[摘要] 4月份，济南新建商品房成交下滑，市场略显疲软。与此截然不同的是，二手房市场依旧是保持持续上涨的态势。据房天下数据监控中心统计显示，4月，全市新建商品房成交4707套，住宅成交3214套，环比3月份均呈现下跌的态势，跌幅分别为13.27%和7.93%。二手房总体成交1645套，环比3月上涨了4.64%。
1. 楼市动态
4月份，济南新建商品房成交下滑，市场略显疲软，与此截然不同的是二手房市场依旧是保持持续上涨的态势。据房天下数据监控中心统计显示，4月，全市新建商品房成交4707套，住宅成交3214套，环比3月份均呈现下跌的态势，跌幅分别为13.27%和7.93%。二手房总体成交1645套，环比3月上涨了4.64%。本月，开发商依旧实施“以价换量”的促销方式，主推低总价、小户型房源来迎合刚需购房者的需求，但是随着限购政策的持续进行，加之全市新建商品房库存量之大，部分购房者对于未来的优惠措施有更大的期许，此部分购房者持持币观望的态度。除此之外，近三个月济南市商品房成交持续回暖,在成交的带动下,前期不少主动降价的楼盘,纷纷选择适度回调房价。受上述两方面的影响，本月的成交总量较3月份有所下滑，但是从总体来看，当前的市场仍旧呈平稳的趋势。
政策方面，国务院总理温家宝和住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹本月均再次表示，坚持房地产调控政策不动摇，推进保障性安居工程建设。由此可见，未来房地产市场仍严厉地执行楼市限购政策。限购政策的持续进行有利于保持楼市调控效果和稳固房价，未来一段时间内，房价出现暴涨的可能性不大。
信贷方面，目前济南的首套房信贷政策主要是银行的基准利率，部分优质客户可以申请到九五折、九折的利率，虽然部分银行给出了八五折的利率，但由于门槛高、申请难度大，因此八五折利率是有名无实。首套房基准利率以及利率优惠，加快了刚需购房者入市的脚步。与此同时，国内二三线城市的住房公积金贷款额度上限也在悄然提高，针对此消息，济南市住房公积金管理中心的相关工作人员表示，目前济南住房公积金贷款没有上调贷款额度的上限，暂时也没有调整的计划。
租赁市场依旧呈现火爆的局面，高校毕业生面临实习期，加上市场上部分购房者仍持观望情绪，因此，租房的房源需求量仍比较大，房源紧俏，租赁市场活跃。租房成交活跃，二手房市场近期回暖，部分经纪公司开始招兵买马，扩充门店。
随着国家整治小产权房之风日紧，小产权房命运进入“倒计时”，购房者对小产权房出手也更为谨慎，近期省城二手房产市场上的小产权房交易极为惨淡。
精彩阅读：
2. 二手房市场动态
2.1 二手房挂牌量
全市：4月份挂牌量回升明显
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2012年4月，随着年后二手房市场的逐渐回暖，二手房业主逐渐对市场恢复了信心，一改往日惜售的局面，加大对房源的推出力度，因此本月的挂牌量增长明显。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2012年4月份挂牌总量为54890套，环比3月份增加了6262套，涨幅为12.88%。但是4月份的挂牌量较去年同期相比，仍是下降的态势，同比下跌了15.60%。
行政区：各城区挂牌套数全线上涨
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2012年4月，济南六大主城区的挂牌套数均呈现了大幅上涨。其中，高新涨幅，环比上涨21.03%，挂牌4806套；市中区次之，环比上涨14.74%，挂牌套数为11309套；再次是槐荫区，涨幅为13.44%，挂牌套数为6478套；天桥区涨幅为12.41%，挂牌套数为8910套；历城区和历下区的涨幅相差不大，分别为10.76%和10.24%，挂牌套数分别为11576套和11811套。
精彩阅读：
2.2 二手房挂牌价格
全市：4月挂牌均价持续上涨态势
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
4月份，济南二手房（住宅）挂牌均价呈持续上涨的态势，这是自龙年伊始连续三个月持续上涨。据房天下二手房数据监控中心统计显示，4月份二手房（住宅）的挂牌均价为8443元/平方米，环比3月上涨了2.40%，但是与去年同期相比，目前的房价仍处于低位，同比下跌了5.41%。
全市：4月各行政区挂牌均价涨多跌少
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
从各行政区价格走势来看，本月六大城区二手房挂牌均价均呈“涨多跌少”的态势。挂牌均价呈现下跌的区域是高新区和历下区，高新区均价环比下跌了1.67%，均价降至8719元/平方米，历下区的跌幅较小，仅为0.05%，均价降至10039元/平方米。挂牌均价呈上涨的四个区域中，市中区涨幅，为4.17%，均价为8762元/平方米；槐荫区次之，涨幅为3.91%，均价为7273元/平方米；再次是历城区，涨幅为1.94%，均价为8097元/平方米；天桥区涨幅，仅为0.76%，均价为7527元/平方米。
精彩阅读：
2.3 二手房成交量
全市：二手房总成交量连续三月呈上涨态势
【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】
传统销售旺季“银四“已经落幕，本月1645的总成交套数为银四画上了圆满的句号。进入4月份，受信贷利好政策的影响，之前受限购政策抑制的刚需购房者纷纷入市，成交量回升。据统计数据显示，4月份济南二手房整体成交1645套，环比上涨了4.64%，同比上涨了2.62%。
全市：二手房住宅成交量环比下跌4.30%
【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】
4月份，二手房住宅成交套数环比3月份，有小幅回落。据统计，全市二手房住宅共成交1358套，环比3月份下跌了4.30%，同比去年4月，下跌了12.27%。从二手房住宅成交回落来看，刚需支撑的当前的二手房市场，仍难于达到完全回暖的状态。
全市：各行政区二手房住宅成交套数分布
【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】
纵观各行政区二手房住宅成交套数分布图， 本月成交量的是市中区，成交了345套，环比涨幅为6.48%；天桥区位居第二，成交285套，环比下跌11.49%；位居第三位的是历下区，成交224套，环比下跌17.95%；再次是历城区和槐荫区，分别成交201套和192套，历城区环比上涨了8.65%，而槐荫区环比则出现了下跌，跌幅为12.73%；高新区成交41套，环比下跌18%，长清区成交70套，环比上涨55.56%。
全市：二手房非住宅成交量大幅上涨
【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】
年后，济南二手房市场整体趋于回暖，部分投资客开始转战商铺和写字楼投资，因此，近期非住宅成交量回升明显。据统计显示，本月二手房非住宅成交287套，创下了近期以来的新高。
精彩阅读：
2.4 二手房市场关注度
行政区：历下、市中和历城区关注度高
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
4月份，济南关注区域排行榜中，历下区仍位居首位，搜索占比为22.80%，权重有所下降；市中区次之，搜索比率为21.60%，权重较上月有所上升；再次是历城区，搜索比率为17.91%，权重有小幅下降；天桥区、槐荫区和高新区的搜索比率仍然相对较低，分别为15.98%、11.84%和8.13%。
商圈：王官庄仍位居首位
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
4月份，网友最关注的热门商圈10中，王官庄、浆水泉和建设路商圈仍然位居前三位。 文化东路和二环南路商圈的搜索比率增长明显，本月入围10热点楼盘。工业北路和英雄山的搜索比率有小幅下跌，堤口路的搜索比率有小幅上升。
热点楼盘：名士豪庭搜索量仍
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2012年4月，网友最关注的热点楼盘的排行榜中，名士豪庭、阳光100国际新城和鲁能领秀城仍位居前三位。富翔天地和西苑小区的搜索比率增长明显，本月入围10热点楼盘。鲁能康桥和伟东新都的搜索比率较3月份有所下降，而锦绣泉城的搜索比率则有所上升。
精彩阅读：
总价区间：30-50万区间仍网友关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2012年4月，纵观全市各总价区间二手房房源的搜索占比图表，30-50万总价区间的二手房房源网友关注，搜索占比为31.15%，权重较3月有小幅上升；其次是50-80万区间房源，搜索比率为22.56%；再次是30万元以下，搜索比率为13.72%。由此可见，80万元以下的房源网友关注，而80万元以上的房源关注度则相对较低，可见，当前二手房市场的需求仍是刚性需求为主。本月80-100万元和100-150万元区间的二手房的搜索比率有增长，可见本月改善性需求有增长的趋势。
面积区间：90-120平米的房源关注度
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
房天下二手房数据监控中心数据显示， 4月份网友关注的房源面积区间中，90-120平米的房源关注，搜索占比为25.40%，70-90平米次之，搜索占比为21.40%，权重较3月增长明显；再次是50-70平米，搜索比率为15.66%。120-150平米区间二手房搜索占比增长明显，本月为8.97%；50平米以下的二手房搜索比率相对较低，仅为4.69%。
户型区间:二居室房源关注度
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
房天下二手房数据监控中心数据显示，4月份2居室房源搜索比率仍为，达53.96%；3居室的次之，搜索占比为34.47%；1居室房源搜索比率为6.98%，总体来看， 2、3居室房源搜索比重占据近九成，可见，限购政策下，刚需购房者更加关注2、3居室的中等户型房源。
精彩阅读：
4. 楼市新政及交通新闻
4.1 温家宝：巩固成果 决不让房地产调控出现反复
国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议指出巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。4.2 山东省国土资源厅：山东省继续实行差别化用地政策
据了解，今年山东将重点支持欠发达地区、科技创新、节能环保、战略新兴产业、重大基础设施在建和续建项目合理用地，重点保障“三农”、保障性住房、社会文化事业等方面建设的用地需求。
截至去年底，山东省共安排保障性安居工程用地2257公顷，确保33.16万套保障性住房及时开工建设，落实经济适用住房用地568公顷、廉租住房用地72公顷、棚户区改造用地1222公顷、公共租赁住房用地223公顷、限价房用地170公顷，完成保障性住房计划供地量的109%;并通过土地级差筹集资金231.67亿元用于新农村建设，新建村庄社区1208个、住宅2707.7万平方米。
4.3 住建部再次强调严控房价
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹4月29日表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。而把握开发节奏，提升开发品质，积极转型调整则是房地产企业应对市场变化的关键。
秦虹在论坛上说，未来楼市调控政策的核心仍是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平，让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性。另一方面，持续加大保障性住房建设力度，增加普通商品房供给，满足市场刚性需求。
她认为，从短期效果看，房地产调控政策在去年第四季度才初显成效，而这主要是政策影响、干预的结果并非市场自主调节行为。为保障调控效果的持续性，目前调控政策不能放松。另外，房地产既有资产属性又有使用属性，其自然的资产属性决定了“即使购买一套住房也属于投资”。
长期来讲，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变。这也是新一轮楼市调控与以往调控政策的区别。
4.4 小清河正式通航
4月26日，记者从滨河新区建设投资集团有限公司召开的新闻发布会上获悉，去年国庆节实现试航后，经过半年的紧张筹备，滨河集团决定自4月29日起正式通航，面向市民开放，以满足市民乘船游览小清河的要求。
通航河段沿途设5处码头，自东向西分别为东环码头、盐仓码头、板桥码头、历黄路码头、五柳岛码头，共计4站，全程长4.6公里。单站航行时间约10，全程约40。据了解，小清河游船每天的运营时间为8:30至20:00。白天，市民可以在东环码头和五柳岛码头购票;其他站点暂不售票，仅可以上下船。
滨河集团相关人员介绍，小清河两岸夜景非常美，这次特意开通夜航，“建议市民在晚上7点以后买夜航的票，那时观景的效果。”需要注意的是，夜航往返船票只能在东环码头购买，其他船票的购票地点在五柳岛码头。
精彩阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
