[摘要] 春节前后一直是楼市的传统淡季，2012年1月恰逢春节，加上当前楼市总体低迷的态势，定价等难题让开发商推盘意愿降至“冰点”。据亚豪、中原、链家等地产机构预计，2012年1月北京楼市开盘的项目将为个位数，楼市即将进入休眠期。
春节前后一直是楼市的传统淡季，2012年1月恰逢春节，加上当前楼市总体低迷的态势，定价等难题让开发商推盘意愿降至“冰点”。据亚豪、中原、链家等地产机构预计，2012年1月北京楼市开盘的项目将为个位数，楼市即将进入休眠期。
入市项目缩水明显
中高端项目仍坚挺
亚豪机构统计数据显示，2012年1月份计划入市的项目中，5个有报价项目的整体均价高达33500元/平米。其中3个位于五环以内，占总量的一半，分别是海淀区的戛纳35号和塞纳维拉·永定华庭，以及朝阳区的商住类型项目小悦城(楼盘资料)，计划开盘均价在3.5万-4.5万元/平米之间。
从近期的数据来看，中高端项目销售情况相对较好，也给了开发商一定的信心。
数据显示，12月上半月（截至14日）五环内累计成交商品住宅1142套、12.62万平米，环比11月同期大增53.5%、46.1%。而需求变化反向作用于供应，市区高端项目也加快推盘节奏，12月上半月（截至15日）9个开盘项目中，有4个位于五环以内，占住宅供应总量的近一半。
亚豪地产顾问机构副总经理任启鑫认为，年底五环内中心城区商品住宅的基本面的良好表现，给明年1月份中高端市场注入了一定信心，使得开发商在推盘方面也更加具有倾向性，价格方面却并没有让步的迹象，仍在稳中走高。
相关阅读：贺铿:房价收入比1比6为合理房价 年跌10%即可
（来源：潇湘晨报）贺铿，男，1942年5月出生，湖南岳阳临湘人。九三学社第十二届中央委员会副主席，中国统计学会副会长，中央财经大学统计学院院长。曾任国家统计局副局长，1992年起享受国务院政府特殊津贴。2008年3月，被任命为第十一届人民代表大会财政经济委员会副主任委员。2009年12月，在参加央视《面对面》节目时批评政府炒地，自曝靠工资自己也买不起房子，被称为中国个敢站出来揭露房价高涨幕后推手的副部级官员。
12月18日，国家统计局公布70个大中城市房价数据显示，11月份70个大中城市房价下跌拐点加深，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。
对于未来房价的调控目标，温家宝总理表示要“使房价回到合理的价格”。合理的价格应该是多少？对此，第十一届人民代表大会财政经济委员会副主任委员贺铿认为，完全可以通过房价收入比来判断合理的房价。
房价到底会跌多少？经济能承受多大的跌幅？目前的限购、限贷等房地产调控政策是否合理？如何从根本上抑制房价过快上涨，遏制房地产投机？1000万套保障房的建设是否现实，会产生哪些问题？针对目前房地产存在的种种热点问题，贺铿接受本报专访，逐一给予解答。
合理房价
“房价收入比为1比6，即为合理房价”
潇湘晨报：2年前您在央视《面对面》节目里说买不起房子，现在买得起吗？您有房子吧？
贺铿：有没有房跟我买不买得起房子是两码事，要是以我的工资，我现在还是买不起。
潇湘晨报：温家宝总理说要把房价降到合理的价位，您觉得合理的房价是怎么样的？
贺铿：房价收入比为1比6算是合理房价。去年人均可支配收入为1.9万，北京是2.9万，我大概算了下，北京房价要降到合理价位的话，要降30%-40%，北京三四万的房子是高了点，但不好说能下调多少，且每个片区不一样，不能说大家都想在北京买房，就应该降到很低的价位。像首都这样的地方，房价是该高一点，如果跟其他地方一样，那大家都往北京跑，怎么办？美国的整体房价不是很贵，但纽约的房子贵。地方之间要允许有差异，房价高低是调节人口流动的主要因素，没有差价人口就会畸形集中，破坏国家经济均衡发展和人口均衡分布。
潇湘晨报：房价过快上涨的根源在哪里？
贺铿：一个是政府炒地，一个是社会资金炒房，从这两点上想办法，就能扼住房价过快上涨。至于说供需矛盾，长期都存在，所以政府应该引导合理消费。城镇化过程任何国家都存在，所以房地产永远都是朝阳产业，不是虚拟经济，是要根据社会发展水平来发展的。土地流拍有什么可怕的？中国土地不多，你房价高了，我当然不买，回到合理价位我再买，需求总是有的。
潇湘晨报：您觉得现在的调控方法是什么？
贺铿：多用经济手段，少用行政手段，其他国家都有现成经验在那，为何不借鉴？房地产不调控不行，虽然限购我不赞成，但是你要积极研究正确的政策，现在财政部也放风了，要扩大房产税的征收范围，这是好事。
合理降幅
“房价不要降太急，每年跌10%可以承受”
潇湘晨报：现在房子才开始降价，有小房企“死”了，有些地方政府就开始着急了，怎么办？
贺铿：房价回调是喜讯，现在有两点很关键，一是要耐得住，真正做到温总理说的“丝毫不动摇”。让一个高危的病人恢复健康，不宜轻易改药方，也不能心急用猛药。要房地产回到健康发展的轨道不可能不出现房地产企业破产，也不可能不出现资金链断裂，要有预案。二是对“回归合理价格”要心中有数，千万不能半途而废。
潇湘晨报：房价的两难是，涨了百姓不满，跌了业主闹事，所以有的开发商不敢随便降价，您怎么看？
贺铿：业主闹事，你就不应该理他，谁也没强迫谁买房子，开发商明码实价在那，欺诈你干吗，市场经济下怎么能承诺不降价？我昨天花20块买了1斤猪肉，今天跌了2块，你也去砸商店吗？股票亏那么多，你怪谁去？你买来住的话，那么怕跌干吗，反正涨了也不会卖。
潇湘晨报：都说房地产绑架了中国的经济，上下牵扯到上百个行业，房价跌了，经济也会下滑，房价降多少是在经济可承受的范围内？
贺铿：我想未来三年内，房价每年跌个10%的幅度，经济还是可以承受的，有的人想得更乐观，银监会前主席刘明康说房价跌50%也没事，但我相信一下跌这么多，谁都会受不了。我希望房价慢慢地降，不要降得太急了，如果一年降20%-30%，经济就要出问题，关联企业没市场，大批人要失业，你工资都没了，还谈什么房子的问题。美国就是一到两年的时间跌了20%，便引发了世界性的金融危机，跌得太快房地产商一下子也承受不了，他们百分之六七十的钱都是银行的，跌多了地产商也还不起债了。
潇湘晨报：但购房者都是买涨不买跌，越跌越不敢买，能防止急降吗？
贺铿：有些学者完全是房地产商的呐喊者，我认为房价是一定要跌的，但是不要大起大落，不过想是这么想，能不能掌握好降价的节奏，我还很担心。这个跟心理因素有关系，羊群效应，房地产、消费者一下没信心，有可能降得急，矛盾就出现了，银行的资金还不了，房子卖不动，就更没有信心，失业的人数也会随之增加，要看政府如何把握调控节奏了。
限购令
“限购令是头痛医头脚痛医脚，应该取消”
潇湘晨报：很多人认为，当明年经济下滑明显时，房地产作为支柱产业，政府又会放松调控。您认为呢？
贺铿：我不赞成支柱一说，房地产给经济带来了发展，但也带来了麻烦，支柱产业一定是起带头作用的，技术领先的，但是很多学者认为，能不能带动GDP就决定是不是支柱了。从1998年开始，为应对亚洲金融危机，学界提出房地产“支柱产业”，并鼓励百姓投资（实际是投机）；为了保8，为了财力，地方政府开始热衷于这个“支柱”，官商联手，逐渐使房地产业畸形发展，泡沫形成。2008年为了“救市”，又将这个错误倾向推向了顶峰。现在的调控根本上还是行政手段，如果能按温总理的话说，丝毫不动摇，中央和地方能保持一致，房价肯定能降下来。如果你中央唱你的调，我地方拉我的弦，那问题就大了。
潇湘晨报：这一轮调控跟2008年比起来，有什么不同？
贺铿：2008年住房问题还没现在这么突出，房价也没现在高，但现在还是头痛医头脚痛医脚的思路，限购、限贷。风险已经积累到今天这个样子了，要想一下子回到原来买得起房子的价位，很难，只能慢慢地跌。不过不管怎么调控，要相信房地产是朝阳产业，2亿多流动人口都希望有房子，只是现在买不起。什么时候都有人需要住房，就像大米一样，我们天天要吃饭，不可能跌到不种大米的地步了。
潇湘晨报：佛山此前曾试图取消限购令，结果被迫朝令夕改。您怎么看限购令？
贺铿：限购令本来就要取消，随时都可以，越早越好，因为它不是合理引导住房消费的办法，行政手段不能说没效果，短期是有效果的，但长期是解决不了问题的。限购之下，外来人口也无辜地被限制住了。市场经济不是这么干的，无非是计划经济思想在作怪。你可以用其他办法抑制投机，比如征房产税。
保障房
“1000万套不算多，但要看财力能否跟上”
潇湘晨报：现在保障房的问题很多，开工1000万套，很多人担心到最后很难顺利完成任务。
贺铿：保障房的概念太乱了，我们一直没理清楚。现在说的保障房包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房，但1000万套需要多少钱？地方能拿出多少钱？都要算账的，1000万套怎么一拍脑袋就出来了？我也质问过有关部门，他们也说不清楚，只说是下面报上来的。
潇湘晨报：您认为该怎么分配？
贺铿：在我看来，要多盖廉租房，让收入确实很低又需要住房的人，能找到安居之所。公租房要非盈利机构去做，政府提供优惠条件，比如土地供给、税收优惠，租金可以高些，不能让其赔本。经济适用房和限价房，我一直都不主张，里面名堂太多了，腐败太多了，北京的经适房跟商品房价格差一半，很多人当然想有一套，那他就作假，贿赂官员。
潇湘晨报：现在保障房社会资金参与度不高，公租房回报周期太长，开发商也不想干，有想代建的又怕政府没钱给，您怎么看待这些问题？
贺铿：政府没把握就不要建那么多，建了没钱给，没有信誉是很可怕的。开发商不想干，是因为这几年赚钱太轻松了，所以觉得一二十年才收回成本不可想象。国外开发商可不会这么想，他们修条路都要几十年，我们太浮躁了，巴不得睡一觉起来就成为富翁，这可能吗？
潇湘晨报：您觉得建设多少套保障房比较合适？
贺铿：要满足住房需求，别说1000万套，1亿套也不算多，关键是财力能达到什么程度。如果没钱，1000万套可能就多了。但财政许可的话，盖多少套也不嫌多。
潇湘晨报：现在保障房任务已经下分了，会引发什么问题？
贺铿：我希望不要出大的问题。现在的问题，一是三分之一只挖了坑，能不能保质保量完成，不好说；二是单位集资盖房的问题又回潮了，他们购地得到优惠，房价也比市场低，这是不合理的，多数百姓是有意见的；三是廉租房地域分布不合理，盖的房到时候可能没人租。国外的廉租房一般都建在低收入群体工作集中的地方，要进行合理的规划。
相关阅读：北京新房价格今年环比首降 明年价格将继续低迷
（来源：北京青年报）11月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市数量达到49个，比上月增加了15个。昨天，国家统计局发布的统计数字显示，11月份，我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比持平的城市有16个；价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.2％。其中，北京新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比上涨1.6%。北京新建住宅价格指数，自2010年5月份开始，同比涨幅已经连续18个月下跌，环比自今年6月开始出现连续5个月停涨，11月则出现环比下跌。
报告显示，11月份从同比情况看，11月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有4个，比上月增加了2个；涨幅回落的城市有61个，比上月增加了2个。新建商品住宅价格同比涨幅在5.0％以内的城市有61个，比上月增加了4个。
在新建商品住宅价格中，同比涨幅的城市是广州，同比涨幅为6.1%；其次是长沙，同比涨幅为6.0%；排在第三位的是乌鲁木齐和桂林，同比涨幅均为5.5%。
在二手住宅中，同比涨幅的是平顶山，同比涨幅为6.5%；其次是洛阳和常德，同比涨幅均为5.1%；排在第三位的是唐山，同比涨幅为4.6%。
分析
“限购令”力促房价出现拐点
根据链家地产市场研究部的统计，11月70个大中城市房价平均环比指数下降了0.19％，这是房价平均环比继上月首次回落0.14％之后的再次下降，且降幅比上月扩大0.05个百分点。房价平均同比指数为102.38，涨幅同样比上月再次缩小。
另外，从宏观层面上看，11月房地产投资额环比下降2.4％，房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间。综合以上数据不难看出，继10月城市房价拐点出现以后，11月城市房价下调幅度增加，下调现象普遍，调控效果愈加明显。
链家地产首席分析师张月认为，在上月房价初现拐点之后，11月平均房价环比继续呈现下降趋势，房价已进入下行区间。
北京中原地产市场总监张大伟在分析统计局数据时表示，在70个指标城市中，房价环比平均出现了下调，但是也明显地出现了跌幅不同的现象，其中限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度达到了0.35，而执行限购的40个城市中环比平均下调了0.23，非限购的30个城市环比下调幅度为0.13，可见限购依然是调控政策中比较有效的政策，也促进了房价拐点的出现。当前不少地方房价的现状与走势，是由年初当地地方政府为房地产调控所定下的基调决定的。如果没有坚定的决心和过硬的手段，落实限购“走着瞧”，甚至以限价应付，只是让房价的涨幅“不高于当地GDP增速”，房价要朝着社会期望的方向发展，必然会相当艰难。
房价下降有明显“季节性因素”
11月份70个大中城市房价的环比下降，带有较为明显的季节性因素和年终效应。11月份临近年末，属于房地产市场的交易淡季，加之2012年春节来得比往年要早，一定程度上加速了年末房地产清淡市场的来临。这从往年年末的房价走势也可看出大体相似的特点。因此仅仅根据一两个月甚至是年末月份的房价环比变化，尚不足以对房价的长远发展趋势作出判断。
对统计数据的分析还印证了不少地方人们的切身感受。媒体报道显示，不少地方人们感觉真正降价的楼盘并不多，房价下降仍不明显。在国家三令五申遏制房价过快上涨，并陆续出台诸多严厉政策以加强房地产调控的背景之下，房价当前的走势，显然还难以满足公众的期待。
明年成交量、价格将继续低迷
“2012年楼市调控的主旨将是促使房价回归合理，而目前市场距离房价回归合理还有比较远的距离，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近‘合理’的区间，促使房价反弹的因素依然存在。房价相比普通购房者收入仍有较大幅度的下调必要。”张大伟表示。
不过，目前房地产市场上各方的心态确实已经发生了明显的变化。在各类型城市中，房价的下跌都已逐步形成共识，房价拐点愈发明确。从市场的情况看，目前开发商降价的幅度正在提升，超过20％的实质性降价不断涌现；而成交面积的低位徘徊，也表现出购房者观望情绪的愈发明显。
张月认为，从成交量上看，明年楼市成交量将继续保持低位，但不会过于低迷，供应、成交、价格三者的动态调整将逐渐平衡。虽然楼市调控政策持续，但针对自住需求的客户会给予一定的鼓励。尤其是在“保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构”的基础上，金融领域对自住性购房的支持力度将增加。
从价格上看，张月认为，明年房价仍将进一步回落，但房价深调也会存在一个降幅上限，降价节奏以稳为主，避免购房需求集中迸发对于整体宏观调控的不利影响。房地产行业作为传统国民经济的支柱，对国民收入、金融股市、财政税收等多个领域都存在连带影响，调控下房价下降的速度和幅度不宜过快、过猛，否则可能造成房地产市场本身以及行业之外的波动风险。
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