[摘要] 随着全国楼市五、六月份成交回暖，以及央行降息等利好出现，市场上对房地产调控政策放宽的预期有所提高。然而河南出台的“房贷新政”被否认以及上海严格执行住房限售政策的做法表明中央对房地产调控的态度依然坚决。
随着楼市五、六月份成交回暖，以及央行降息等利好出现，市场上对房地产调控政策放宽的预期有所提高。然而河南出台的“房贷新政”被否认以及上海严格执行住房限售政策的做法表明中央对房地产调控的态度依然坚决。6月份PMI指数继续回落，但幅度减小，经济增长趋于平稳。现阶段房地产市场对经济增长起着重要的拉动作用，严格“限购”下，要想“稳增长”，必须保证房地产成交量。结合当前经济形势和中央对房地产市场的态度，预期现阶段的房地产调控政策主要以稳定为主，而任何想突破中央调控红线的微调终将成为一纸空文。
“限购”与“稳增长”的深度博弈
“限购”与“稳增长”看似矛盾，实则不然。一方面，对于投资投机性需求，中央是坚决遏制，坚持限购不动摇。另一方面，在遏制投资投机性需求的同时，鼓励和支持首套和改善性住房消费，确保刚性需求，稳定经济增长。房地产调控的重要目的在于抑制投资投机性需求，稳定房价，而不是打压成交量。近期中央各部委密集表态“坚持房地产调控不放松”，更深层次上是为了稳定购房者预期。此次河南微调，说是针对刚性需求也好，还是改善型刚需也罢，但由于目前楼市仍处在调控的关键时期，任何风吹草动均会引起市场预期的改变，因此河南新政被叫停也在情理之中。
市场成交回暖放大政策放松预期
房地产市场仍处于回暖通道中。根据国家统计局公布的数据，5月份商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，环比4月分别上涨了15%和20%。在刚过去的端午小长假中，主要的54个城市，三天合计总签约套数为17198套，同比“五一”小长假的12232套上涨了40.6%，而同比去年端午小长假上涨幅度更是达到103%。楼市成交持续升温，主要是由于存款准备金率和存贷款基准利率的下调等利好出现，地方政府限购下对楼市进行频繁微调，加之房地产开发商的“降价跑量”，使刚性需求得到释放，导致房地产市场的回暖，
而成交量持续回暖趋势加大了刚需购房者对政策将会放松的预期。而针对当前关于楼市调控政策走向的各种猜测，央行和住建部均表示“个人房贷政策没有变化，限购政策短时间内不会放开”。银监会也重申“对房地产监管要求没有任何改变”。不管是地方微调还是中央表态，调控始终坚守限购原则。目前市场购房需求人群庞大，若放开限购政策，必然会导致房地产市场彻底反弹，调控前功尽弃，购房者也会对房地产调控失去信心。目前房地产调控的总基调没有改变。
“保刚需”与“稳房价”是下半年调控着重点
由于目前经济增长动力疲软，企业仍面对着去库存压力，从2010年以来的库存数据看，北京、上海、广州的库存量持续增加，2012年达到位，高企的库存使得房地产调控政策再加码的可能性微乎其微。目前房地产调控已经进入关键期，现阶段仍以稳定为主。从市场层面来看，楼市已经出现普遍成交回暖、部分城市价格回升的情况。本轮调控与2010年限购政策刚推出时相比，主要大中城市房价并无明显下降，而这与年初温家宝总理提出的“房价还远远没有回到合理价位”的目标相去甚远。主要原因是，各级地方政府对中央限购政策进行微调，市场成交持续回暖，房价下降动力消失。“稳增长”压力驱使下，各级地方政府仍会在不触碰限购红线下竭尽所能对楼市进行微调。
世联研究认为，限购下，未来“保刚需”和“稳房价”成为首要目标。1、目前房地产调控的主要目标仍是遏制投资投机性需求。“稳增长”的关键在于保证成交量，而刚性需求和改善性需求则是拉动成交量的决定因素。下半年，在“限贷”下的“保刚需”将成为调控重点，而政策从预调微调转换为适度宽松和地方政策微调将支持刚需持续加速释放；2、下半年房价难以大幅上涨。虽然上半年房地产库存量有所释放，但整体上仍然处于高位，去化形势较为严峻。下半年去库存仍是首要任务，开发商仍然以降价跑量为主要策略。另外，从中央到地方政府都在主动控制房价合理回归，房价上涨的主观条件不存在；3、二季度降息周期开启，持续降息可期。在外部融资环境改善及信贷需求不足情况下，金融机构对房企的信贷支持力度将有所提升，房企融资成本将会进一步下降。整体上说，在与经济增速下滑的博弈中，政策有望进一步宽松。下半年各龙头房企推盘量有增无减，低价入市项目增多，在刚需和改善性需求支撑下，房地产市场将持续回暖。
【撰写 世联地产市场研究部】
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