[摘要] 国务院总理温家宝日前在广西考察时强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。些微措辞的变化，却透露着深刻的含义。
国务院总理温家宝日前在广西考察时强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。些微措辞的变化，却透露着深刻的含义。
首先，国家房地产调控政策不会放松。
渐进的措辞的变化，表明房地产的调控政策已经趋于稳定，接下来要做的，就是继续贯彻现有政策，而“巩固”成果从反向表明，调控的力度不会放松。
其次，房地产调控已见成果。统计数据显示今年前三季度，地价有所下滑，而商品房价涨幅趋缓。
今年1到9月，商品房的成交均价同比上涨9.1%，比去年7.5%的全年涨幅明显的上升，比今年1到8月下降1.7个百分点。其中，住宅成交均价同比上涨8.1%，比1到8月下降1—9个百分点。来自中指院的数据的显示：今年前三季度133个城市住宅的用地楼面均价为每平方米1417元，同比下降10.2%。
土地溢价也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢价率为13.4%，仅仅是去年同期26.8%的一半。住宅用地前三季度溢价率下降最为迅速，仅13.7%，而去年同期为31.8%。
再次，双轨调控目标更明确，房地产市场调控将会更加系统化、制度化。温家宝总理指出，一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
“市场的归市场、保障的归保障”是今年房地产调控新确定的思路，“十二五”期间保障房占比将从目前的7%提高至20%。占比的快速提高，凸显保障房的重要性与急迫性，而温家宝总理的表态，更是将保障房建设提高到与普通商品房并列的位置。而普通商品房市场，也因其对民生的保障作用，从整个房地产市场中单独划分出来。
经过层层斟酌，房地产市场的健康的平稳发展终于确定为普通商品房市场。温家宝总理今年1月份首次提出要抑制投机投资性购房，随后在3月份强调要促进房地产市场平稳健康发展，自此，房地产市场的健康发展成为屡屡被提及的标准，但是究竟何为健康的标志，如何发展才能走向健康之路，答案始终不充分。
“普通商品房市场健康”才是房地产市场平稳健康发展的标准，但是，如何实现，还有待相关政策的进一步完善，而这种完善，更多的将会一种系统化的、制度化的、长期的政策。
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（来源：东方网） 据今天出版的城市导报报道，“金九银十”不再，调控力度不减。当松江、嘉定的一些楼盘纷纷打出“直降40万”的招牌来吸引购房者的时候，传说中的房价拐点似乎已经来临。然而，房价是一个讨论得，而鲜有人能说清真相的问题，面对着看似已经下跌的房价，许多刚性需求者却发现自己需要购买的楼盘房价依然坚挺，一些卖家甚至还出现了向上跳价。我们需要的不仅仅是市场这只“看不见的手”，更需要政府这只“看得见的手”。
大跌只是一场“秀”
现在只要开车进入上海的一些市郊地区，像松江和嘉定，立马可以看到大批举牌的中介，“直降40万元”、“一次性付款打六折”……，虽然寒冬还没有到来，但是在这里似乎已经感受到楼市寒流了。询问这些中介，他们的回答大多是由于开发商多笔款项要在年底结算，资金压力到了最紧张的时候，所以不得不通过大跳水来快速回笼资金。
除了酒店式公寓之外，另外一类大跌的楼盘就是价格在几百万元的别墅。由于这些别墅原先的售价就达上千万元，即使下跌之后，价格也要达到数百万元。虽然从单价看上去非常便宜，但是对于购房者来说，房产税无疑是悬在头顶的“达摩克利斯之剑”，一旦买入之后，后面的房产税问题是每年都需要考虑的成本。
房价小跌有蹊跷
上周，在王先生居住小区附近的一家中介贴出了一条非常诱惑人的售房广告：中山北一路靠近家乐福的一个小区中的一套61平米的房子，售价是128万元。对于准备购置婚房的葛先生来说，自然不会放过这个机会，当天就联系中介一起去看了房子。虽然房子正好在高架边上，声音比较大，但是想到诱人的价格，这个缺点也算不上什么了。走进房内，特殊的房型立刻引起了葛先生的注意：两间朝南的房间，一个朝北的厅，这与一般的老公房有着很大的区别，经询问中介才得知，这其实是一套半的二手房。当初兴建高架的时候，将其中一套的半间二手房敲掉了，并给了现在的卖家。“那这是否影响这件房屋的产权呢？”，葛先生的随口一问，却让中介半晌只蹦出了几个字，“应该问题不大吧”。
回去之后，王先生托一个朋友到虹口区的房地产交易中心，查了一下这套房屋的产权情况，这才了解到了中介的“难言之隐”。原来这套二手房在交易中心的登记还是两套房子，其中被敲掉半间的301是使用权，只有302是产权，而面积是40多个平方米。交易中心的有关工作人员还提醒，对于已经有了一套房的买家来说，还不能买下301，因为这就涉及到了第三套房。而使用权房的交易中，还涉及到户口的迁移，因此被中介称为一套61平米的二手房，要想真的交易，其中还存在着很多复杂的问题。
像这样一半是产权、一半是使用权的房子，在目前的二手房市场上毕竟是少数。但是从目前的房地产市场情况来看，降价的二手房基本上或多或少都是有些问题的，像是楼层、朝向等等，特别是一些还在租期内的二手房，由于房东急于抛出自己的楼盘，但是租客并不知情，待交易之后，后续的问题全部将由买家承担，这无疑将使得新房东面临诸多问题。
一个需要购房者警惕的是，一些中介带你去看房有时并不一定是要赚你的买卖。现在一些中介公司在让购房者签订了《居间协议》的同时，往往会有附件《房屋买卖协议》，约定10天内签订《上海市房地产买卖合同》，但如果最终没有签订《上海市房地产买卖合同》，很有可能会被中介公司告上法庭，要求全额支付。因为双方之间建立的不再是一种订房关系，而是建立了买卖关系了，如果再违约就不是损失定金的问题，例如守约方有权要求违约方继续履行，或者要求违约方按照约定承担违约金，甚至中介公司可以以促成交易为由要求支付。因此，一些中介公司故意推荐一些具有“陷阱”的二手房，极力促成你签订协议，即使你发现了“陷阱”而不进行交易，最终还是需要支付。
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刚性需求很无奈
“爱她就买套房子结婚吧”、“结婚不买房就是耍流氓”……，一些房地产中介的广告，哗众取宠也好，博得眼球也罢，无疑道出了目前刚性需求者的无奈。虽然目前租房结婚的理念已经逐渐为人们所接受，但是先买房再结婚似乎已经成为难以跨越的“鸿沟”。据一位业内人士介绍，在婚介领域，女方对房子有要求的，超过了80%，这个数字也是这几年才随着房价的现实情况逐渐涨上来的。面对着城市中大量没有结婚的大龄青年，房子无疑成为了拦在他们面前的一道“鸿沟”。虽然说“丈母娘推高房价”有点言过其实。但事实上，由于结婚而购买住房，无疑对目前的房地产市场起到了推波助澜的作用。
受婚期的影响，婚房需求的观望并不能长期维持，如果再算上装修，时间逼着他们不得不出手买房。这种情况下，无论市场观望气氛如何浓厚，婚房需求者总是个结束观望的购买群体。这也使得目前的房地产调控始终处于胶着状态。
其实，目前出台的一些房地产调控，如调高首套房贷利率，提高二套房的首付比率，在很大程度上影响的是刚性需求者。特别是第二套房子的首付提高到60%之后，无疑将使得许多人在买房子之后，消费能力大大下降，这无疑对于整个社会将产生非常大的负面作用。
房价事关全社会
许多人都喜欢用经济学上的供需关系来解释目前的房价。但事实上，从目前中国经济社会发展的情况来看，房价已经不仅仅关系到开发商的、地方政府的GDP，更是整个社会的未来。一套房子能够将一个家庭的几十年的消费能力耗尽，这样的情况对于处于转型期的中国经济来说，无疑是值得重点关注的。
对于有关部门来说，真正如实反映老百姓对于房价的感受是非常重要的。高房价降低了居民的幸福感。因此，政府应该像重视通货膨胀一样重视房价问题，要采取坚决措施遏制房价的上涨，否则房价推动型通货膨胀将持续很长时间。房价上涨带来的各种好处与快感将很快结束，接下来高房价的各种副作用接踵而至，物价上涨只是诸多副作用的一种而已。
房价过高会导致百姓消费能力大幅下降，进而影响到各个产业的发展；房价下跌太快，则会导致金融市场出现波动，也会影响到各个产业的发展。在此情况下，只有准确把握房地产价格运行数据，切实反映百姓感受，才能更好地对于房地产进行调控，使其从一只阻碍经济发展的洪水猛兽变成推动经济发展的老黄牛。
当前的房地产市场究竟何去何从，不能仅仅靠市场这只“看不见的手”，更需要政府这只“看得见的手”。在当前的楼市调控的情况下，要解决住房难，特别是“夹心层”的刚性需求，其关键就在于构建完善的保障性住房供应体系。保障性住房体系的建立要实现两个目标，其一是住有所居，其二是不能因解决住房困难造成新的社会不公。从目前各地的保障型住房体系来看，主要有经济适用房、廉租房、公共租赁房等，但是对于“夹心层”来说，却面临着既享受不到这些保障性住房，又买不起商品房的窘境。近期上海出台的“双限双定”商品房，对于其中的一些人来说，则看到了希望。
住房是用来住的，这是一个基本的道理。但是在目前的房地产市场上，商品房价的畸高，已经让绝大多数的普通百姓望而却步。在这种情况下，我们更需要政府这只“看得见的手”，对于市场进行调控，让房价回归合理。
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（来源：广州日报） 1~9月房价同比上涨9.1%而住宅楼面地价同比下跌10%
如果房价表现的是老百姓对房地产市场的温度，那么，地价体现的是开发商对房地产的热度。记者收集各方数据发现，的楼面地价已经同比下降10%。面粉降价了，面包什么时候降价？
本报讯上海某房地产研究院监测显示，1~9月，商品房成交均价同比上涨9.1%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，较1~8月下降1.7个百分点。其中，住宅成交均价同比上涨8.1%，较1~8月下降1.9个百分点。
“商品住宅成交均价涨幅有所收窄，但是涨幅仍然偏大。”上海某房地产研究院综合部部长表示。
不过地价已经实实在在地在跌，跌幅还不小。来自中国某研究院的数据显示：今年前三季度133个城市住宅用地楼面均价为1417元/平方米，同比下降10.2%。
较能反映市场温度的土地溢价也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢价率为13.4%，仅为去年同期26.8%的一半。住宅用地前三季度溢价率下降最为迅速，仅为13.7%，而去年同期为31.8%。从趋势上看，还有进一步走低的可能：住宅用地的溢价率从一季度的19.6%下降到三季度的8%，特别是9月份，其溢价率仅为5%，是2009年3月以来的水平。
京沪穗楼面地价跌两成楼价仍纹丝未动
在讨论楼价的时候，老百姓声讨开发商定价过高，而开发商声讨地价太贵导致了楼价降不下来。果真如此吗？就比如现在，地价已经下降，楼价为何迟迟还不见动静？
来自中国某研究院的数据显示，前三季度，京沪广的住宅楼面均价同比下跌高达27%~47%。与此同时，70个大中城市的数据显示，京沪广的房价从7月份以来一直处在零增长状态，仍没有出现下跌。这种僵局何时能打破？
降价或从业绩计划实现率低的房企打响
广东省房协理事赵卓文表示，2011年发展商的反应比宏观形势慢了半拍，普遍存在着“等（等政策调整）、慢（慎拿地、缓开工、少供应）和看（认为市场回暖是早晚之事，和买家博弈）”的心态。他们宁愿承受15%~20%的年利润，也不愿把房价降低10%。
在限购限贷的政策背景下，大部分房地产企业的日子并不好过，不少企业到了9月末，其业绩的实现率仍在60%~70%之间，比如万科、世贸、中海、富力的年度业绩实现率分别为69%、68%、68%、67%。行业冬天已来临，“短期看，开发商需要快速去库存，增加现金流，否则，难以过冬。”赵卓文表示。
广州楼市限购一周年
成交量同比降59%价格同比下滑5%
广州限购令已经落地一年。某房产数据中心阳光家缘数据显示：2010年9月1日至10月13日广州全市网签成交套数为21576套，均价为12478元/㎡；而2011年9月1日至10月13日广州网签成交套数则暴跌至8833套，均价则基本持平达到11818元/㎡。两相对比，今年成交量与去年成交量同比下降幅度高达59%，价格仅下降5%。
数据反映了市场成交量显然受到了“限购令”的打击。但房价5%的均价回落也仅仅是由于结构性交易的影响，从化、增城等郊区楼盘成交比重的提高，促使价格有了轻微的回落。
限购令下地产商仍能从容？
地产专家韩世同表示，尽管楼市目前看似形成僵局，拐点迟迟不出现，但主动权仍掌握在开发商手中。因为市场上刚性需求及改善性需求的客户依旧较多，开发商可用“以价换量”的策略。
那么，限购令还将持续多久？韩世同认为，成交量急速下滑仅仅是调控奏效的部曲，政府肯定不会就此放松，否则都将前功尽弃。除非楼市出现像2008年的局面，价量齐跌，跌跌不休时，政府才有可能考虑取消限购政策，否则打击炒房，抑制房价依旧是限购政策存在的必要条件。
中原地产项目部总经理黄韬则认为，从趋势上来看，房地产调控政策达到了一定的效果，接下来的市场是以稳定为主。
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