新房均价连续跌4月 今年深圳房价降幅已近一成

深圳报业集团  2011-12-02 10:51

[摘要] 市规划国土委昨日公布的最新数据表明，１１月份全市新房简单成交均价为每平方米１８７５７元，为今年内第４个月下降。与去年同期相比，下降幅度近一成，为９．４９％。而与去年全年均价相比，降幅为７．６％。

市规划国土委昨日公布的数据表明，１１月份全市新房简单成交均价为每平方米１８７５７元，为今年内第４个月下降。与去年同期相比，下降幅度近一成，为９．４９％。而与去年全年均价相比，降幅为７．６％。

数据显示，１１月份，全市共成交新房１６８５套，１４．５万平方米。与１０月相比成交套数大幅下降，降幅高达２４％，成交面积下降２０％。

１１月份的新房成交，甚至低于９月份。９月份，深圳共成交２００９套新建商品住房，成交面积１６．２６万平方米。

统计显示，１１月份全市新房成交均价为每平方米１８７５７元，与１０月份相比小幅下降２％。

这已经是深圳新房均价连续４个月下降，自８月份以来，深圳新房价格呈一路下行趋势。今年８月，全市新房价格保持稳定，简单平均成交均价为每平方米２０３９９元，与７月份相比小幅下跌２％。９月，全市新房成交均价为每平方米２００２８元，与８月份相比小幅下滑１．８２％。１０月份，全市新房成交价为每平方米１９１１９元，与９月份相比小幅下降４％。

知名地产评论人士云天表示，深圳新房价格连续４个月小幅下降，表明宏观调控效果已经十分明显，深圳楼市进入下行通道的迹象已经较为清晰。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁教授表示，目前深圳楼市中供给存在压力，需求也受到压抑，可以预计，成交低迷的局面还将会维持一段时间。

深圳中原市场研究部有关负责人表示，在降价潮的大背景下，开发商纷纷加强营销力度，力图在年关冲刺销售目标，但楼市僵局依旧难除，更多的购房者在房价下跌的心理预期下，选择长期观望。另外，房贷利率、购房成本等上升又在另一方面压制了部分购房需求，后市将持续目前的僵局状态，成交将持续低迷，价格将全面下调。

二手房方面，深圳中原昨日发布全市二手房领先指数为３１８．０点，全市六区１８８个样本楼盘成交均价为每平方米１９５４４元，比１０份下跌了１．７０％，同比上涨了１．７６％。市场持续冰冻，价格继续下跌。

从成交数据来看，１１月份二手房成交继续低迷。记者在采访中发现，在降价潮的大背景下，市场降价呼声愈演愈烈，一手房市场造成的溢出效应，使二手房的价格也出现全面松动，大部分持有物业的业主，只要资金未出现紧张状况，依旧抱着惜售心理，而信贷及购房成本的上升，又在一定程度上压制了购房需求，从而导致整体上二手房市场成交萎缩。

有关人士表示，“金九银十”已彻底幻灭，１１月份市场成交再度萎缩，市场低迷程度空前，越来越多的新房低价入市，二手房市场开始分裂出惜售和削价求售两种市场行为，大部分资金状况良好的业主不敢轻易放盘，在降价的市场呼声中，更多的购房者还是死守观望心理，迟迟未做购房决策。

深圳中原市场部有关人士表示，目前，影响二手房价走势的决定性因素主要有两个，即政策调控与心理预期。近期中央政府的表态，已多次表明，未来很长一段时间内政策不会松动，这给冰冻的市场再添几分寒气，在政策效应完全释放的情况下，价格上涨的趋势已得到遏制。正是在这样的政策背景下，市场已形成普遍的看跌心理，深圳楼市已进入动荡的敏感期，房价调整的幅度随时会加大，未来房价将在这样不断的调整中持续下行。（深圳商报）

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11月深圳成交1685套跌2成 18757/平持续5月下跌

（来源：搜房网数据监控中心）市场综述

搜房网数据监控中心统计 11月深圳新房量价齐跌，全市商品住宅成交总套数为1685套，环比10月份下降23.79%，同比10年11月下降33.16%；成交面积14.55万平方米，环比下降21.10%，同比下降37.62%；成交均价18757元/平方米，环比下降1.65%，同比上涨3.98%；总成交金额为27.56亿元，环比下降21.61%，同比下降34.47%；从成交区域看，各区域成交套数和成交面积除宝安上涨外其余五区均下跌；从个盘成交方面看，前三甲楼盘宝安占2个，南山华侨城片区香山里二期双拼得宠位居第二。

11月深圳新房整体成交情况：量价齐跌

11月新房成交1685套 ↓23.79% 均价18757元/ 平方米 ↓1.65%

搜房网数据监控中心统计，当月全市新增预售楼盘8个，共供应新住宅3599套，环比10月供应量上涨21.92%。11月全市成交新房仅1685套，比10月份的2211套还减少了526套，日均仅56套。11月整体面积成交中，90平方米以下总共成交1435套，占全市85.16%，而144平以上的仅成交66套，所以全市刚需小户是一直关注的！

各区成交环比、同比变化分析

六区成交变化详情：

龙岗区11月成交量跌价涨，10月龙岗成交万科三盘给力成交促使片区成交套数和成交面积均占全市一半，而11月三盘推盘量已处于尾盘状态，龙岗11月新盘开盘和老盘加推目前为止国土局暂未更新成交数据，导致片区成交大跌六成，但因成交项目中星河时代花园、十二橡树庄园均为高价楼盘项目，促使龙岗价格略涨，共成交4.00万平方米/425套 ，成交均价15245元/平方米，同比2010年11月成交面积下降70.68%。

宝安区11月是六区中成交面积上涨的片区，且大涨92.53%。11月宝安区相对于全市成交来说反涨的主因是10月招商所推的两盘和龙华花半里11月不断给出一口价特价单位促使成交猛涨，成交均价反跌，共成交7.19万平方米/837套 ，成交均价15368元/平方米，同比2010年10月成交面积上涨14.97%。

南山区量涨价跌，南山11月华侨城片区香山里二期倍受购房者关注，香山里二期已连续2月成交进入全市成交top10之列，11月香山里二期成交188套位于成交套数和成交面积top10中第二，该区共成交2.11万平方米/259套 ，成交均价32156元/平方米。

盐田区在售新盘数量一直不多，成交量波动幅度一直较大，近两月上东湾成交直接影响该片区的涨幅变化，共成交0.63万平方米/99套 ，成交均价20855元/平方米。

福田区下跌幅度是六区变化之最，成交套数大跌近8成，主因是前几个月廊桥国际、桐林城市广场的成交本月出现大幅度下滑，共成交0.55万平方米/59套，均价34162元/平方米。

罗湖区11月仅有凤凰印象（成交1套）、兰亭国际名园（成交5套）有成交，共成交0.075万平方米/6套，均价24394元/平方米。

深圳新房一年成交走势

11月成交量环比降2成 同比大跌3成

在成交量方面，11月份环比10月份下降23.79%，同比2010年11月下跌33.16%，与往年一样，金九银十一过楼市便开始走下滑路，今年也依然如此，11月龙岗整个片区可以说是非常安静，新推两盘保利上城、广业成学府道成交也一般，而9月、10月成交主力万科盘也处于尾盘状态，导致11月龙岗区成交大跌，六区成交面积除宝安有上涨外其余全部下跌，而龙岗、福田、罗湖跌幅均达五成以上，导致全市成交面积下跌21.10%。

11月份均价环比下降1.65%，同比上涨3.98%

11月份成交价为18757元/平方米，环比下降1.65%，同比2010年10月下降3.98%， 从7月达到均价顶峰后近几月成交价持续下滑，11月以龙华花半里（均价12500/平远低于全市均价，且11月频频出现一口价11800元/平方米起的活动）成交面积20506.24平方米、成交244套居首，导致全市成交价再次下跌。

深圳新房成交结构性分析

11月六区新房成交比例：宝安成交面积占全市近一半

六区成交占全市比方面，关外总面积占全市比例已持续多月未达八成，11月依然如此，但11月宝安成交疯涨9成，占全市成交面积近一半，相比于10月宝安、龙岗两区成交变化相反，10月成交套数和成交面积占全市一半的为龙岗区，11月龙岗大跌6成，而本月宝安成交疯涨9成，两区成交面积和成交套数变化量互补，影响全市成交量和成交面积下跌跌主要是福田。盐田两区下跌所致。

六区新房近两月成交均价对比： 成交主力区宝安区均价下跌导致全市成交价下跌

从近2月成交均价和面积对比图上，各区成交价仅有福田和龙岗上涨，其中福田因成交面积占全市成交面积仅为百分之一，对全市成交价影响不大，而龙岗尽管占据全市成交面积将近三分之一，但其成交均价上涨幅度相比于成交主力区宝安区（成交面积占全市一半）成交均价下降幅度来说是也对全市成交价影响不大，而引起全市成交均价下降的主因是宝安区成交价下跌8.98%。

11月深圳新房成交面积10

11月深圳新房成交前10楼盘宝安占据5个，南山和盐田各一个分别是香山里二期、上东湾，具体前十如下表：

11月深圳新房成交套数10

11月深圳新房成交套数top10中宝安龙华花半里成交面积和成交套数均为全市，详情如下：

11月深圳新房供应及开盘情况

预售情况：8个项目获得预售许可证

开盘情况：11月总共有7个老盘加推，3个纯新楼盘开盘

12月开盘预告详情点击：深圳12月开盘

商品房存量（截止到11月30日）

截至11月30日，深圳新房可售套数为35002套，可售面积为375.39万平方米，环比上周可售套数和可售面积分别上涨10.68%、11.72%。

相关阅读：调存准率将经济导向软着陆 楼市拐点是否来临?

当前中国房价下行的动力跟2008年一样，来自开发商去存货。Wind数据统计显示，按照申万一级行业分类的A股144家上市房企，截至今年三季报数据，存货总量已经达到了1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元大幅上涨41.86%。

2008年房地产行业去库存过程是在连续5个季度内完成，但在本轮调控下，房地产行业去库存过程一直比较缓慢，即使已经持续了8个季度，直到最近才有加快去库存速度的迹象。

其中缘由是，大量资金从商业银行“脱媒”，通过各式各样的金融创新工具从表外和灰色金融渠道为楼市供血。开发商之所以能接受30%以上的借贷利息，在于手上有大量的资产储备（土地），他们坚信地方政府日子比之更难过，一旦货币再次松动，这些资产会以20%~30%幅度，从而消化掉利息成本的上涨。

假如此次中央政府容忍经济减速的决心比想象中要坚决，随着时间的推移，失望的情绪会主导地产市场，中央政府推出了号称有史以来最严厉的调控政策，是以限购和限贷为核心的。限购和限贷压缩了地产商的资金流入，地产商将不得不降价销售。不过，这种压房企去存货的套路，决定了房价的降幅以企业回笼资金的状况而定，而不具备持续的动能。因为中国的金融杠杆是建立在开发商和地方政府上，而不在中国的家庭。所以中国房价降价的压力主要集中在新盘，是新盘引导二手房，期间新盘和二手房价格倒挂现象非常普遍。

西方国家，由于杠杆建立在家庭，一旦家庭投资者入不敷出，投资者就会立即被迫出卖资产。换句话说，如果投资者有其他资金来填补现金流缺口的话，他并不需要立即出卖资产，尤其是当他对未来资产价格上升还存在幻想的时候。而中国的家庭目前没有明显改善财务表的动能，家庭的低杠杆使得中国楼价的调整不太可能类似西方国家的持续而快速。

当前看，中国建立在房地产的金融杠杆可能比我原来预期的要高，从各方面信息来看，有不少生产和物流环节的企业资金变向进入了这个市场。随着经济下行的加速，部分企业去杠杆的压力大幅上升，这可能加大中国楼市阶段下跌的幅度。

中国楼市的历史拐点是否就此来临？这要看支撑中国房价的土地财政逻辑基础是否会发生改变，从而引致中国的货币条件归于严谨，因为中国的货币扩张机制独特，财政决定货币，即各种政府的经济活动扩张是货币创生的主体。

同时也要关注终结中国宽货币的外部条件的变化。今年以来，美国经济开始逐步显现一些积极因素聚集。

汤森路透/PayNet小企业贷款指数已经呈现出越来越强的趋势，已经连续5个季度，小企业信贷增速在20%水平。与之对应的美国失业率在最近一个季度下降较为明显，10月份上缴失业保险金的人数增加了61万人。

再看美股，今年上半年带动美股上冲的主力是科技股，如IBM、Google等。除了苹果属于制造业以外，其他都不需要用到代工也能成长。此外，资本给所谓商业模式创新的公司以极高的评价 ， 像 Facebook、Twitter、Groupon等这些极富创新活力的企业，未上市就受到资本热捧，它们是否会演变成新经济因素的集群式迸发仍有待观察。

在9月下旬，道琼斯指数带头上冲的是麦当劳、W-mart、Veri－zon，也都以内需为主。当新兴市场不振时，核心业务仍能增长。美国经济这些“脱钩”的迹象对于依然未能着陆的人民币资产价格会形成越来越大的下拉力。

包括以黄金衡量的房价降至1981年的历史低点，有点价值底形成的味道，这对于黄金和新兴市场资产可能都不是太好的信息。

调存准率将经济导向软着陆

在过去8年中国经济的房地产化的确有引致经济“硬着陆”的隐忧。2008年中国的 “四张表”（政府、家庭、企业、金融）都为好的。3年过后，在我看来，至少倒了两张半，企业表貌似杠杆还行，但最近两年企业面深中资产泡沫的巨毒，这的确是比2008年更糟糕的情况。高强度的产能扩展和多元化规划使得财务表上资产出现长期化倾向，地方政府以矿权和土地换这些企业的产业投资扩张的情况非常普遍。这意味着一旦资产价格下行，企业面的杠杆可能会出现急剧上升的状况。

银行也貌似强健，但市场不信，因为中国的信用是建立在人民币资产抵押基础上，资产价格实质性地决定信贷条件的松紧。一旦资产价格下行而致真实杠杆率上升，不仅仅银行部门的坏账上升，而且中国的整体信用面临收缩。

地方政府表实际已经倒下了。所幸中央政府表还好，这是中国经济实现软着陆的本钱。从投资转至消费，中国或很难做到，但中央政府的表目前就是手术的麻醉剂，使得中国政府应有足够的政策空间去平滑这种风险。

如果财政从扩张开始收敛转至中性，货币政策结构调整的空间被打开。信贷的配给制和高企的存准率都可以开始放松，自然地逐步释放资金供给和需求，那么经济将更可能被导向软着陆。随着政府的经济活动减弱和财政需求的下降，中国的结构性减税空间被拓展。巧合的是，中国央行11月30日宣布下调存款准备金率0.5个百分点。

只要我们采取积极措施，完全能够尽快清除银行部门的梗塞，防止政府存量债务的风险，转化为银行信用的被动收缩，这样就能够避免宏观经济的大波动。所以我们一直在建议，中央政府信用应该及早出手，用长期信用去替代短期信用来纾解目前地方政府性债务的困境。这样能为宏观政策解套，缓解土地财政压力，也是为房地产泡沫的软着陆创造体制改革的条件。

调控不会再半途而废

中国的问题不在于松不松绑货币，关键在于放出的信贷资源，不要又被政府经济活动和房地产所吸收掉。

从目前的迹象分析，下一步政府再行刺激投资反弹的可能性很小。短期为一些政府基建项目（如铁道部）的确释放了一些钱，但主要是为了清欠供应商的应收款，保一些企业，但是政府项目再铺天盖地的开工局面是回不来了。

这是好事，随着政府的财政支出趋向收敛，房地产调控阻力会减小，再次半途而废的可能性在减小。要从根本上解决中国房价过高的问题，必须理清中国高房价形成的逻辑机制。

由于中央政府管制土地供给，所以供不应求，所以房价才会越调越涨，这个说法的确在中国流行。但是，我以为此言偏离了正确的逻辑，错误在于不懂中国货币供给机制——财政决定货币。

因为扩张的财政支出，政府才产生很大的融资需求。房地产是地方政府的融资机制，调控住宅供地量抬价格或保价格的情况是有的，但整体上供地却是大幅增长的 （每年住宅供地量只占全部供地量的30%）。地方政府很聪明，知道用房价来撬动整体地价估值水平，然后招商引资撬动银根（不能机械地理解“零地价”，那个只不过是政府对于投资方的价值让渡来引致投资，因为对于银行来讲，地价还是那个市场地价），支撑投资的扩张。这是逻辑主线。

因为土地供给是中国投资形成的重要条件，类似于地方政府的资本金。从这个意义上讲，地方政府实际上也是投资方，只不过它所得到的并非利润，而是财政收入、就业、GDP以及为官员日后晋升铺路的政绩。

所以我一直讲，中国宏观政策的核心其实是财政，不是货币。货币实际是从属于财政的，因为中国货币创生的主体恰恰是政府经济活动的扩张，恰恰是因为每年中央政府无法控死土地供给，失控才导致信用泛滥，推升资产泡沫。从这个意义上讲，中国楼市泡沫软着陆的前景，取决于未来的财政体制改革和政治体制改革。

相关阅读：济南土地征收管理：农民安置房原则上60平米

29日，市政府发布了关于实施《济南市土地征收管理办法》若干问题的意见。在对被征收土地农民进行房屋安置方面，意见提出，安置住房户型原则上分为60平方米(建筑面积，下同)、80平方米、120平方米、160平方米4种，各区政府可根据被安置农民意愿适当调整。

根据意见，土地征收补偿安置对象应为被征收土地的农村集体经济组织成员。征收集体土地同时涉及征收农民住房的，要妥善解决好被征收房屋农民居住问题，保障其居住条件。安置住房户型原则上分为 60平方米、80平方米、120平方米、160平方米4种，各区政府可根据被安置农民意愿适当调整。

意见提出，户型选择要在住房设计建设前进行，由被安置人按规定的住房安置标准自行选择，选择后不得变更。安置住房的地下室部分由被安置人按建设成本价购买。如果被安置人为鳏寡孤独且无经济能力购买，则由被安置人所在村集体经济组织或乡镇政府(街道办事处)负责安置。

同时，三类人群要按规定给予房屋安置，标准为每人40平方米。这三类人群包括，原户口在被征收土地农村集体经济组织的已毕业大中专院校学生(含研究生)，未就业且长期生活居住在本村的；因工作等原因现已为非集体经济组织成员且其配偶或未成年子女或父母(本人未婚)为被征收土地农村集体经济组织成员，本人在拟征收土地公告发布之日前在被征收房屋长期居住，并由县级以上房管(改)部门和所在单位均出具无住房证明的；原户口在被征收土地所在村，在该村有合法住房并长期生活居住，且在拟征收土地公告发布之日前已待业、失业的人员，由其原工作单位及房管部门出具无住房证明的。

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