年63%的城市成交均价同比下跌。一线城市中，上海、广州成交均价环比、同比均小幅上涨，深圳环比、同比均下跌。监控的36个城市中，石家庄成交均价同比涨幅，达10.34%，合肥成交均价同比跌幅，达14.79%。
总体来看，各城市上半年房价涨跌互现，总体走势相对保持平稳。
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