[摘要] 进入下半年，“促销跑量”已经成为房地产市场的一个关键词。临近年底，这更成为楼盘冲击业绩的唯一手段。
进入下半年，“促销跑量”已经成为房地产市场的一个关键词。临近年底，这更成为楼盘冲击业绩的手段。“看房抽奖”、“买房享折扣”、“认筹1万抵9万”、“团购”、“秒杀”……近段时间以来，花样繁多的促销口号依旧占据市场主流。随着元旦、新年的日益临近，开发商将新盘亮相与购房优惠促销巧妙结合，各种活动纷至沓来。
在刚刚掀起轮促销攻势后，部分开发商的第二轮促销攻势又紧锣密鼓地展开了。业内人士表示，无论是为了渡过年关，还是为了抢占市场，短期来看，这一两个月的促销幅度将，购房者也可趁此机会挑选中意的房子。
促销是市场主旋律
据统计，进入11月，济南打出降价牌的楼盘多达23个。曾经价格攀上万元的阳光100也推出低价新品，起价7700多元/平方米；鲁能领秀城新推出的板式小高层，起价7580元/平方米；天鸿万象新天还推出了赠面积、1万抵9万的变相降价促销……不管所谓的低价新品有多少量，但这些大楼盘降低开盘，低价促销，已经对市场进行了心理暗示。
中央释放出的信号，也加剧了房地产市场的促销氛围。国务院总理温家宝日前表示，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。
分析人士指出，此言表达出中央调控房价、促使房地产业健康有序发展的坚定决心，看来，房地产调控政策不会也不能退出。从楼市最近表现来看，“拐点”特征日趋明显，随着房地产调控效果进一步显现，年底市场压力将会更加凸显，更多开发商或将顺应降价趋势，未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。
业内普遍认为，接下来，大型开发商的促销动作还会加大。“企业要生存，年关将近，那些资金吃紧、年底销售目标压力大的开发商只有促销走量这一个渠道，其他根本顾不了。”
年末促销力度加大
准备近期买房的市民李先生，从8月开始便一直关注楼市动态和价格走势。近期，他终于看好了西部一大型楼盘。“进入10月，我看这个盘的优惠活动已经很大，现在临近年底了，促销幅度进一步加大。我觉得是时候了，所以决定出手。”
市场走势也正如李先生感觉的那样。面对房子难卖的市场，开发商开始甩货过“严冬”。为抢占市场先机，不少开发商给出的优惠升级，不再是优惠几千元、几百元的“小儿科”，促销活动全面升级。像连城水岸周周推出特惠价6820元/平方米的特价房源，新里卢浮公馆也推出特价房，价格仅为6888元/平方米，绿地国际花都更是重现5999元/平方米的优惠价格，吸引刚需“抄底”。
对开发商的促销连连，业内人士表示，无论是为了渡过年关，还是为了抢收市场，短期来看，促销幅度最厉害的，就在这一两个月。“年底前，由于部分开发商资金链紧张，所以促销动作会越来越大。”分析人士认为，现在卖得比较好的楼盘，一般是促销力度大的品质楼盘。但是明年春节后，开发商资金链压力有所缓和，那时的房市如何，要看当时政策怎么样，但短期来看，促销力度会加大。
还有专家表示，一些房企尽管资金压力不大，但考虑到明年的发展，或者自身的市场占有率而举行促销。“通过促销吸引目前的购房者，可以确保一定的现金流来应对明年可能会出现的问题，另一方面也是对一些中小房企进行洗牌。因此无论是时间和力度上，这两个月的时间，开发商必定会低开抢市。”
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开发商资金压力大
据介绍，由于本轮调控周期较长，导致很大一部分开发商的资金缺口加大。目前国内前30强开发商的年销售额，都在百亿、千亿级，几个月的销售低迷，就会造成几十亿甚至上百亿元的资金缺口，目前开发贷和上市融资基本无望，其他融资渠道则根本解决不了这么大的资金缺口。所以，目前促销、降价就成了部分开发商的不二选择。
根据中原地产提供的数据，截至目前，大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。10月，大型房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过1至2成的下降。
专家表示，结合三季度和“金九银十”数据看，房地产企业一方面库存量逐渐加大，另一方面资金链条渐趋紧张。“中央关于调控不放松的表态，说明了房企艰难的日子还将继续，房价下降拐点已经形成。”住建部政策研究中心副主任王钰林11月2日表示说。
年底或是购房好时机
年底新一轮的促销高潮，也刺激了很大一部分准备入市的购房者。上周末，记者走访部分正搞促销的楼盘发现，部分品质楼盘的人气变得旺盛。
专家指出，在按揭贷款利率上升、房贷紧缩、楼市调控、限购令等多重因素影响下，住宅成交持续走低，范围内的降价潮越来越明显；在济南，房价尽管未出现实质性下降，但促销力度越来越大，从近期各楼盘的打折优惠幅度来看，似乎也能窥见房价初现松动的迹象。因此，临近年底，多数开发商将面临资金紧张的严峻态势，为了完成销售任务，或将有一场席卷楼市的降价潮向购房者“走”来，年底楼市或将凸显购买时机。
“楼市的底部到底在哪儿？没有人能给出标准答案。但是可以肯定一点，目前是一个购房的好机会，一来房价处在下行渠道，二来市场上房源多，可选择范围大。“专家认为，对购房者来说，这段时间应该抄底还是观望应该一分为二来看：假设你是在明年有结婚的打算或者换房的打算，而目前清仓的房源中又有你中意的房源，且你的经济实力可以承受，这种情况下可以买房；假设你是一个投资客或者换房客，想要获得更大的投资回报或更好的居住环境，可以考虑在目前的情况下多看看多选选，如果没有中意的可以再等等，看到合适的则要果断出手。
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（来源：上海证券报） 中共中央政治局常委、国务院副总理李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话。李克强指出，在房地产市场调控已取得一定成效的关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。他同时强调，建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。明年不仅要努力完成今年的保障房结转项目，各地还要新开工相当数量的保障房。同时继续完善住房供应体系，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。
业界人士认为，最近一段时间，高层频频就推进房地产市场调控进行表态，表明中央继续推进调控的决心很大。而随着调控的稳步推进，房价下行压力将进一步加大，未来房价很可能出现普降的局面。
中原地产监测数据显示，上周各地新房和二手房市场成交依旧维持低位。8个重点城市的新房成交量较今年均值减少10%。5个重点城市二手房成交量环比下降7%，较前4周均值减少29%。
在开发商极度悲观的情况下，其拿地热情低迷，并导致土地市场趋冷。据中原集团研究中心监测数据显示，11月前三周，13个城市居住用地出让流标率高达48%。截至11月20日，15个一、二线城市住宅地块减少出让5000公顷，总出让金减少过千亿元。
频频出现的土地流标无疑将对今年各地土地出让计划的完成以及地方财政产生影响。在此背景下，部分地方政府开始有所行动。比如，杭州经济开发区近期出台文件，提出对在经济开发区企业员工首套购房发放补贴；重庆重提购房退税，强调对首次置业补贴；北京下调土地竞买保证金并放宽交款时限，并放松土地出让中关于保障房的配建条件等。
根据本报记者调查，杭州市政府近期协调国资控股房地产企业入市拿地，甚至牵线地方银行对现金不足的国企进行“输血”。10月以来，杭州三大国资企业杭州新天地集团、杭州市城建开发有限公司和杭州市地铁置业有限公司纷纷出手拿地，土地出让金总额高达59.39亿元，占杭州主城区1月至11月卖地总收入的近1/5。
不过，目前地方政府的松绑基本上没有触碰限购与限贷的调控红线。地方政府都是在土地出让、房源解禁、资格放宽等具体环节进行局部放松，以期促进楼市交易回升。对于限购和限贷等调控政策，地方政府基本仍在严格执行。
业内介绍，随着楼市调控的稳步推进，楼市下行周期将长期持续。预计2012年上海房价将较2009年点回落20％至30％。“随着保障房项目纷纷入市，以及房地产调控政策的继续，房地产业内对市场的普遍预期是，房价很可能出现普降的局面。”于丹丹称。
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