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济南楼市较"天然" 三大刚需造就强大买房大军

济南时报  作者:梁栋梁   2012-06-08 09:25

[摘要] 不可置否,地方政策的“微调”着实增强了购房者的入市信心,这也是造就“红五月”的重要因素之一。据统计,从去年8月至今年5月,全国共有33个城市出台楼市新政,其中28个城市获得通过,5个被叫停。

不可置否,地方政策的“微调”着实增强了购房者的入市信心,这也是造就“红五月”的重要因素之一。据统计,从去年8月至今年5月,共有33个城市出台楼市新政,其中28个城市获得通过,5个被叫停。专家认为,本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消,所以大的调控格局不变,各地方政策预调微调是让市场保持一定的“温度”,即活跃度。

微调手段之:调整公积金贷款首付及上限代表城市:南京、吉林、合肥、沈阳、厦门、呼和浩特、南昌、郑州、武汉等

在已出台微调政策的城市中,提高公积金贷款限额成为最重要的措施之一。

虽然审批流程悠长、审批环节众多,但是公积金贷款无疑仍是大多数购房者的贷款方式。据市场中介近期对部分潜在购房者进行的调查显示,近半数购房者表示有意选择贷款利率较低的公积金贷款买房。

5月28日,重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会,放宽首套房公积金贷款政策,单人贷款限额由20万元提高到40万元,家庭限额由40万元提高到80万元。

尽管各地都表态放宽公积金贷款政策是为了提振刚需,但仍有不少人担忧公积金“新政”是在“曲线救市”,是对房地产调控政策的变相松绑,可能抬高房价,冲击当前来之不易的楼市调控成果。

微调手段之:购房补贴代表城市:芜湖、扬州、杭州、重庆等

今年2月9日,芜湖市政府宣布,芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)在办理产权登记时,财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的,财政部门再给予50元/平方米的购房补贴;对购买新建自住商品住房70平方米及以下的,财政部门再给予150元/平方米购房补贴。虽然芜湖市政府表示新政是针对自住型首套普通商品房,并非“救市”,但是仅仅3天之后,新政即宣告“暂缓执行”。

5月7日,扬州市政府发布通知,对该市个人购买成品住房建筑面积在90平方米及以下的,对购房者给予所购房屋合同价款6‰的奖励;对于购买建筑面积90平方米以上、120平方米以下的,给予所购房屋合同价款5‰的奖励。对于120平方米及以上、144平方米以下的,给予所购房屋合同价款4‰的奖励。扬州与芜湖所出台的同是财政补贴,但是住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青日前却表示,扬州购房新政和“救市”无关,应予以支持和肯定。

同是财政补贴,而且力度也相差无几,一个是针对契税,一个是针对成品房。但芜湖新政并没有突出对刚性需求的“支持”,相比之下扬州的“保刚需”旗帜则更加鲜明。

微调手段之:减免购房契税或退税代表城市:马鞍山、上海、北京、武汉等

去年8月,马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助。

今年初,上海将普通住宅的标准调整为:内环线以内总价调整为330万元/套以下,内外环之间调整为200万元/套以下,外环以外调整为160万元/套以下。这意味着大量因房价上涨而导致的“伪豪宅”摘帽,购房者将因此享受到减税优惠。

中央财经大学财经研究院客座教授刘玉章认为,房价上涨后,此前的普宅标准明显滞后,这也使得很多刚需购房者享受不了普宅优惠政策。不过,虽然此次调整普通住宅标准无疑将会为购房者减去部分税费,但是中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,房价受土地成本等因素影响更大,相比之下放宽普通住宅标准对于房价影响十分有限。

济南楼市更“天然”

微调政策的“暖风”频吹,大大提振了楼市信心,不少刚需型购房者的入市意愿明显增强,造就了楼市的“红五月”。相对于其他城市,有关济南楼市微调的政策却少之又少,在没有政策支持与利好刺激的大背景下,济南楼市五月的“红火”显得如此“天然”。究竟济南五月楼市的增长动力何在呢?

当下的济南楼市很大一部分由刚需购房者支撑,以结婚为需求的“婚房刚需”,以家庭为单位的“改善型刚需”,以单身置业者为代表的“纯刚需”,三大刚需族造就了强大的买房大军,成为托起济南楼市的主力。

同时,在当前调控大背景下,很多本地的开发企业通过内部挖潜、做精做细产品,提升企业自身软实力吸引了广大购房者的目光。结合当下刚需的需求,部分房企已经开始结合企业战略和短期目标,提前适应市场,在推盘节奏和产品布局上开始主动迎合刚需市场,很多产品基本上都是为刚需量身定制,产品供给也都在向刚需及高端改善型需求上靠拢。

由此可见,五月的济南楼市是个货真价实的“红五月”。未来的济南市场,刚需仍将是主力,随着下一步大量刚需型房源入市,及市场信心的逐步恢复,相信即使在没有微调政策的刺激,济南楼市也会沿着更加健康的方向发展。

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