[摘要] 2012年一季度，全国住宅用地“量价齐跌”，降温之势明显。4月17日，国土资源部下属智囊——中国土地勘测规划院发布报告显示，2012年第一季度全国地价环比、同比增速持续回落，住宅地价负增长，这也是自2009年二季度以来其首次出现整体下降。
2012年一季度，住宅用地“量价齐跌”，降温之势明显。4月17日，国土资源部下属智囊——中国土地勘测规划院发布报告显示，2012年季度地价环比、同比增速持续回落，住宅地价负增长，这也是自2009年二季度以来其首次出现整体下降。据预测，二季度市场严厉调控预期仍将蔓延，商服和住宅等房地产用地价格将进入低速增长或负增长时期。
住宅地价环比增幅由正转负
一季度房地产用地供应总量环比降38.09%
监测指标显示，2012年季度，主要监测城市地价总体水平为3057元／平方米，环比增长率为0.26%，较上一季度下降0.03个百分点，增速连续五个季度回落；同比增长率为3.53%，较上一季度下降2.41个百分点。
“经过连续三个季度深度回落，地价同比增长率已转入中低位运行。”中国土地勘测规划院院长地价所所长赵松说，在前两年土地市场比较热的时候，地价同比增长率一般达到7%、8%，有些居住用地增长率甚至超过10%，而目前已经回到5%以内。
赵松还指出，分用途看，主要监测城市商服、住宅、工业地价分别为5705元／平方米、4516元／平方米和654元／平方米；环比增长率分别为0.91%、-0.04%、0.31%；同比增长率分别为5.74%、3.70%、2.39%。
“可以看到受房地产调控政策影响，住宅地价环比增幅由正转负，自2009年二季度以来首次出现整体下降。”赵松说。
就各个城市而言，一季度住宅地价水平下降的城市继续增多，环比为负或零增长的城市有58个（上一季度为37个），占被监测城市总数的近50%。其中负增长的48个，零增长的有10个，降幅较大的城市有温州市、新乡市、柳州市、北海市、杭州市。
另外，地价同比负增长的城市，也由上个季度的8个，增加到一季度的19个。其中，温州市、芜湖市、深圳市、杭州市、廊坊市、南通市的降幅明显。
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一季度房地产用地供应总量环比降38.09%
据统计，一季度主要监测城市土地供应总量较上年同期基本持平，为5.17万公顷，同比微幅增长0.15%，但环比大幅下降38.09%。
具体来看，一季度商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应0.4、0.89、7.1、2.18万公顷，环比增长率分别为-21.39%、-45.99%、-14.37%、-48.35%。
不过，记者注意到，即使同比来看，上述各类用地也分别下降30.40%、45.92%、9.27%，只有交通、水利基础设施用地同比增长103.33%。这说明，一季度商服、住宅等房地产用地供应大幅下降非常明显。
“房地产市场进入从"量跌价滞"到"量价齐跌"的关键转变阶段；今年一季度，土地市场已经初步显示出"量价齐跌"的迹象，预计二季度市场严厉调控预期仍将蔓延，商服和住宅等房地产用地价格将进入低速增长或负增长时期。”赵松说。
但是，她同时指出，考虑到近期工业用地供应比例结构性增大、中国制造业采购经理指数（PMI）连续四个月回升、货币政策由“偏紧”向“适度”调整以及部分地方政府“放松调控”意愿等因素，建议要防止市场后期的反弹，也要关注部分资金在房市趋冷时转向圈占工业用地的行为。
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（来源：中国证券报）“面粉”与“面包”的价格向来是相辅相成。今年以来，各主要城市土地市场普遍遭遇寒流，各类用地“底价成交”和流拍的现象日益增多。整体而言，近期，各大城市土地市场出让宗地的楼面价格已经出现明显回调，这必然会扩大房价调整的空间。
2012年一季度，土地市场需求萎缩，供应也呈现放缓趋势；其中住宅用地的成交量和成交单价跌幅明显。在调控重压下，开发商拿地意愿不足，土地市场的冷清程度超过商品房市场，土地成交楼面均价明显低于去年同期。
从数据分析，今年一季度，主要城市出让土地的总体溢价率步入近年来的点，部分城市溢价率甚至低于2008年市况。30个城市土地平均溢价率1.8%，环比减少2.5个百分点，较去年同期减少18个百分点。主要城市均明显出现土地市场冰点现象，以北京为例，在一季度出让的45宗土地中，全部以零溢价率成交。
显然，在调控重压下，房价下调已影响到开发商对土地价格的判断，而土地价格除反映当前房价外，还反映开发商对未来房价的预期。目前，多数开发商对后市的判断偏悲观，他们的“弃地”策略预示着整体房价仍有下行空间。
面包要降价，需要面粉价格“配合”，而面粉降价后，面包降价的余地也就越大。作为房地产市场的最基本要素，土地市场的变化更反映未来楼市的变化。今年一季度，土地价格已开始下调，但幅度尚不充分，地方政府对土地出让底价的定价依然较高，大部分土地的竞争也比较少。业内预期，进入下半年，各城市的土地价格将进一步下降。
通常来说，房企2011年下半年新开的楼盘将成为2012年的销售主力。总体来看，去年四季度以来，性房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成左右。分城市来看，性房企在一线城市的土地成本略高于在二、三线城市的土地成本。比如，这些房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的40%，而二、三线城市的土地成本约占售价的20-30%。因此，性房企在二、三线城市的降价空间大于一线。尤其是一些土地购入成本占比低于20%的项目，未来降价空间广阔。
从库存量看，房企普遍存在进一步降价的压力。数据显示，目前，A股上市房企2011年末的存货合计超过6000亿元，同比增长近50%，以去年的开发和销售进度计算，这些房企存货的消化周期达4.6年。3月以来，在信贷出现定向宽松的利好下，各城市商品房的成交量有所抬升，但目前市场对价格的敏感度依然比较高，而且限购及二套以上的贷款依然严格执行，这使得市场出现量价齐涨的可能性微乎其微；因此，“降价跑量”策略依然是今后一段时期内房企的主要选择。
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