北京二手房成交量再创新低 房价或面临实质拐点

中广网  2011-09-26 18:03

[摘要] 据中国之声《央广新闻》报道，北京房地产交易管理网数据显示，截至9月19日，北京楼市二手房成交量再创新低，9月前19天，二手房住宅签约套数为4233套，创最近三年来的新低。那么是什么原因造成北京二手房成交量低迷呢？

据中国之声《央广新闻》报道，北京房地产交易管理网数据显示，截至9月19日，北京楼市二手房成交量再创新低，9月前19天，二手房住宅签约套数为4233套，创最近三年来的新低。那么是什么原因造成北京二手房成交量低迷呢？

从9月初至今，北京二手房成交量创下最近三年来同期，二手房价格也出现松动。这个数字还不到2009年9月同期的1/4，同比跌幅也达到了73.4%。目前北京市场上的报价房源数据显示，9月上中旬。各区县的二手房报价均出现了明显的松动，特别是通州区的报价指数平均下调幅度达到了4.46%。海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调也超过了1.5%。

中原地产数据显示，二手住宅成交量已经连续5个月在8000套左右停滞不前，这表明北京市场有资格购房且急需置业的潜在购房群体的数量级即为8000人/月，成交量保持低位将成为常态。北京中原地产市场总监张大伟表示，北京二手房价格开始面临实质性拐点。

中原地产华北区域董事总经理李文杰也在其它报道中表示：“北京二手住宅成交价格将在今年四季度呈现普遍下降，明年一季度下降幅度将有所放大，具体降价的幅度会比照周边一手房降价的幅度，但热点稀缺区域的二手房降价幅度仍将较为有限。”

数据监控中心研究分析认为，二手房市场下跌是由于一、二手房价倒挂现象愈演愈烈且逐渐蔓延，一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。数据显示，8月北京楼市有近30个项目入市，其中超过20个项目的定价低于周边二手房均价。北京中原地产市场总监张大伟在报道中表示，“降价的新开项目影响了区域内二手房报价。

其实，事实上，现在降价出售的二手房多为业主急需用钱或户型较差，大部分业主仍没有明显降价的举动。但经过半年的坚持后，将有部分业主的预期价格开始松动。

 

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（来源：国际金融报 ） 

央行第三季度储户问卷调查显示，82.8%的居民倾向于储蓄

9月15日，央行发布的2011年第三季度储户问卷调查报告显示，居民对物价满意度偏低，未来上涨预期依然强烈。与此同时，居民依然感觉当前房价过高，并且消费意愿维持低位，储蓄意愿继续升高，而这与当前国家拟大力刺激内需的愿望背道而驰。对此，有专家表示，居民收入的增长赶不上通胀和经济增长的速度，是导致消费意愿不足的主要原因。

物价房价满意指数偏低

今年楼市销售的"金九银十"虽然不如往年火爆，但房价仍处于高位。央行储户问卷调查报告显示，75.6%的居民认为当前房价"过高，难以接受"，这一比例较上个季度提高1.3个百分点，达到2009年实施该调查以来的值。对下个季度的房价走势，居民对政策调控力度信心仍显不足，有79%的居民认为上升或基本不变。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也同意大部分民众的感受。他在接受《国际金融报》记者采访时表示："下个季度，局部地区房价会有所下降，但整体仍会上升。据我所知，至少二三线城市的房价仍在稳步上涨。"

相较于房价，与生活息息相关的物价更让居民忧心。央行调查报告显示，72%的居民认为物价"高得难以接受"，环比增加3.8个百分点，而居民对当期物价满意指数仅为14.8%，环比下降两个百分点。与此同时，大部分居民认为物价仍将保持上升趋势。

而在物价上行的背景下，居民消费意愿更加低迷，82.8%的居民倾向于储蓄。而在投资选择中，股票投资仅占9.2%，是自2009年以来的水平。"居民收入的增长赶不上通货膨胀的速度，也赶不上GDP增长速度，导致消费意愿不足。居民收入方式也缺乏多元化，主要还是靠工资，股市的长期低迷，投资渠道的狭窄，迫使居民在银行负利率的情况下仍选择储蓄存款的方式。"南京大学商学院教授宋颂兴有些无奈地对《国际金融报》记者说。

存准新规难成调控利器

面对当前的通胀形势，央行近日再出重拳，拟扩大存款准备金的基数，将保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。继9月5日，工、农、中、建、交及邮储六大行向央行上缴保证金存款后，其他金融机构于昨日起上缴保证金存款，其中，中小银行阶段将上缴约700亿元。

对此，有专家指出，从此次存准新规来看，央行一改往常"一提一加"(提存准、加息)的"两招鲜"，而是对单一的票据融资采取了更为精准的打击。这表明央行管理通胀预期上的手段进一步地完善与成熟，同时，避免了因加息带来的融资成本增加和外围热钱涌入加速。事实上，在今年多次上调存准率和加息之后，票据融资正成为银行腾挪贷款规模的主要手段，这无形中放大了货币信贷的空转效应，也间接增加了通胀治理难度。

但联讯证券首席策略师曹卫东却持有不同的看法，在他看来，存准新政对银行的影响没想象中的那么大。

"央行把保证金存款纳入存款准备金范围里，并不是为了收紧货币，而是想遏制银行利用资产负债表外的资产对高风险业务贷款的冲动。把表外资产收入表内，可使资金状况更为真实，便于加强管理。至于市场上关于流动性会因此趋紧的说法，我认为，央行完全有能力通过央票发行与回收等公开市场的操作来进行对冲。"曹卫东对《国际金融报》记者如是说。

正如曹卫东所说，9月15日，央行在公开市场地量发行20亿元3个月期央票，价格为99.22元，规模缩减至前期发行量的一半，中标率与上周同期持平，仍为3.1618%。同时，央行实施了91天期限的正回购操作，回收流动性100亿元，中标利率3.16%。

同日，央行还发布了第三季度银行家问卷调查报告，结果显示，超过96%的银行家认为，货币政策将在第四季度维持不变或继续收紧。

曹卫东认为，"央行目前是在守住现有力度的情况下观察，如果想看货币政策的转向，要等10月份数据出来。除非CPI连续3个月明显下降，才有下一步动作的可能。我认为，今年CPI会超过4%的既定目标，落在5%左右。"

 

新闻链接：

前8月京政策性住房完成投资452亿元 增长2.4倍

本市经济结构调整强力推进。昨天，市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据显示，高端制造业已成为本市工业增长的强大引擎。1至8月该领域行业增速，远远超出规模以上工业增加值平均增速。同期，本市固定资产投资和消费品市场均保持两位数的稳定增长，增幅分别达到19.1%和11.1%。

“首钢退出是北京工业结构的硬调整，对经济整体增速的影响显而易见。”市统计局新闻发言人于秀琴坦言。1至8月份，北京黑色金属冶炼及压延加工业，比去年同期下降73.9%。全球经济低迷的大环境下，外部需求不振，又导致前8个月通信设备、计算机及其它电子设备制造业下降3.8%。这些都曾经是北京经济的优势领域。

重重压力下，在结构调整中被寄予厚望的高端制造业彰显生机。

“1至8月，高技术制造业比去年同期增长9.7%，现代制造业同比增长10.8%，对全市工业的支撑作用非常明显。”于秀琴透露，尤其是医药、汽车、装备制造业增长非常强劲。1至8月，本市医药制造业增长29.3%，交通运输设备制造业增长15.6%，通用设备制造业和专用设备制造业分别增长17.6%和10.3%。

同期，全市规模以上工业增加值按可比价计算，增速为7.2%，增幅比1至7月降低0.2个百分点。“工业在北京经济总量中的比重约在2成左右，目前高端制造业已成为本市工业支柱产业，但要完全弥补首钢退出的损失，还有待继续培育。”于秀琴分析。为了积攒增长动力，1至8月，本市工业投资共完成420.5亿元，比去年同期增长83.5%。

1至8月，全市完成全社会固定资产投资3480.6亿元，同比增长19.1%，增幅高于1至7月0.2个百分点。其中，完成房地产开发投资1881.7亿元，增长14.5%，占全社会投资的比重为54.1%，同比回落2.2个百分点；完成基础设施投资716.6亿元，增长8.2%。

前8个月，全市实现社会消费品零售额4374.8亿元，同比增长11.1%，增幅与1至7月持平。其中，吃类、穿类和烧类商品分别增长18.2%、23.1%和27%，用类商品受汽车、住宅限购等影响增长4.8%。

从限额以上批零企业销售看，金银珠宝类和通讯器材类商品零售额分别增长73%和52.7%，文化办公用品类、石油及制品类分别增长31.6%和29.4%。业内人士建议，北京消费主导型经济的特征越来越明显，在限购政策实施的同时，还应加快培育新的消费热点，推进居民消费结构升级。

 

民生热点

商品房销售同比降7.9%

今年前8个月，全市政策性住房完成投资452亿元，增长2.4倍。政策性住房施工面积3558.9万平方米，增长1.5倍，其中新开工面积1244.9万平方米，增长5倍。政策性住房销售面积146.7万平方米，增长63.1%。

与此形成鲜明对比的是，全市商品房市场延续冷清局面。1至8月，全市商品房销售面积为787.2万平方米，同比下降7.9%，其中住宅销售面积为541.9万平方米，下降11.9%。同期，本市商品房施工面积为10499.5万平方米，同比增长26.3%，其中住宅施工面积6299.6万平方米，增长29.5%。与此同时，本市住房租金也明显攀升，成为推高CPI的重要因素。8月份居住类价格环比上涨0.9%，同比上涨8.6%。而1至8月，住房租金累计上涨11.4%。中原地产三级市场研究总监张大伟分析，租赁成交总量和需求高涨，使得租金价格上扬。同时持续上涨的信贷利率，也使得部分投资出租房主抬高了房租。

北京8月CPI同比涨6.6%

8月份，本市居民消费价格同比上涨6.6%，较上月扩大0.2个百分点。虽然期望中的物价拐点还未出现，但北京管理通胀预期的一系列调控手段效果初显，粮食、鲜菜、水产品、干果等商品的价格，已经出现环比下降，尤其菜价环比直降3.5%，大大超出市场预期。

八大类商品中，食品和居住仍是拉动价格上涨的主要类别。8月份，本市食品类价格同比上涨13.1%，居住类价格同比上涨8.6%，分别拉动总指数上涨3.3个和2.1个百分点。从环比看，8月份消费价格比7月份上涨0.7%，其中食品类价格上涨0.7%，居住类价格上涨0.9%。

8月份本市粮食价格环比下降0.2%，鲜菜环比下降3.5%，干果环比下降3.4%，水产品环比下降0.8%。“尤其鲜菜价格，同比、环比都出现了下降，说明增开社区菜市、农超对接等措施效果明显，中间环节减少，流通费用降低，直接拉低了蔬菜价格。”国家统计局北京调查总队副总队长邢志宏分析。今年1至8月，本市鲜菜价格比去年同期下降1.2%。

与8月CPI（居民消费价格）、PPI(工业生产者出厂价格)双双回落相比，北京8月CPI、PPI仍继续攀升。

“历史数据显示，北京价格变动可能会与有一点提前或滞后。如果物价拐点确立，北京居民消费价格涨幅回落也就不远了。”邢志宏分析，到第四季度翘尾因素明显减弱时，北京CPI的回落就会比较明显，但考虑到目前国际国内复杂形势，新涨价因素仍不容忽视。

1至8月城镇居民收入增一成

今年前8个月，本市城镇居民人均可支配收入21472元，同比增长10.4%。其中，工资性收入增长10.5%，转移性收入增长10.3%，分别拉动可支配收入增长6.8个和3.1个百分点。

农村居民人均现金收入11463元，同比增长12.8%。其中，工资性收入增长14.6%，转移性收入增长34.6%，分别拉动现金收入增长8.2个和4.2个百分点。