[摘要] 近7天（12.5至12.11）深圳全市新建商品住宅共成交674套，成交面积5.9万平米，套数环比上涨80.7%，成交面积环比上涨79.51%，商品住宅市场成交量环比大幅上涨，成交均价微幅下降。成交均价方面，本周深圳楼市成交均价为16220.38元/平米，环比微幅下降1.72%。
观望成风
“岁末行情”或无望
其中，宝安区为本周深圳楼市成交主力，共成交481套，成交面积为39736.19平米，成交套数环比上周上涨353.77%，本周涨幅。绿景香颂花园为该区主力成交楼盘，万科金色领域花园三期、中粮鸿云花园、招商观园、招商果岭花园、桃源峰景园、花半里清湖花园等楼盘，依然受热捧。龙岗成交144套，第五园七期、大都汇大厦、万科金域缇香花园一期、千林山居、广业成学府道花园、东方瑞景苑、慢城等楼盘，是成交主力。
南山区成交21套，环比下降41.67%，本周跌幅，雍景湾花园为该区主力成交楼盘。盐田区成交16套，环比上涨14.29%，近7天上东湾雅居为该区主力成交楼盘。福田区成交11套，环比下降26.67%，君临天下名苑成为该区成交主力楼盘，天健时尚名苑、万泽云顶尚品花园等楼盘依然受热捧。而罗湖区仅成交1套，该区主力楼盘为兰亭国际公寓。
新房市场观望依旧，二手楼更是经历剧烈调整，房产中介频繁出现“关店潮”。
可以说，房产中介市场正在经历2008年以来最严酷的寒冬，不少中介门店近几个月在二手房中介业务方面几乎没有成交业绩。大批房产中介关店，不少房企或加速游离主业或被兼并重组，如中原地产中介业务大幅度调整人员架构裁员900人，21世纪不动产中国地区业务被收购，戴德梁行大中华区被收购重组等等，整个房地产行业正经历大调整。现在能维系门店运营的中介大多依靠的是深圳、惠州、东莞的一手房代理以及香港置业等业务，主要依靠二手房交易的中小型中介商则难以维系门店运营成本。
业内认为认为以往的深圳地产中介市场，由于二手房成交是深圳楼市成交的主体，常常占到六七成以上，因此不少中介主要的业务都是二手房中介，加上地产中介行业是典型的轻资产服务业，不少小型中介只要租个店面、招些人手便可开张，只要中介抵过租金和人工就可以在市场中分得一杯羹。
而目前，二手房交易萎靡，门店数量靠前的大中介尚可通过深圳和惠州甚至香港的新房代理以及工商铺中介业务维持运营，但是中小中介门店一旦失去二手房交易量的支撑，就进入巧妇难为无米之炊的困境，楼市的寒冬直接让人联想起2008年金融海啸影响下的二手市场窘境，相信在过年年关之前，二手中介市场仍然要在持续收缩战线的策略下艰难生存。 （晶报）
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房产中介倒闭潮恶化 深圳中介龙头关近60门店
近日，北京、深圳、上海等地部分中介只能不断关闭门店，缩减开支“过冬”。与此同时，行业内的整合也拉开了序幕。专家认为，今后一段时间房产中介购并或者收购股权的行为也将频频出现。
链家地产近日发布数据称，10月北京再关闭门店177家，其中73%为中小经纪机构。据机构统计，北京二手门店已经连续7个月关店百家以上。今年来北京二手房中介已关闭门店约1000家，为三年来。
9月份以来，深圳多家大型地产中介公司陆续关闭多家门店。深圳中联地产门店数量减少了30多家至270家；原本在深圳拥有约300家门店的世华地产陆续关闭或停业整顿超过50家门店。深圳地产中介业的龙头老大中原地产也关闭了近60家门店。
而21世纪中国不动产公布的第三季度财务报告则显示，第三季度公司净亏损达到9290万元，同比激增83%，直营店数量则较上一季度减少了103家，减幅达17%。与此同时，销售人员数量也按季减少了约5%。
上海的情况也不乐观。
新华社记者在上海多家房产中介采访了解到，今年二手房市场极为冷淡，成交量锐减，大多数中介都是亏损，难以为继。据业内人士介绍，以上海为例，粗略估计，月成交12000套二手房才能使得中介行业保本，而目前月成交量只有7000－8000套，一些中介只能关闭门店，缩减员工。
21世纪不动产上海区域的统计显示，2011年11月上海共成交二手房0.69万套，环比降14.6%、同比降49.6%，为去年7月以来。这个交易量甚至比春节期间的2月还要低12.9%。
上海11月的二手房指数为2592点，较上月下降5点，指数跌回接近4月2591点的水平。
二手房市场的不景气，也使得更多的中介机构开始抱团取暖。链家地产首席分析师张月认为，一二手房联动产生的效果未必理想。“当前新房成交量同样萎缩严重，有限的空间很难再容纳二手房经纪公司。”
《小中介关门潮或波及大中介 三因素制约二手市场》
在房地产市场迎来“寒冬”之时，与其紧密相连的地产中介业也明显“寒气逼人”。近日，记者走访严加地多家原中介门店，均贴出转让、出售等标签。不仅如此，记者还走访北市区俊发中心附近几家中介发现，几家不太知名的小中介已经关门。 看来，中介关门潮以及波及昆明，甚至有从小中介蔓延至大中介的可能。业内人士分析，此轮关闭潮主要源于二手房交易量的急剧下降，而随着政策的持续作用，中介市场将会进一步萎缩，行业仍将上演洗牌大剧。
【现状】 中介不是关门就是打算抱团
市民王小姐前不久在严加地某家中介公司看中一套二手房，和家人商量后，认为价格相对合理，等再去此中介找房源时，发现该中介门店贴出转让的通知。之后才短短几个星期，王小姐发现房源的中介公司就已经倒闭。看来，在寒气逼人的住宅市场，不少小型中介公司已经无法抵御寒冷，提前退出“战场”。
面对王小姐遇到的情况，记者分别走访南、北、西市区不少中介公司，发现王小姐介绍的情况不是偶然，北市区俊发中心附近，不少小型中介均贴出转让或者出售的字条，甚至之前有些中介公司已经变成了衣服店。不仅如此，记者还发现，中大型中介公司似乎也有些抵御不住二手房市场的寒冷，缩小门店体量，甚至有些大型中介相关负责人还表示，公司有抱团销售抵御房产寒冬的打算。
【拷问】 三大因素制约二手房市场
昆明正序房产业务员徐勇向记者介绍：“近段时间，二手房特别不好卖。去年生意好时一个月可以做十几单，现在一个月能有一两单就万幸了。”对此，业内人士分析，由于限购限贷等政策的持续作用，楼市成交遇冷，二手房成交量也大幅萎缩，大小中介公司都在跟随市场的调整而缩减开店规模。而对小型中介机构直接的影响就是没有生意可做，撑不下去，只有关门。数据显示，此轮关闭的中介有近70%是中小经纪机构。
昆明东函房产总经理刘汝东也表示，前两年二手房市场上遍布着炒房者的身影，许多投资客将刚买不久的毛坯房以“二手房”的名义出卖，从中牟取高额差价利润。而今年严格执行了不满5年的房子一律全额征收营业税的规定后，紧接着，各大城市纷纷实行“限购令”。这些措施限制了短期炒房，抑制了投机购房，导致二手房“火势”迅速被压了下去。另一方面，从今年下半年开始，二手房价格普遍向新房看齐，而新房又有送面积、团购等优惠活动，致使二手房的价格优势逐渐丧失，随之而来的就是成交量的下降。 最后，贷款也成为影响二手房成交的重要因素。
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最近，罗湖区新秀路兴华苑小区A栋10多户业主的个人银行账号全部被冻结，缴水电燃气物业等费用只能前往营业厅。“8年维权却换来这样的结果，我们无法理解。”业主杨先生告诉记者。从2003年发现自己所住的商品房竟是“三无房”以来，兴华苑小区近百名业主就开始了维权，从那时开始，从未间断与开发商打官司。
兴华苑小区１９９５年入伙。
一场火烧出一座“三无”楼
如果不是一场火灾，兴华苑小区业主还蒙在鼓里。事情要从２００３年１１月２２日说起，当晚９时，Ａ栋某户业主家中起火，火势凶猛，等消防人员赶到时，该户业主家中所有物品已付之一炬。消防队员说，接到报警后他们迅速赶来，但消防车转了几圈也没找到兴华苑这个地址，因为该小区没有备案，在消防局和相关部门没有该小区的任何资料，属违建楼房。这一说法在业主中间引起轩然大波。
兴华苑小区业主于１９９４年与兴华房地产有限公司（下称兴华地产）签订集资建房合同，以每平方米４５００元的价格购买了房屋，１９９５年入伙，小区拥有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四栋楼。手持房产证、居住十几年的小区居然是违章建筑？
业主决定前往当时的市规划局查询，２００４年，市规划局回复，经查询规划图，确认兴华苑小区４栋楼未曾报建过，而且“兴华苑”这一地名也不存在，属违法建筑，其房产证也是假的。随后，市公安局消防支队回复业主表示，兴华苑小区４栋楼从未经过消防竣工验收。该支队特勤大队前往该小区调查发现，存在大量消防隐患须整改。２００４年１１月，当时的市国土资源和房产管理局亦表明，兴华苑小区为违法开发，非法出售，属于违法建筑。
开发商口口声声说是合法、并有房产证的房屋，一下子成了违章建筑，让所有业主一时无法接受。
近百业主坎坷维权8年
从２００４年开始，为维护自己的权益，兴华苑小区业主便开始了维权之路。他们向相关政府部门投诉，并将开发商兴华地产告上法庭，要求将房屋退回给开放商，而开发商必须退回自己的购房款（连带利息）。从２００４年开始至２００９年，该案从罗湖法院开始，一直诉至深圳市中级人民法院、广东省高级人民法院，经历多番波折。业主一方与兴华地产，双方互相起诉，而其最终争议焦点集中在业主是否应该支付开放商“使用费”上。
兴华地产称，业主要想退房也行，但必须先把使用房屋近１０年的使用费（租金）缴清。兴华地产认为，业主使用了兴华地产的房屋并受益，虽然返还了房屋但已非原物，依公平原则，业主理应按政府指导租金标准支付房屋使用费。而业主认为，违建不受法律保护，也不产生法律范围内的任何和权益。
深圳中院于２００６年２月、２００７年４月两次作出终审判决，撤销了罗湖法院的判决，驳回兴华地产要求业主支付“使用费”的诉求。深圳中院的判决认为，兴华地产无法提供充分有效的证据证明其出售给业主的房屋具备合法报建手续和竣工验收手续，而且该房屋已被规划、国土等部门认定为违法建筑。兴华地产兴建房屋并销售的行为不仅违反国家法律、行政法规的强制性规定，还有损国家和社会公共利益，所以其无权凭借该违法建筑获取相关利益。
兴华地产不服，于２００８年上诉至广东省高院。高院于２００９年９月作出判决，否定了深圳中院的判决，认定业主理应支付“使用费”。但此案并未结束，兴华苑业主不服省高院判决，称将会继续上诉。
10多户业主银行账户被冻结
省高院判决下来之后，罗湖区法院曾召集兴华地产和业主双方协商和解事宜。业主们表示，要和解可以，但要开发商兴华地产补办正规报建手续及房产证，完善消防整改和验收以及对兴华苑不合规范的楼房设施进行整改和维修。但此后，业主这一要求未得到积极回应。
就在业主等待兴华地产一方的和解时，今年１１月中旬，带头参与起诉的兴华苑１０多名业主的银行账号被罗湖区人民法院冻结。“包括缴交水电费、物业费、电费的银行卡以及工资卡、养老金卡都被冻结了。”兴华苑业主杨先生说。
据其介绍，今年３月，罗湖法院将一纸执行通知书送达参与起诉的业主林先生，称广东省高院的判决已生效，限令林先生于４月１５日前将房屋“使用费”３４９９１４元（建筑面积乘以每月的指导租金标准）支付给兴华地产。“购房款都还未退给我们，为什么先要让我们缴房屋‘使用费’呢？”业主们表示不解。(深圳晚报)
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(来源：深圳报业集团)业内人士普遍认为，明年开发商的融资环境难言宽松，面对持续趋紧的资金状况，降价回笼资金可能成为中小开发商的出路。
地产基金出手谨慎
盛世神州房地产投资基金董事长张民耕近日表示，目前国内有四五百家房地产基金，总资产超过1000亿元。地产基金仍处于起步阶段，要特别加强行业自律。可以断言，刚刚起步的房地产基金还难以为资金饥渴的房地产行业提供有效资金供给。
有地产基金人士对中国证券报记者表示，即使是那些表面上现金充裕的房企，对资金依然比较渴求。“最近我们一直在和几家大公司的项目公司接触，一些项目已经有实质性进展。”
融资环境难有改善
世纪证券分析师陈子科对中国证券报记者表示,“2008年之后，就没有上市地产商发行过公司债了。即使未来定向宽松的范围扩大，向上市房企开放的可能性也几乎不存在。”陈子科认为，2008年时上市房企发债的经济环境与现在完全不同。“即使未来面向小微企业有所宽松，也和房地产公司没有关系。”从近来公司债发行增速、债券市场企稳的情况看，不能做出明年资本市场会向房地产公司开放的推测。
长江证券分析师苏雪晶表示，近期开发商的融资环境难发生变化。“虽然在大型上市房企的财报上，货币资金仍较充裕，但高负债运行是不争的事实。近期各地降价楼盘层出不穷，就是地产商面对融资困难加速回笼资金的表现。”
不过，也有一些业内人士表示，稳健货币政策多少会对开发商的销售产生一定影响。工商联房地产商会会长聂梅生日前在深圳表示，未来首套房利率上浮的情况将有所减少，面向刚需的首套房贷到款时间可能有所缩短。
《楼市严冬倒逼开发商回归理性 2012年卖房靠品质》
针对11个城市住房限购政策即将到期的情况，媒体报道称住建部日前知会地方政府，须在到期后对限购政策进行延续。同时，房地产调控政策从严落实的方向不会改变。这样的背景下，房企的每一步，不仅走得步步惊心，而且成为明年成败的关键。
在此形势下，不少中小企业在行业的凶猛大洗牌中惨淡出局，而与之形成鲜明对比的是，各大房企摩拳擦掌，择机发力。
备战2012房企纷纷出招
11月底，央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点。但不少专家发表评论认为，在“低增长、高通胀”的两难境地下，短期内货币政策完全放松的可能性很小，有限的资金对于刺激房地产市场的作用微乎其微。
部分企业对明年信贷持乐观态度，但更多的企业则不在此列，渣打银行进行的第三次中国房地产开发企业调研显示，极少数的房地产开发企业预期未来3到6个月房地产政策会放松；多数企业预计政策会进一步趋紧。
保证现金流，现已成为大多房企急需解决的问题，更是明年运营的重点。进入三季度后，开发商们的钱袋子正迅速地干瘪下去。万科、招商、金地三季报显示，万科和招商三季度营业收入和净利润虽然同比依然增长，但环比均出现大幅下挫，其中金地的净利润同比和环比均大幅下挫近九成。
在抛出过冬论之后，万科总结了四条过冬策略：一是现金为王，现金流比利润率更重要；二是积极销售，不囤地、不捂盘；三是谨慎买地，不当地王；四是开源节流，管控运营成本。这与龙湖地产总经理吴亚军此前“动员会”上的观点颇为相似，即降价策略由保证成本改为保障现金流。
而对于一向稳健的远洋来说，前三季度已经完成了去年全年的销售额，来自现金的压力相对较小。尽管如此，在积极跑量回笼资金的同时，远洋在投资上亦更加审慎。“目前我们一方面在控制有息负债规模，贷款结构仍然维持较高比重的中长期贷款，以确保集团稳健发展；一方面继续发挥上市公司的优势保持融资渠道多元化；最主要一方面将是通过加强内部经营管理，加快项目开发节奏，加大推盘力度，加快周转，提高总资产周转率，同时，提升资金使用效率和管理水平，以积极适应长期调控。”远洋地产控股有限公司总裁李明表示。
房地产回归产品竞争
在成交量不断下滑、库存量居高不下的事实面前，业内专家普遍认为，相对于销售力，产品力和制度力才是更适合成为房企长治久安并不断进化的基石。而经营沉稳、注重产品品质的提升并不断加强消费者服务质量有助于房地产商度过寒冬，迎来新的发展机遇。
而对于诸多房企来说，回归消费者正成为他们转型的一个本质方向。“品质”这个最要真功夫的市场卖点在大浪淘沙之后，正成为楼市市场中永恒的主题。
万科日前就鲜明地提出了“回归”的概念，一个是从传统的营销向技术科研上的转型，另一个便是从建房卖房转到服务型的转型。而无论从技术上转还是服务上转，都一定以消费者为导向。万科集团总裁郁亮对此强调，政府加大住房保障力度与商品房去投资化更注重居住功能是清晰的政策信号，房企要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别，要依靠性价比等赢得市场机会。
远洋地产总裁李明也同时认为，今后的竞争将重回产品力的比拼：“经历了行业的兴盛与动荡，如今在投资需求受到抑制、产品功能需求再次回归顺位的背景下，‘让住宅回归生活本质’，将是行业发展的一条必由之路。”
对此，早在年初就提出“精细化战略”的远洋也将精细化的重点落实在产品力上：“我们要求全体员工在产品设计、产品制造、客户服务、营销管理等各层面各环节全面提升精细化程度。”李明在接受采访时表示。
以即将于12月中旬推盘的海南远洋•浮木阵为例，本着“无处不美、无一不精”的全品质理念，浮木阵首创国内精粹海滨小户型精品度假别墅产品，户型仅为66平米。也正因于此，产品比例、空间尺度更需要的把控，从院落大小到泳池的进深，甚至包括开窗的位置和面积都经过了数次的推到和重新设计。浮木阵特别礼聘了对东南亚景观有精道理解的新加坡贝尔高林进行景观设计，将无边泳池的现代技巧、120米长竹林景观大道的自然天成，与中国传统装饰符号相结合，使文化、自然生态与前沿设计浑然天成、巧妙辉映，将精品度假别墅产品的品味与气质优雅的诠释出来。
设计理念如何成为真实的产品？远洋专门设置了品质提升小组，对产品品质进行全面监督。小组成员由工程部、市场部、物业部三部分组成，每周定期对项目进行巨细靡遗地巡查。在评估完意见的合理性后，进行有针对的调整，以保证产品的高质量。
“毫不讳言地说，远洋在产品力方面已经走在了行业前列。”李明表示。而以品质制胜的策略，也为远洋吸纳了数量可观的有效购买力。远洋三亚公馆的开盘现场直接认购率达到60%以上，现已完成近90%的销售。中山远洋城11月26日推盘当天认筹率达八成，杭州高端作品远洋•大河宸章面世备受热捧。
12月8日，远洋在深圳举行项目奠基仪式，自此，远洋在18城的布局基础上又向前迈出了稳健一步。对此，行业专家认为，市场在低迷中调整，正是企业从快速发展中冷静下来思考战略方向的好时机。而对于远洋来说，“精细化”同样是支撑远洋布局深圳的未来竞争策略。
2011年，注定会在中国房地产市场的发展历程中留下印记。政策频出的背后，是政府对房地产健康发展的努力，也是市场回归理性发展的机遇。而2012年，则将成为企业自省与救赎的时机，谁能找到并把握住竞争点，抢先站上起跑线，谁就必将占尽未来重点区域发展的资源优势，领跑行业内的下一场竞争。
《楼盘促销新招频现 开发商替业主还20个月房贷》
“现在您只需首付三成，剩余的房款待办理房贷后，在交房之前，都由我们开发商来支付。”昨日(12月12日)，《每日经济新闻》记者以购房者身份致电位于北京的绿地花都嘉园[消息价格户型点评]项目的销售人员时，该人士告诉记者。
其实不光是绿地，在楼市持续低迷的今天，开发商的促销手段越来越丰富。但业内人士分析称，噱头十足不见得就能吸引购房者的目光，真正的降价才是王道。
开发商付房贷以促销
昨日，《每日经济新闻》记者从北京市住房和城乡建设委员会门户网站获悉，北京绿地花都嘉园项目于今年9月18日开盘，批准销售的套数为492套，截至目前已签约套数为68套，签约率仅为13.82%。而该项目总建设规划为20.87万平方米，目前总签约为2.5万平方米，共分三期开发建设，可以说在目前淡季情况下积压严重。
按照销售人员的介绍，目前购房者首付三成，余下房款可办理30年分期付款手续，购房者签署购房合同后，到交房之前的20个月左右的房贷将由开发商支付。如果按照签约均价为1.1万元/平方米计算，一套100平方米的2居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，其优惠大概为10万元。
对此，也有业内人士指出，对于购房者而言，并不一定就能得到20个月的优惠，因为在办理期房贷款时需要一定的审批程序，少则1~2个月，多则半年时间。特别是年底部分银行额度限制，会转移到明年才放贷，这样算来购房者可获得的优惠就会大大缩水。
“相比送贷款的优惠，不如直降房价。”北京中原三级市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，对于购房者而言，如果贷款的本金少了，那么支付的利息也会减少。“如果少贷款10万元，在30年的贷款周期内，可能节省的利息就高达14万元。”张大伟表示。
房企促销花样多
类似绿地这样，由开发商替购房者背负房贷的促销手段并不罕见。近期，开发商优惠促销的噱头越来越多。
前不久，绿地在上海的一写字楼项目首度推出3年后溢价回购的促销策略，引发市场关注。据了解，只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中与开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买的价格再溢价16%进行回购。
此外，“降价补差价”、“无理由退房”等承诺更是频频出现在许多项目的销售宣传中。北京中原统计显示，目前有20多个城市，近40个项目推出了降价补差价的承诺。而在广西等地，为了让购房者放心购买，更是有开发商作出承诺，只要购房成功均可享受无理由退房。
但从北京市场来看，销量较好的项目仍然是那些出现了价格“实降”的项目。
据《每日经济新闻》记者对北京多个项目销售状况的调查发现，以远洋一方[消息价格户型点评]、长阳半岛、华业东方玫瑰[消息价格户型点评]等10余个项目为例，都实现了较好的“以价换量”。
北京房地产交易管理网数据统计显示，在调控政策影响下，北京10个出现价格下调的典型项目，9月以来的总销售额为41.94亿元，而在6~8月，这10个项目的销售额仅为25.26亿元；销售套数也从之前的1367套，上涨到了2558套，销售量上涨达87%；而且，自9月到12月12日，全市商品房总成交量为22727套，相比6、7、8三个月共计23293套则下降了2.4%，但是降价项目的销量占比明显增加，10个典型项目在全市的市场份额也从6~8月全市成交量的5.9%上涨到了11.3%。
日前，有财经媒体曝出雅居乐[简介动态]为了减轻流动资金紧张而暂停部分项目建设的消息，虽然雅居乐并未承认这一说法，但随后表示旗下部分项目将进行10%~15%降价促销的消息仍然表明，当前回笼资金仍是房企自保的上上策。远在北京的绿地虽然没有表示降价，但却用为购房者承担20个月左右房贷的手段吸引买家。而在上海卖得的楼盘仍是直接降价的楼盘。或许，在“让房价回归合理”的背景下，降价已是房企最后的选择。
回资金
身陷“停工”疑云雅居乐[简介动态]欲降价15%“过冬”
但记者调查发现，雅居乐从今年年中就已经开始对旗下项目作出调整，的确有部分项目已经放缓了建设进度。据雅居乐方面透露，未来3个月内，雅居乐不会再拿地，此外，基于降价回款的考虑，未来旗下项目将会通过促销手段进行降价，优惠幅度或达10%~15%。
未发布“停工”消息
日前，有媒体报道，“雅居乐为减轻流动资金压力已暂停部分项目的建设，该些项目主要集中在2014年交楼，涉及两至三个楼盘”。该报道称，雅居乐集团对此的解释是，因为该部分项目距离交楼仍有一段时间，故暂缓开工，希望能缓解短期资金流。
昨日，雅居乐在回复《每日经济新闻》记者采访时称，“未发布过官方消息”。雅居乐表示，由于地产项目的开发周期较长，一般公司都会做2~3年的开发计划，因此需要适时调整工程进度，而这次调整在今年年中就已经开始了。目前已达到预售条件或明年才达到预售条件的项目/组团，会放缓工程进度；由于结构性补货或需及时推出新项目等原因，也有项目/组团加快了工程进度。
除此之外，雅居乐并未透露具体的项目以及涉及的规模。此前，雅居乐集团营销中心的一位品牌负责人对记者表示，到年底房企根据市场情况对项目作出相应的调整“属正常现象”。
11月销售创年内新低
身陷“停工风波”的雅居乐面临的另外一个问题是，或许难以完成今年的销售目标。
日前，雅居乐发布了业绩报告。数据显示，11月份，雅居乐取得合约销售金额约18亿元，合约销售面积约22万平方米，合约销售均价约为8391元/平方米。
18亿元的销售额环比上月几乎下降了一半，而相比今年以来每月均保持20亿元以上的销售额，雅居乐11月销售创下了年内销售额新低。
截至11月，雅居乐完成合约销售280亿元，按照其制定的370亿元的年度销售目标，意味着雅居乐在12月份要创造90亿元的销售业绩，在主要市场销售渐显疲态的情况下，几无可能。
以其海南清水湾项目为例，此前的数据显示其截至今年10月份的销售额已经达到67亿元，而11月份该项目仅贡献2亿元的销售，雅居乐主席陈卓琳此前就认为清水湾100亿元的销售目标无法实现。
经纬行研究中心总监朱欣苑在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，大部分开发商在制定今年年度计划时都未曾预计到今年调控形势的严峻，雅居乐遭遇的情况其实也是市场形势的反映。
降价促销回笼资金
按照朱欣苑的说法，鉴于雅居乐的布局和项目规模，年底对项目的工程进度作出调整属“企业正常的策略调整”，但业界对于雅居乐业绩前景的质疑也是不绝于耳。
一位业内人士曾在接受记者采访时坦言，“就算雅居乐旗下项目真的停工，也不奇怪。”该人士指出，业绩贡献过于集中在华南市场以及向旅游地产转型带来的风险是雅居乐需要正视的问题。
以雅居乐上半年的业绩为例，其在珠三角及粤东地区的销售额达到48.2亿元，海南清水湾的销售为56.9亿元，如此一来其在华南区域的销售共计105.1亿元，在总销售中比例高达91.3%，而华西区域以及长三角区域的销售贡献甚微。
另一方面，在近年来开始的房企转型大潮中，作为华南龙头房企的雅居乐选择了旅游地产，继2005年在海南清水湾豪掷130亿元之后，雅居乐又在今年上半年先后与云南西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲签订战略开发协议，三大项目的合计用地高达6万亩，仅腾冲一处项目的总投资将高达200亿元。
朱欣苑认为，与其他房企选择布局二三线城市以加快资金周转不同，雅居乐转向了投资大且资金回收较慢的旅游地产项目，这种转型由于投入过大且成功经验不多，运营风险相对会更高一些。
虽然雅居乐一再表示自己的“财务状况十分稳健”，但考虑到未来需要承担的大规模资金支出，尽快加强现金储备显然是当务之急。
昨日，雅居乐方面透露，公司应对目前状况的主要策略即是“开源节流”，除上文涉及到的“暂缓部分项目建设”之外，雅居乐表示，未来的3个月内不会再拿地，且会通过一些营销手段对部分项目实行降价促销，优惠幅度将达到10%~15%。
直降价
上海9个月后再现“日光盘”？房企降价目标或已设立
与此同时，专业分析师认为，嘉定的新城公馆、新城金都园、中华企业美兰湖畔雅苑等项目也出现了热销，楼盘的销售量超过了100套，上述楼盘的普遍特点是，或者是项目较前期价格下调15%~20%，或者是较整个板块的成交均价偏低，因而带来了热销。
令人意外的是这些大幅降价楼盘并没能带动整个上海楼市的成交量回升。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，上周，上海成交新建商品住宅为10万平方米左右。
9个月来的“日光盘”？
张宏伟告诉记者，上海上一次出现“日光盘”，还是在今年的三、四月份。之后，尤其是最近的大半年，就再没有出现过这种情况。他说，如果路劲翡丽湾真的是“日光”，那主要也是借降价的光。
张宏伟提供的数据显示，路劲翡丽湾前期的平均成交价在16000多元/平方米。而21世纪不动产的监测数据显示，11月以来上述楼盘的成交均价仅1.45万元/平方米。但所在的南翔板块的平均成交价却高达21450元/平方米。可见，路劲翡丽湾的成交价格显然不仅低于此前的平均成交价格，还低于板块的平均成交价，热销因此是必然的。
网上房地产显示，截至昨日，上述楼盘的实际成交套数是58套。对此，上述两位分析师解释称，很有可能是因为路劲翡丽湾目前尚没有完成交易登记，所以网上房地产尚不能反映上述楼盘的实际成交情况。
《每日经济新闻》记者曾于昨日下午多次致电售楼处，但均未获接听。业内人士分析称，一般情况下，只有多数房源售完的楼盘，才会出现这样的情形。
路劲翡丽湾通过大幅降价销售获得热销的促销方式，在上周也为其他楼盘所使用。据张宏伟介绍，新城公馆、新城金都园、中华企业美兰湖畔雅苑等楼盘的降价幅度也达到了15%~20%，成交量由此创新高。
但令人意外的是，上述楼盘的热销并没有促成整个上海楼市的回暖。德佑地产市场中心监测数据显示：12月5日~12月11日的商品住宅成交套数环比下跌41.7%，成交面积下跌37.1%。
房企降价目标或已设立
张宏伟说，事实上上述大幅降价的房企如江苏新城、中华企业以及路劲基建[简介动态]的财务指标均反映，上述公司的资金情况要好于其他公司，但是仍然选择降价销售，显示这些企业对后市的看法并不乐观。而上述楼盘的定价，将会给那些真正缺钱的地产商提供下调价格的参照。不过，目前的售价应该已是底部。
但分析也认为未来楼盘价格调[消息价格户型点评]整幅度有超过所谓的“价格底部”的可能性。不过，价格战是否会真的开打，尚不可知。
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