土地流拍频现楼市暗藏隐忧 低价成交成市场主旋律

都市女报  2011-11-17 08:50

[摘要] 随着房地产调控的逐渐深入，往日风光无限的土地市场正逐渐进入“寒冬”。与2009年不断涌现的“地王”形成鲜明对比的是土地流标、流拍已然成为今年房地产土地市场的关键词。二三线城市土地频频流拍，10月北京新房均价环比 下 降8.5%，楼市隐忧浮现。

随着房地产调控的逐渐深入，往日风光无限的土地市场正逐渐进入“寒冬”。与2009年不断涌现的“地王”形成鲜明对比的是土地流标、流拍已然成为今年房地产土地市场的关键词。二三线城市土地频频流拍，10月北京新房均价环比 下 降8.5%，楼市隐忧浮现。

土地流拍频现

2010年以前房地产市场异常红火，基本不存在土地流拍现象，“地王”层出不穷，甚至出现了地价高于楼价的情况。土地价格也随着房地产市场的升温而不断飙升。不过随着2010年国家对房地产市场宏观调控的日益严峻，土地市场也开始逐渐进入寒冬，很多炙手可热的土地开始出现无人竞价或者竞价低于底价的现象，导致大量土地流标的出现。2011年，随着调控效果的显现和调控政策的进一步加强，这种现象变得更加严重。

2011年后，土地流标趋势十分明显，尤其是被“限购”的城市。调控后地价的回落，以及开发商拿地热情的降低是导致土地市场遇冷的重要原因。进入下半年以来，昔日热闹的土地竞拍场面已经很少见，底价成交甚至流拍多次发生。据调查发现，无论是新开的楼盘还是正在出售的楼盘，都出现了看房人少、成交低迷的情况，而一些开发商表示近期已无拿地计划。特别是进入10月份以来，房地产市场出现了购房者观望房价和开发商观望地价的“双观望”状态，土地一级市场和住房二级市场都处在以价格涨跌为中心的博弈中。在北京、上海、深圳等一线城市最近频频爆出大幅降价消息的同时，一些二、三线城市也慢慢进入降价行列。

低价成交成

土地市场主旋律

如今，地王频出的时期已经过去，地价回归合理也成为主流。在成交量大幅下滑的同时，土地成交价格也在持续走低。据统计，住宅类用地10月成交楼面均价为1419元/平方米，环比下降15%，同比下降4%。1-10月，133个城市住宅类用地成交楼面均价仅7、8月高于去年同期。10月份133个城市住宅类用地平均溢价率仅为3%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少34个百分点，溢价率在今年一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，10月则降至今年水平。

一方面楼市销售不畅、融资渠道被堵，开发企业拿地热情骤减；另一方面地方政府受低溢价率和担心流拍影响，推地量减少。在业内人士看来，虽然地方政府开始适当放松土地出让政策，试图调动开发商的拿地热情，不过在楼市持续调控之下，年底前土地市场的“寒意”很难消散。

在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足。市场上大部分住宅地块都以接近底价成交。即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约，很多城市的流标数量都有明显增加。再加上企业拿地日趋谨慎，在建量和库存居高不下，销售量则逐渐萎缩，资金融资渠道却基本被堵死，如果房企观望情绪持续发酵，那么“流标”和低价成交或成为今年土地市场的常态。

 

房企拿地日趋谨慎

土地市场的火爆往往源自于开发商对后期市场的预期和信心。但是目前这些因素并不具备，一方面各地土地底价成交、流标频现；一方面开发商还有大量的存货积压，所以即使政府集中推地，开发商反而在当前会更加谨慎。

针对多家房企止步拿地，各地土地市场遇冷的问题，业内人士表示，只有基于以下三点认识的企业才会继续拿地：一、未来半年企业的销售会有很理想的回款；二、半年之内政府的调控会放松；三、放松后的市场会像2009年一样的复苏和强劲反弹。但是，有这样想法的企业却是少之又少。

为了控制风险，开发商们更多的开始选择合作拿地，并且单次拿地的面积也越发“袖珍”。之所以出现上述现象主要是一方面在调控大环境下融资受限，联合开发可降低资金压力；另一方面看好热点城市发展前景，虽然市场低迷，仍然维持土地储备。预计此轮调控周期内，标杆房企上述拿地方式将持续一段时期。而在以往，大型品牌房企在拿地时更多的是关注出让面积比较大的地块。因为相比于小地块，面积大的地块更容易让大开发商进行合理的规划，进而产生更大的。而随着大型房企越来越多地介入小幅地块的竞拍，中小房企的生存空间无疑会更加紧张。

楼市暗藏隐忧

面对当前土地市场的土地流拍、低价成交，以及开发商日趋谨慎的态度，可能会给今后房地产调控进一步深入带来不小压力。

现在普遍出现的土地流拍现象可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。

此外，频繁出现的土地流拍也可能给地方政府财政收入带来一定压力，进而影响在其他方面的投入和支出。土地出让收入是地方财政收入重要的组成部分，如果开发商对一级市场观望态度持续且没有明显改观，就会直接影响到财政收入，加大地方财政压力。以北京为例，截至今年8月，北京共成交土地157宗，土地出让金合计约672亿元，同比去年前8月的720.5亿元下降约7%，只相当于2010年全年出让金的四成。显而易见，今年供地还远未完成，如果房企买地计划停摆，那么地方政府再推多少地块都是无用功，对于地方政府来说，这意味着土地财政将比去年大幅下滑。