[摘要] 近日，山东省金融办下发通知，严禁小额贷款公司新增房地产贷款，尽快消化存量房地产贷款。在此之前，监管层还遏制了房地产信托融资的发行势头。
【“原来是条条大路通罗马，现在却条条都是死路了。”10月25日，对于房地产开发资金来源的现状省城一房地产业内人士告诉记者。近日，山东省金融办下发通知，严禁小额贷款公司新增房地产贷款，尽快消化存量房地产贷款。在此之前，监管层还遏制了房地产信托融资的发行势头。为了遏制房价过快增长，从去年开始，先是银行限贷，后是信托叫停，再到如今的小额贷款公司禁贷，令人好奇的是，在银行之外，房地商还有如此多的融资渠道，真的是束手无策了吗，谁还在向其悄悄“输血”？】
1.小额贷“不小”房产贷款动辄两三千万
10月19日，山东省金融办向各市金融办发出鲁金办字〔2011〕148号通知，提出三点要求：一、严禁新增房地产贷款。二、尽快消化存量房地产贷款。三、加大贷款审查力度，提高风险管理水平，甄别贷款最终流向。
通知明确了房地产贷款严禁发放的对象：“房地产企业及房地产企业的大股东、法定代表人、董事长、高管人员及亲属等重大关联方。”而对于存量房地产贷款，“要尽快收回，不得进行展期。”
“这个禁令的厉害之处，不在于严禁新增房地产贷款，而是第二条：尽快收回‘存量房地产贷款’，不得展期。”省城一金融行业分析师告诉记者，这意味着，通知发出之日起，房产商不仅无法从小额贷款公司获得新资金，且之前借的要全部还上。在他看来，这一禁令并非无中生有。“这与小额贷款的限定标准并未严格执行有很大关系。”按照2010年的新规定，注册资本在1亿元以上(含1亿元)的小额贷款公司，小额贷款的限定标准由50万元提高到100万元。但实际上，部分小额贷款公司可以通过“化整为零”的方式，一次性向房地产企业贷出数千万元，“对一些注册资金过亿元的小额贷公司而言，如今两三千万元的贷款金额可以轻松解决。”
随着政策取消1.5亿元注册资本上限，省内出现了不少注册资本金达数亿元的小额贷款公司。
根据省金融办公开资料显示，今年上半年，山东省共审批设立小额贷款公司47家，全省累计197家，共发放贷款256.7亿元，同比增加185.3亿元。平均每家小额贷款公司发放贷款1.29亿元。雄厚的资金实力令小额贷款公司进入了房产商的融资视野。
2.融资不受限的 只剩民间金融一条路
“今年来了不少德州的开发商，向我们寻求贷款。”10月25日，德州武城县古贝春小额贷款公司总经理谢玉萍告诉记者，随着银行向房产商限制贷款，一些位于德州的开发商来到武城寻求小额贷款公司的资金支持，“因为不能跨地域经营，而且我们不熟悉这些开发商，就没有贷给他们，来往也就少了。”
据了解，依法设立的小额贷款公司，应严格执行“只贷不存”的原则，在本省限定区域范围内开展业务。谢玉萍介绍，此次省金融办的禁贷令，预警的意义更大，防止房地产信贷紧缩可能造成的小额贷款公司经营风险。而针对这种房产信贷风险，早在今年8月6日，山东省金融办就发出通知，坚决禁止小额贷款公司以“化整为零”等形式变相发放大额贷款。
“在银行、信托、小额贷款公司都停止供血后，目前来看，不受限的融资渠道就剩民间借贷了。”省城一民间投资公司负责人告诉记者，最近几个月，公司几乎每天都能收到来自房地产业的融资诉求，“房产企业的资金链真的紧张了。”据他了解，省内部分房地产企业已经提前“入冬”，虽然还鲜有倒闭的企业，但日子过得都非常紧，“甚至完全依靠高额的民间借贷活着。”
但面对突然增多的房地产客户，这位负责人并不乐观。
“我们已经加大了房地产项目融资的审核力度，防控可能带来的信贷风险。”他介绍，在住宅项目和商业地产项目之间，他们更愿意考虑保值性较强的商业地产项目。
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3融资不如卖房 为回笼资金被迫降价
山东财经大学(筹)房地产业发展研究中心副主任孙大海介绍，与千方百计融资相比，通过销售回笼资金是个不错的选择。这也是导致这一轮降价潮的原因。资金压力不减，降价促销便不会停。
孙大海透露，这一轮限贷风暴，对性的大开发商影响很小，区域性的小开发商则是釜底抽薪，“尤其是那些想着‘空手套白狼’的小房产商，几乎是灭顶之灾。”他认为，房价真降了，对普通购房者而言，也未必是件好事情，“房价降了，你会买吗？现在贷款利率这么高，购房成本不是降了，而是涨了。”
4 变“烫手山芋”被迫整体转让房产项目
10月25日，在新华(山东)房地产交易所官方网站，记者发现一个名为“捷德100%股权项目”的转让公告。
公告显示，标的公司——济南捷德经贸有限公司股东拟转让所持该公司的100%股权，公司名下核心资产为一宗位于济南市经十东路面积为28210平方米的土地，转让价格为1.8619亿元。
地块处于经十东路，已被规划为商业金融用地。据介绍，项目建成后总收入预计为17.902亿元，税后利润预计为4.4919亿元，税后利润率约为25.09%。
如此高收入的房产项目为何以“1.8619亿元”的竞标价贱卖呢？公告中并未直接表明。记者查看标的公司的资金状况发现，2009年公司净利润为-86.58万元，2010年净利润为-110.13万元，公司净资产已为负值-348.64万元。而整个项目开发预估的总成本约为10.74亿元。
山东财经大学(筹)房地产业发展研究中心副主任孙大海透露，目前济南已经有房地产企业顶不住资金压力到交易所挂牌贱卖手中项目的现象。
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（来源：北京商报）正如业界所预料，面对着业绩的下滑、销售的不力、金融环境的紧缩，房企在四季度将被逼降价。连日来，包括中海、绿地、龙湖等品牌房企开始在上海大规模打折，折扣7折、降价幅度1.2万元/平方米，一时间业主维权、其他项目跟风降价氛围弥漫整个楼市。“在大房企降价的带动下，楼市的价格铁板开始出现松动，预计在四季度这股降价风将影响整个楼市。”一位业内人士表示。
品牌房企弱市“先逃”
“不久前有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。”面对上海楼市的大幅跳水，SOHO中国董事长潘石屹也直言大出自己的意料。
“十一”长假刚过，位于上海松江区长泰西郊别墅开始了降价活动，较此前的在售价格下调了2000元/平方米，本是一个不太知名的项目，在房价岌岌可危的关键时刻，却成为了引发整个上海楼市降价潮的导火索。
在随后的一周时间内，降价潮席卷了整个上海滩，品牌开发商纷纷跟风。嘉定龙湖郦城的精装房直降4000元/平方米，由１.８万元/平方米降至1.4万元/平方米；闵行星河湾由3.6万元/平方米降至2.6万元/平方米。
为何在潘石屹眼中的大开发商率先挺不住呢？
让我们看看这次降价潮时上海楼市的统计数据，根据统计显示，10月前三周(10月1日-23日)上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和108.56万平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成为近7年以来有数据的历史水平。这对于准备在年底前赶超业绩的上市房企而言无疑是一个巨大的打击。
“正如所料,首先降价的必然是以上市公司为首的所谓大地产,因为他们是钱的奴隶，是靠销售量来生存的，他们无法对业主负责，就是给人砸场子也得降。”卧龙湖置业总裁李建平表示。
其实早在2008年金融危机之时，万科董事长王石就是先发表了“拐点论”而后率先降价，让大开发商在弱市下先逃有了先例。
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缘起房企资金链集体告急
从复地地产的摘牌，到绿城的岌岌可危，自限购以来，开发商的资金链就如紧的发条一样，随时有断裂的可能。
根据以往的市场规律，三季度一般为房企销售旺季，特别是九十月份，开发商选择放量推盘，在供需两旺的情况下，基本能够推动成交量的上涨，从而增加销售收入。
但是今年却是寒风早凛冽。
在嘉凯城的三季报上记者看到了这样的陈述，货币资金较年初减少35.90%，主要是房产销售回笼减少及支付土地款、工程款增加所致；存货较年初增加33.04%，主要是因为支付土地款及在建项目投入增加所致；财务费用较上年同期增加300.08%，是因为短期融资金额增加所致。
同样的情况在其他上市公司的报表中也可见到，10月20日，杭州滨江房产集团股份有限公司公布2011年第三季度报告称，报告期内，公司营业总收入1.15亿元，同比下降88.98%；归属于上市公司股东净利润亏损2118万元，同比下降110.76%，每股亏损0.01元。
可见房企的资金链已经脆弱到了几近断裂的状态。
截止到今年10月23日，共计有29家房企发布了三季报，总营业收入为156.4亿元，环比下降了19.5%。
其中15家出现经营性现金流量净额下滑的情况，7家房企没有完成全年销售目标的75%。链家地产首席分析师张月认为，成交量下滑、库存攀升甚至价格下降，都是冷市下市场所表现出来的常态，而真正对房地产行业受创的深度表现是房企资金问题。如果市场持续低迷，压垮房企的最后一根稻草是资金链的断裂。
降价促销、去存量已经成为了房企的不二选择。
据中原地产研究中心监测，近期大幅降价促销的大型开发商业绩情况均较为理想，其降价促销行为更多的是应对低迷市场的主动战略调整。如龙湖地产在上海和杭州两地推出的3个新盘在5天里售出1000套房源，认购约20亿元人民币，去化率近九成。
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楼市降价潮即将来临
记者了解到，大房企的降价行为让中小开发商开始跟风，上海的降价潮正在不断扩散。中原地产统计，目前杭州新开盘的项目较周边楼盘下降幅度高达10%-20%，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%-15%。
“其实现在购房者和开发商直接议价的现象在北京楼市已经不是一件新鲜事了。项目做推广时，不少购房者直接就问降多少、打折吗？打8折我就买。”东二环的一位项目负责人向记者表示。
根据链家地产市场研究部统计，北京商品房成交量已经连续三个月环比下降，9月后入市的项目有26个至今零成交，占入市项目量的比重年内首次达到50%，滞销压力再次升级。
张月认为，连续几个月成交不景气已经对市场多数开发商造成价格压力，中小房企出于流动资金紧迫、大型房企出于年度业绩指标和充裕资金准备的需求，降价促销的意愿增强。现在多数开发商的不降价，并不仅仅是出于项目利润空间的考虑，更多的是降价后业主维权对于销售的负面影响以及是否会加深市场的观望情绪，部分项目降价销售后成交量反而更加稀少。如纳帕澜郡小区，9月初入市后成交均价降幅约为两成，但签约率至今不足10%。张月认为，相对而言，前期业主由于降价维权对于项目销售的负面影响相对更大，可能会直接削弱项目前期宣传树立的良好形象，给消费者带来该项目保值性弱的预期，并且若双方纷争没有得到及时处理，不仅后续销售进度会遭到搁浅，也会造成部分前期业主的退房风波。
记者了解到，随着房企降价潮的蔓延是业主的退房现象大量出现，根据链家地产市场研究部统计，三季度北京商品住宅退房总量为621套，同比增加44%，但同比增速和上季度相比下降46%。
专家观点
更多房企降低四季度预期
上海某研究院综合研究部专家认为，开发商目前首要面临的是资金的问题,进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1-2月的22%下降到1-9月的15.7%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1-9月的41.2%。另外，个人按揭贷款比重和利用外资比重有所下降，定金及预收款比重小幅上升，开发企业资金状况不容乐观。由此可见，在信贷政策紧缩、通胀率仍相对较高的背景下，四季度融资环境仍然严峻，预计四季度楼盘促销的现象将越来越多。
同时张月认为，如果市场持续低迷，压垮房企的最后一根稻草是资金链的断裂。近期公布的29家房企三季度经营性现金流量净额为-16.6亿元，比去年的30.8亿元减少47.4亿元。限购之后，房企利用自有资金的比例大幅提高，在项目回笼资金缓慢的情况下，企业资金链很容易出现问题。目前，大部分小房企出现资金问题多以出售项目或股权并购的形式呈现，然而随着大房企的自顾不暇，未来小企业濒危被接手的几率也将下降，破产倒闭则会明显增加，甚至不排除其在建项目烂尾的可能。为应对财务上的困窘局面，开发商或者调低年度销售目标，或者采取项目全面降价的措施。此前，富力根据半年业绩情况，将全面目标下调两成，并宣布旗下项目降价促销5%-10%。随着更多大房企业绩回落，预计四季度会有更多房企降低市场预期，主动采取大范围而非个别项目降价。
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