[摘要] 国家统计局4月13日公布的数据显示，1-3月份，全国房地产开发景气指数（国房景气指数）为96.92，环比回落0.97百分点，同比回落6.06个百分点，这已是国房景气指数连续10个月下滑。
3月小阳春，因降价带来的成交暖潮，并没有缓解开发商那根紧绷的弦。
国家统计局4月13日公布的数据显示，1-3月份，房地产开发景气指数（国房景气指数）为96.92，环比回落0.97百分点，同比回落6.06个百分点，这已是国房景气指数连续10个月下滑。
“央企在快速出货”
国家统计局的数据一片黯淡。
房地产投资增速继续回落。数据显示，1-3月份，房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。其中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点。
开发投资的增速下滑源于开发商谨慎拿地的策略。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1555亿元，增长2.5%，增速回落3.3个百分点。
但在越来越多的房企以价换量的带动下，3月份的销售情况有所回暖。1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；其中，住宅销售面积下降15.5%，降幅较1-2月缩小0.5个百分点。
业内人士认为，成交量同比下降是正常的，因为去年1月底出限购令，所以去年1月的成交量很大，比如济南去年1月份就成交108万平方米，而在往年这一数值从未超过50万平方米。
但反观房企的一季度报，并未如此。保利地产今年一季度实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。
数据的矛盾，如何理解？“卖得好是假象，背后都是心急以价换量。”杨健称，“现在都是打折换来的成交量，调控自2010年开始，所以同比或者比前两月，是有所回暖的，但这并不能说明什么。这只是个别特殊楼盘表现非常，并不能改变整体的形势预期。央企都在快速出货，这恰恰说明对形势的判断并不乐观。”
远洋地产一位人士也称，回暖源于降价，只有降价才有成交量。
开发商对形势的判断，似乎中肯。国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。
前4月新开工面积将现同比负增长
沪上一位开发商如是感叹，“现在有些开发商就是帮银行打工。没得赚，但是总比死了好。”另一开发商坦言，有很多项目为了回笼资金都在亏本卖。能走到哪一步，就到哪一步。
经过去年三季度一轮降价潮，中低端楼盘的价格已经普降。促销力度还有多大的空间？杨健判断，“4月会有更多促销出现，成交量持平。现在开发商对利润的预期都在缩水，出货是最关键的。”
业内人士认为，房地产依然持续下跌趋势，不过从终端的销售来看，销售面积和销售额的下滑幅度都有所减缓，这将会在未来几个月逐步传导到土地购置、开工量和投资额上，预期要到三季度房地产总体回落局面才会见底。
开发商谨慎的策略，将会影响供求关系的格局。1-3月，房地产开发企业房屋新开工面积3.9亿平方米，同比增长0.3%，增幅较1-2月份回落4.8个百分点，增幅连续7个月收窄。报告预期，今年上半年新开工面积增幅将继续下滑，1-4月份预计出现2010年以来首次同比负增长，这将会影响明后两年的商品房供应。
资金链越来越紧
可见的是，房企的资金链越来越紧张。
1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。
昨日受访的多位开发商表示，银行对开发贷卡得很紧，很难贷到钱。一位中型开发商直言，“审核很严格，我们现在都没有能够贷到款的项目，银行对项目的要求很高。”
业内人士认为，资金成本的上升和销售价格的下跌，将会让行业利润大幅下滑，大量运营能力不够强的开发商将逐步被挤出这个行业，预期行业洗牌将加速。
与此同时，加快出货速度的央企日子则要好一些。“一个月就卖几套。我不抱什么希望的。但我们去年还掉了所有的开发贷，现在是零贷款。”一位国有背景的开发商表示，集团还有大量的产业园区，对销售指标要求不严，不考虑降价。
此外，另一位国企开发商刚刚拿到近20亿元的新增贷款，准备加快西南地区上百万平方米的体量开发进度。昨日开会准备通过一项拿地计划的央企开发商则表示，今年在有100亿元的拿地预算，具体每个地区不定，根据项目情况来定。
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（来源：齐鲁晚报）近期,济南多家房地产公司通过代理机构成功从北京融得发展资金,代理机构相关人士表示,原来投资于一线城市房企的资金目前越来越青睐于济南、贵州等风险较小的二三线城市的房地产业,以完成全年的投资计划。
助力项目正常运转
据了解,目前正规渠道融资的利率与代理的比例之和每年在20%左右。一位房地产企业负责人说,现在项目的利润跟这个也差不多,但不融资项目就难以进行下去,从一些小的民间借贷公司那里融资,利率更高。新华(山东)房地产交易所其政策研究部副总经理刘修进介绍说,在成功募集保障房建设基金后,他们目前正在筹备商业及旅游地产的基金运作,近期也有不少开发企业表达融资愿望,他们也在根据市场需要进行业务的调整。
济南东部一家房地产项目负责人也在等待开发贷款的进展情况,他说,半年后如果开发贷款下不来,他就要考虑与融资代理人签约或直接寻找投资方。另外一家房地产企业财务融资小组的负责人也表示,去年从四川融得了3个多亿资金,保证了项目的正常建设,但随着后续资金压力的增大以及企业发展,也会考虑更多外来资金的投入。
看中二三线城市的发展潜力
在济南进行房地产投资的某信托公司有关负责人也表示,由于房地产信托计划的叫停,企业目前在济南进行的运作主要是在当地进行房地产的直接开发,以及与企业合作开发形式投资,而不直接进行房地产方面的放贷业务。但由于二三线城市的市场发展滞后,他们仍对这一级别房地产开发潜力看好,去年又在工业北路附近一住宅项目投了4个多亿。
融资代理机构王先生表示,相对于一线城市房地产市场的泡沫现象,二三线城市虽受大势影响销售趋缓,但现实需求依然强劲,这是投资基金大胆进入的主要原因。王先生说,目前他们联系的投资公司投资于二三线城市房企的“胃口”还挺大,一般1个亿以下,期限一年以内的都不予考虑。
业内人士分析,资金青睐于二三线城市的诱因就在于刚需房及改善性住房的大量需求。相对于鱼龙混杂的大量小型民间借贷公司,房地产企业更愿意与一些大型的投资基金合作,随着房地产市场向着更加理性的方向发展,未来这种合作会成为一种常态。
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