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瞄准大房企试水保障房 房地产基金青睐稳定收益

中国证券报  2012-05-24 08:31

[摘要] “抓大放小” 房地产基金青睐稳定收益 随着楼市调控持续,一些房地产私募基金悄然转变了投资风格,从投向中小开发商“救火保命”追求高收益,转向追求稳定收益。” 虽然数据显示开发商对房地产贷款的需求有所放缓、住宅开工量有所下降,但刘聪做出的预测是,大型房企要开始行动了。


随着楼市调控持续,一些房地产私募基金悄然转变了投资风格,从投向中小开发商“救火保命”追求高,转向追求稳定。房地产基金人士对中国证券报记者表示,多数房企依然面临融资难题,一些有实力的龙头房企已经开始为将来的市场做准备,房地产基金越来越多地谋求与大房企开展合作,甚至向保障房项目靠拢。

瞄准大房企

“我们不找机会主义者。”房地产基金德信资本高级经理刘聪说,他说的“机会主义者”是指一些中小开发商。在刘聪看来,前些年依靠信贷杠杆开发房地产的开发商仅是因为当时市场充满机会。“中小开发商普遍缺乏行业积累,前几年信贷宽松房价上涨时集中拿地,现在项目资金链紧张。这样的项目风险很高,我们避而远之。”

虽然数据显示近期房地产投资增速放缓,但房地产基金对此感受并不明显,仍然是众多开发商争相争取的对象。国家统计局的数据显示,1-4月份房地产开发投资较上年同期增长18.7%,1-2月这一数据还是27.8%。

“目前缺钱的项目都是去年开工的,因此房地产投资增速下滑对我们业务发展并没有影响。”刘聪说。半年来,刘聪转战南北,到处考察可以投资的房地产项目。目前,二三线城市频频出现的停工项目为房地产基金提供了大量投资机会。身处卖方市场的地位,房地产基金对项目越发挑剔。像德信这样的房地产基金已经很少接触那些只有一两个项目、资金链濒临断裂的中小开发商,目标转向大型开发商。

“其实和大开发商合作,我们并没有什么筹码,他们可以申请信托,在香港上市的开发商还能向海外发债。但与大开发商合作比较稳健,也有助于拓展我们的影响力,我们对投资者也好交代。”

虽然数据显示开发商对房地产贷款的需求有所放缓、住宅开工量有所下降,但刘聪做出的预测是,大型房企要开始行动了。“你没注意到那些大型开发商近期在拿地吗?上半年开工减少,意味着两年后很可能供应不足,大型房企不是机会主义者,我们愿意审时度势地开展合作。”

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另一家房地产基金K8黄金湾正在寻求参与保障房建设的机会。K8黄金湾董事长申威介绍,他们正在和某省政府接触,洽谈参与保障房建设。

K8黄金湾参与保障房建设的原因很可能是其募集到的资金偏向保守。申威介绍,市场上有两种资金,一种资金追求高,如温州资金;另一种资金偏保守,如部分山西、陕北资金。“温州资金追求的高,只有那些借‘救命钱’的小开发商能够提供,那些项目风险太大,我们不敢接触。”而风格保守的资金最注重安全,于是K8黄金湾想到了保障房。

房地产基金参与保障房的方式是提供项目的启动资金。据介绍,保障房项目只有具备一定的条件才能申请政策性贷款,而很多地方政府启动资金捉襟见肘。于是,房地产基金就以启动资金的形式参与到保障房中来。

申威介绍,由于保障房本身并无可观利润,房地产基金提供的启动资金也只能获得“象征性”回报。“地方政府为我们提供的年在10%左右,我们只能为投资者提供相当于基准贷款利率的。”事实上,这一对民间资金缺少吸引力,“投资者也仅仅是出于配置考虑”。

虽然个别保守的房地产基金已经接受保障房这样的低投资,但还是有声音质疑房地产基金是另一种“高利贷”。德信资本和K8黄金湾都表示他们的融资成本不超过20%。河山资本董事长曹少山认为:“不能否认这个新兴的行业中的确有些人在做类似事情,但不能因此就否认整个行业存在的价值。多数参与者还是在追求稳定合理的,监管过度恐怕会限制行业自身的优胜劣汰。”

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(来源:财经日报)相关部门已着手对“十二五”期间建设3600万套保障房的计划进行评估,以确定是否需要对建设数量进行调整。

记者获悉,住房和城乡建设部与国家发改委、财政部近期联合下发通知,要求地方根据本地实际需求,确定2013~2015年保障性安居工程的建设计划,并在5月底前上报。

 
上述通知称,为做好“十二五”城镇保障性安居工程规划中期评估工作,请各地按照自下而上、按需申报的原则,结合最近两年的实施情况来确定未来三年年度建设计划。

上报范围包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、廉租住房建设、公共租赁住房建设、租赁补贴发放相关数据,需要建设经济适用住房、限价商品住房的也要填写。

今年已建成150万套

为弥补此前保障房建设的不足,中国政府近年来不断加大建设力度,并确定了“十二五”期间建设3600万套的宏大计划,并于2011年和2012年分别开工建设1000万套和700万套。

不过,外界始终对这一计划心存疑虑,是否需要建设这么多?所需资金如何筹集?土地供应能否保证?如何维护分配的公平性?上述问题在实践中一一显露。

近期,武汉、上海等地公租房配租一度遇冷,租金和地段以及配套设施成为主要因素,这也成为保障房建设中的新问题。

住建部部长姜伟新去年年底时曾透露调整信号。他当时表示,“十二五”规划的3600万套保障房,根据实际情况,或会调整变化。2012年,住建部将对“十二五”保障性住房建设的数量、质量,特别是数量进行中期评估,根据中期评估结果确定原定的3600万套规划数是不是要进行调整。

实际上,住建部已经对2012年的建设计划进行了微调,由去年的1000万套下调至700万套,这也改变了近年来保障房建设数量连年加码的趋势。此外,2012年的建设计划更多地体现了地方的主动性,是由各地上报各地计划汇总而来,而非此前的中央给地方下达硬性指标。

住建部近日公布的统计数据显示,截至今年4月底,已开工城镇保障性安居工程228万套,基本建成150万套,完成投资2470亿元。在中央财政补助资金方面,截至今年4月底,中央已下达地方1483亿元补助资金,其中批补助资金454亿元已于2月份下达到地方,较去年提前1个月。

挤占商品房用地?

北京中原市场研究部总监张大伟认为,保障房建设的资金缺口并非问题,保障房中类别很多,其中经济适用房、限价房都是出售部分产权给购房者的,能够收回资金。另外部分回迁房及旧城改造涉及土地置换,地方政府也可因土地受益。最终,只有公租房需要政府投资建设,这部分在整个保障房建设计划中约占20%。

他认为,大建保障房的一个较大影响是对地方政府储备土地的占用,地方可能会将原本计划建设商品房的土地转为保障房用地,这会影响商品房用地的供应以及地方的土地收入。

国家统计局数据显示,今年1~4月份房地产开发企业土地购置面积9657万平方米,同比下降19.3%;土地成交价款1826亿元,下降13.7%。

虽然房地产企业拿地减少,主要原因是对楼市调控之下的市场预期不乐观,但不少商品房地块在出让中规定配建一定比例的保障房,客观上也抬高了企业拿地的成本,影响了企业拿地积极性。

“拿地的门槛提高了,前期要投入的自有资金加大了,运营成本也有所提高。”一位企业人士就配建模式称。

不过,配建模式已获得中央层面的肯定。国务院去年曾要求各地推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。

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