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土地流拍频现楼市暗藏隐忧 低价成交成市场主旋律

都市女报   2011-11-17 08:50

[摘要] 随着房地产调控的逐渐深入,往日风光无限的土地市场正逐渐进入“寒冬”。与2009年不断涌现的“地王”形成鲜明对比的是土地流标、流拍已然成为今年房地产土地市场的关键词。二三线城市土地频频流拍,10月北京新房均价环比 下 降8.5%,楼市隐忧浮现。

随着房地产调控的逐渐深入,往日风光无限的土地市场正逐渐进入“寒冬”。与2009年不断涌现的“地王”形成鲜明对比的是土地流标、流拍已然成为今年房地产土地市场的关键词。二三线城市土地频频流拍,10月北京新房均价环比 下 降8.5%,楼市隐忧浮现。

土地流拍频现

2010年以前房地产市场异常红火,基本不存在土地流拍现象,“地王”层出不穷,甚至出现了地价高于楼价的情况。土地价格也随着房地产市场的升温而不断飙升。不过随着2010年国家对房地产市场宏观调控的日益严峻,土地市场也开始逐渐进入寒冬,很多炙手可热的土地开始出现无人竞价或者竞价低于底价的现象,导致大量土地流标的出现。2011年,随着调控效果的显现和调控政策的进一步加强,这种现象变得更加严重。

2011年后,土地流标趋势十分明显,尤其是被“限购”的城市。调控后地价的回落,以及开发商拿地热情的降低是导致土地市场遇冷的重要原因。进入下半年以来,昔日热闹的土地竞拍场面已经很少见,底价成交甚至流拍多次发生。据调查发现,无论是新开的楼盘还是正在出售的楼盘,都出现了看房人少、成交低迷的情况,而一些开发商表示近期已无拿地计划。特别是进入10月份以来,房地产市场出现了购房者观望房价和开发商观望地价的“双观望”状态,土地一级市场和住房二级市场都处在以价格涨跌为中心的博弈中。在北京、上海、深圳等一线城市最近频频爆出大幅降价消息的同时,一些二、三线城市也慢慢进入降价行列。

低价成交成

土地市场主旋律

如今,地王频出的时期已经过去,地价回归合理也成为主流。在成交量大幅下滑的同时,土地成交价格也在持续走低。据统计,住宅类用地10月成交楼面均价为1419元/平方米,环比下降15%,同比下降4%。1-10月,133个城市住宅类用地成交楼面均价仅7、8月高于去年同期。10月份133个城市住宅类用地平均溢价率仅为3%,较上月减少2个百分点,较去年同期减少34个百分点,溢价率在今年一直处于平稳下滑走势,且均低于去年同期,10月则降至今年水平。

一方面楼市销售不畅、融资渠道被堵,开发企业拿地热情骤减;另一方面地方政府受低溢价率和担心流拍影响,推地量减少。在业内人士看来,虽然地方政府开始适当放松土地出让政策,试图调动开发商的拿地热情,不过在楼市持续调控之下,年底前土地市场的“寒意”很难消散。

在住宅限购的背景下,企业对住宅用地的追捧热情依旧不足。市场上大部分住宅地块都以接近底价成交。即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约,很多城市的流标数量都有明显增加。再加上企业拿地日趋谨慎,在建量和库存居高不下,销售量则逐渐萎缩,资金融资渠道却基本被堵死,如果房企观望情绪持续发酵,那么“流标”和低价成交或成为今年土地市场的常态。

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