[摘要] 9月19日，房地产板块指数盘中还创下了今年以来的历史新低。当天，房地产板块指数3351.29点低开之后顺势一路下探，最低时跌至3271.26点，终盘报收3273.24点，跌幅高达2.91%，位居各大板块指数跌幅榜前列。
9月19日，房地产板块指数盘中还创下了今年以来的历史新低。当天，房地产板块指数3351.29点低开之后顺势一路下探，时跌至3271.26点，终盘报收3273.24点，跌幅高达2.91%，位居各大板块指数跌幅榜前列。
国家统计局公布的房地产统计数据表明，8月70个大中城市中，无一城市新房价格同比下降，同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加14个。同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。
与此同时，商品房销售趋势性逆转已基本得到确认。今年1-8月，商品房销售面积5.99亿平米，同比增长13.57%，增速与1月-7月增速相同。不过，7、8月销量已经连续两个月减速。
中原证券分析师吴剑雄表示，随着限购向二三线城市扩展，限贷持续深入，有资格及有购买力的购房者数量将会持续减少。在房价不出现实质性松动的情况下，购房者购房热情一时难以上升，市场销售增速难以出现提高，行业销售将依旧处于增速下滑通道之中。
“金九银十”落空？
在降价有限的同时， 9月房地产行业销量已出现大幅下滑。
“可以说，尽管地产政策外部形势越来越像2008年经济危机时期，但是目前国内房价已经远远高于2007年时的房价。此前，房地产调控政策半途而废的严重后果已经得到市场的明证。基于此，政策在房价还没有出现实质性下降情况放开的可能性很小。”吴剑雄认为。
截至目前，主要城市商品住房价格并没有出现明显调整，甚至一些二三线城市价、量仍在上升，没有出现“房价合理回归”。如5个一线代表性城市8月房价环比涨幅持平。同比方面，8月一线城市暂时没有出现明显回落。
中金公司研究员宁静鞭表示，今年房价类似2008年 7~9月环比下降20%~30%的“价格雪崩”难再现。主要是国内经济、外围环境这是都在经历“有准备”的调整。
“过冬棉被厚，下行时间长，速度慢。”宁静鞭如是说。“今年而言，房地产市场断崖式下滑的概率较小，投资惯性下，2011年房地产开工、投资都将维持高位。”
而国泰君安一周（9月11日-9月17日）的房地产行业统计数据也表明，在降价有限的同时， 9月房地产行业销量已出现大幅下滑。以一手房销售为例，一手房销量单周环比而言，整体环比下降25%。其中，一线城市下降31%，二线下降22%，三线下降23%。
一手房销量单周同比来讲，整体同比下降 44%。其中，一线城市下降55%，二线城市下降30%，三线城市下降 55%。 表现的杭州也有44%的下降；上海、北京、深圳55%左右同比降幅；广州表现最差，同比降幅高达63%。
东方证券分析师杨国华称，截至目前，虽然供应已如期连续四周放量，但遗憾的是，成交量并未同步回升。
其认为，个中原因或与降价预期导致购房人仍观望以及信贷整体仍偏紧，导致购房贷受限等因素有关。
“未来要改变成交量低迷状况，房价仍是关键。只有房价实质下降才可能打破购房人的观望。同时，房价实质下降才能减弱信贷对购房力负面影响。此外，房价实质下降，政府才可能放松调控，放松签约进度。”杨国华表示。
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地产股估值底已现？
市场对房地产行业预期悲观，行业长期保持低估值。
不过，吴剑雄则认为，在行业基本面恶化的同时，房地产行业估值已经基本见底的事实也越来越得到市场确认，其估值重心进一步下滑空间已很小。
综合历史估值水平，房地产板块估值仍处于底部。从WIND统计的分析师一致预测来看，当前房地产板块股价对应的2011年市盈率为 11.79 倍，对应的2012 年市盈率为 9.09 倍。
此外，当前房地产板块整体估值溢价水平也处于底部。2006年至今，历史平均房地产板块估值溢价率为114.29%。截至目前，房地产板块整体估值溢价率为41.81%。其中，房地产开发板块估值溢价率为39.82%，园区开发板块估值溢价率为67.38%。
持相同观点的还有国泰君安研究员孙建平。其声称，房地产业未来一年内的中期板块行情将从阶段性向趋势性转变、相对向转变。
“截至目前，板块已进入中期选股阶段，将是机构买入压箱货优质公司的好时机。龙头公司2012年平均30%增速大约锁定45%-80%，2012年估值7-8倍。”孙建平称。
东兴证券分析师郑闵钢则表示，在房地产调控的挤压过程中，企业和企业之间的实力强弱差异变得尤为重要。2011年弱势企业的成长必然将受到明显的限制，强势企业的市场占有率必然得到提高。
“当前调控下，房地产板块整体仍以震荡为特征，但强势企业已具备走出独立行情的有利基础。”郑闵钢如是说。
宁静鞭也称，对比其他行业，房地产板块率先挤出估值泡沫。统计数据表明，今年以来，房地产板块在各板块中相对排名第三，仅次于食品饮料和纺织服装行业。今年1－8月，房地产板块累计跑赢沪深300指数8.47个百分点。分月份来看，2月、3月、6月和8月房地产板块指数相对沪深300指数取得正，其它月份房地产板块为负。
渤海证券分析师齐艳莉分析指出，自去年房地产行业调控以来，市场对房地产行业预期悲观，行业长期保持低估值。然而，从去年房地产行业年报和今年中报情况来看，上市公司业绩仍保持稳定增速，超出市场预期，这也是调整市中房地产板块跑赢大盘的重要原因。
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（来源：广州日报）“7~8月东莞房价已经连续两个月突破了这个警戒线，这确实给我们造成很大压力，如果9月的房价再突破8253元/平方米，政府出台"限购"措施的可能性将会大增。”
市住建局相关负责人
市住建局中秋节前约谈开发商发出“警告”：9月房价若再“冲线”“限购”可能将会大增
记者昨天从开发商处获悉，中秋节前，东莞市住建局已约谈了部分开发商，就东莞7~8月房价连续两个月冲破8253元/平方米的年度房价警戒线发出“警告”。
据悉，这一“警告”给各大开发商造成了不小的压力，业内人士称，中秋前后东莞楼市出现的大规模打折促销潮就是该“警告”产生的结果。
昨天记者就此“限购警告”向市住建局相关负责人求证，该负责人坦言，确实就房价连月上涨一事约谈了部分开发商，强调“限购”与否要监测接下来的房价走势。该负责人称：“如果9月房价继续"冲线"，东莞出台"限购"措施的可能性将会大增。”
记者发稿时又从发展商处获悉，东莞将于今天起全面实行“网签限价”楼盘网签价格若超出8300元/平方米，将不能进行网签。记者马上向市住建局相关负责人求证，其对此予以否认。
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7、8月房价均“冲线”
来自市住建局的数据显示，去年东莞房价为7607元/平方米，依照房价调控目标，今年东莞的房价不能超过8253元/平方米。
合富辉煌东莞市场研究部的相关数据表明，今年前8个月东莞房价刚好触及这个警戒线，即8252元/平方米。
“8253元/平方米是东莞年度房价调控目标，必须严防死守，不能突破。但7~8月东莞房价已经连续两个月突破了这个警戒线，这确实给我们造成很大压力，如果9月的房价再突破8253元/平方米，政府出台"限购"措施的可能性将会大增。”市住建局相关负责人表示。
该负责人称，中秋节前约谈部分开发商的目的就是希望开发商能够自律，自行调整价格及推售的产品结构，让房价能有所回落。
从中秋期间开发商大规模打折促销的情况看，市住建局的约谈似乎已在发挥作用，部分楼盘的价格确实出现了一定程度的调整。
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9月房价成关键数据
按照惯例，市统计局关于8月东莞房价的数据明天将出炉。虽然有关研究机构已经统计出8月东莞的房价是8385元/平方米，但市统计局明天发布的官方数据无疑将成为权衡东莞房价上涨幅度及是否要“限购”的一个关键指标。
而目前更关键的一个指标是9月东莞的房价，其究竟是否会再度冲破8253元/平方米的房价警戒线呢？“如果单月房价继续"冲线"，"限购"的可能性将会增加。”市住建局相关负责人表示。
来自合富辉煌东莞市场研究部的数据显示，上周（9月5日~11日）东莞房价仍然保持着不小的上涨势头，住宅网签均价为8758元/平方米，环比前一周的8460元/平方米增加了298元／平方米。如果未来两周房价仍保持如此高位，9月房价大有可能突破警戒线。
今年前8个月的东莞房价则比去年同期的6676元/平方米上涨了1709元/平方米，涨幅达25.6%。
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如果“限购”将怎么“限”？
市住建局：倾向于对高价盘“限购”
“我们监测了近几个月的房价走势，发现东莞房价持续上涨的主要原因是高价盘成交拉高整体房价。今年东莞楼市存在大量的高价盘，其高昂的价格是东莞房价降不下来的主要原因。”市住建局得出这样的结论。
该局相关负责人昨天表示，在这一结论的基础上，如果东莞出台“限购”措施，会更倾向于对高价盘进行“限购”。“我们有可能会根据各楼盘上报的房价备案价格来进行评估，如果楼盘整体备案价格达到或超过8253元/平方米这一房价调控警戒线，该楼盘就有可能会被"限购"，其产品不能上市销售。”
传言
发展商称今起“网签限价”住建局否认
“我们今天（9月13日）又被政府约谈了，从明天开始（9月14日）东莞就要全面进行"网签限价"了，如果楼盘实际成交网签价格超出8300元/平方米，就不能进行网签。”昨天记者发稿时，一位不愿透露姓名的开发企业销售负责人透露说。
记者马上就此消息向市住建局求证，市住建局相关负责人对此予以否认，并称：“如果要采取"网签限价"，会时间向媒体发布消息。”
反响
预计近期各楼盘都会“有所行动”
目前，各开发商对是否出台“限购”一说态度谨慎，但部门约谈还是给各开发商造成极大压力。开发商纷纷表示，目前已就政府约谈一事开会研讨，预计近期各楼盘都会“有所行动”，但楼价的走向则不好判断。
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