[摘要] 2011年7月27日，发布了《2011中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》。
2011年7月27日，发布了《2011中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》。
三四线城市房地产发展潜力60强
三四线城市将造就未来楼市新版图
随着城市化进程不断推进，经济发展水平和居民生活水平逐年提高的环境下，三四线城市的房地产市场发展水平已有大幅提高。同时，三四线城市在房地产市场发展方面已经开始呈现出巨大的发展潜力。数据表明，三四线城市无论在房地产供需层面，还是在城市建设和投入方面都出现了很大的改观，这为将来三四线城市的房地产市场的进一步发展。
随着三四线城市发展进程的加快，经济环境和居民生活水平的改善和城市基础设施的提高，相对于一二线城市而言，三四线城市在房地产发展方面正凸显巨大的潜力。其中，具有良好发展基础、房地产市场进入快速发展阶段的三四线城市百强，在调控力度加码的今天看准契机，蓄势发展，势必将造就未来中国楼市新版图。
由于目前一二线城市的普遍限购、限价，使得三四线城市楼市似乎迎来了前所未有的投资"春天"，房地产商和社会资金正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市集结。在此背景下，三四线城市商品房供给、需求、价格仍将保持快速增长，房地产开发投资将稳步增长。三四线城市将为我国房地市场发展发挥更大作用。
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身为住房和城乡建设部政策研究中心主任，尽管陈淮多次重申自己的“学者”身份，但还是注定难脱其官方人士的背景和色彩。
昨日下午，陈淮激情微博互动，将关注房地产调控的各界人士视线引向房地产金融政策及现状。他认为，房地产市场近些年的诸多异动，原因就在于房地产金融这块的短板。
所谓房地产金融，是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。
以最常见的房地产企业融资为例，当银行信贷和证券市场融资收紧后，信托资金成为房企发展的重要“支柱”，而这种模式，在每一轮资金收紧的时候都将重复上演。
7月25日，中国银监会授权中国信托业协会公布信托资产的数据显示，上半年投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元，其中新增房地产信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托平均年率依然居各领域之首。数据显示，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍，房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。
房地产调控的目标是反复被探讨的话题，对于这一热点问题，陈淮从四方面做出了回答。他认为，调控目标首先是要实现人人有房住，二是住房困难的群体优先改善，三是维护国民经济的稳定发展，四是推动长远的规范制度建设。
分析人士指出，人人有房住的实现依托住房保障体系，保障房建设就是其体系的重要组成部分，增加中小户型商品房供应同样是体系完善的内容。而调控目标的实现，不仅体系要完善，在住宅供求不平衡的情况下，采取特殊手段还是有必要的，比如——限购。
陈淮认为，首先，中国得在一个比较长的时期内面对求大于供，那就得限制过度占有资源的需求；二是沿海特大城市人口已经过度了，也得实行比较严格的限制过度涌入的措施；三是价格出现异动的城市，阶段性地需要限购。
最后陈淮表示，房地产的供求平衡与其他产品不一样，应当是若干年的累计供给和立即需求之间的对比关系。中国目前城镇住房处于的阶段，一是大多数老百姓正在从脱困期向改善期转变，二是从解决大多数人有房住向所有人有房住转变，三是逐步实现更多老百姓有产。中国最终缓解房价和百姓收入之间矛盾要依靠四个调整：大中小城市结构的调整、中央地方财税关系的调整、土地制度的调整、收入分配结构的调整。
楼市调控须建立长效机制
房地产调控政策的力度可能将逐步加大。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林昨天向记者表示，目前来看，各地房价特别是二、三线城市房价仍在上涨，因此限购措施不但不会取消，而且可能至少延续至明年。另外，未来一段时间，部分房价上涨过快的二、三线城市也将出台限购政策。在此背景下，房价面临的回调压力将不断加大。
“从目前房地产调控的形势来看，部分城市的限购政策在今年年底到期后，延续到明年应在意料之中。”王珏林向记者表示，放松限购政策不利于巩固楼市调控已经取得的成效，因此必须继续坚持该政策。
另外，国家明确提出房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施，足以说明调控政策从紧从严的趋势。对此，住建部一位官员曾表示，包括二、三线城市和中小城市在内的限购，一直是一项持续性的落实工作，在“新国五条”出台之前，住建部协调地方政府已经做了大量工作，下一步就将继续落实有关政策。
王珏林则向记者表示，从以往经验来看，对二、三线城市执行限购政策的工作推进初期，会区别对待。即，对近期房价涨幅过快过高的几个城市，相关部委可能会提示和督促地方政府主动出台政策；如果地方政府迟迟不动，而房价涨势依旧，不排除中央政府直接要求地方政府出台限购令的可能性。
王珏林还指出，从去年的“国十条”，到今年初的“国八条”均为力度较强的房地产调控政策。而近期出台的“新国五条”，除了对之前政策的重申外，更旨在传递出国家持续推进房地产调控的决心。
另一方面，限购措施是行政手段而非市场化手段，从短期来看，其成效比较明显，但从长期来看，还需要建立并完善相关的市场机制，建立房地产调控的长效机制。
对此，记者从权威渠道获悉，住建部正在协同有关部门研究相关政策，使房地产逐步“去投机投资化”，回归理性的轨道。
中国目前城镇住房处于的阶段，一是大多数老百姓正在从脱困期向改善期转变，二是从解决大多数人有房住向所有人有房住转变，三是逐步实现更多老百姓有产。中国最终缓解房价和百姓收入之间矛盾要依靠四个调整：大中小城市结构的调整、中央地方财税关系的调整、土地制度的调整、收入分配结构的调整。
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