[摘要] 望着市场价格的前沿，我感到一阵欣喜，喜的是济南的部分楼盘真的开始调整销售价格了，能走一段亲民的路线，不再那么高高在上。进到6月以来，济南的众多楼盘打出了亲民暖心的招牌来吸引购房者。他们调价的结果是促进了市场上众多观望的购房者纷纷出手，很多楼盘可谓门庭若市、来往人群络绎不绝。
前言
望着市场价格的前沿，我感到一阵欣喜，喜的是济南的部分楼盘真的开始调整销售价格了，能走一段亲民的路线，不再那么高高在上。进到6月以来，济南的众多楼盘打出了亲民暖心的招牌来吸引购房者。他们调价的结果是促进了市场上众多观望的购房者纷纷出手，很多楼盘可谓门庭若市、来往人群络绎不绝。可见济南房地产市场的刚需量还是非常大的，楼盘的调价进一步刺激了刚需的释放，进一步拉低了人们购房的负担，也减轻了人们购房的压力。
很多专家都预测，房地产市场大清洗、大洗盘的日子就要来了。当然这些比较显见的市场现象更多的是发生在一线城市，那么二、三线市场未来将会怎样呢？有官员称，未来将计划把限购令发展至三、四线城市，届时三、四线房地产较热的城市又该如何应对呢？
济南市场众多开发商的调价，表现出来更多的是对济南刚需市场的撬动、对观望民众的刺激、对公司资金链的补给。下一步国家会否出台更严厉的政策尚不得而知，与其猜测政策，倒不如先下手为强，资金回款为上，保留元气，再战江湖。
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力推6449元亲民价，给购房者炎夏中的一缕凉风
经过2009、2010两年的市场疯狂之后，济南市区楼价已经进入万元时代，随着国家频繁的颁布房产政策，调控力度加大的现象进一步显现出来。使得一部分刚需购房者对房地产市场重新给予了希望。
6月22日，有个楼盘推出了6449元/㎡起的价格，这个楼盘由山东宏瑞置业有限公司开发建造，项目名称叫宏瑞国际星城，地处青龙山和白马山之间，自然环境优良。白马山南路可项目，与济南大学相望，项目北边有改造一新的大众广场，王官庄成熟片区多路公交车环绕周边，生活交通皆便利。
项目建筑面积50万平方米，此次6449元/㎡起的价格只限于该楼盘即将推出的3号楼。并且有大量房源推向市场，开发商拿出了整栋楼，层高共27层，供给数量达到400多套，户型类型包括两室两厅、三室两厅等多个户型，面积从58到116平方米不等。
无论是价格，还是户型，无法抗拒的诱惑力显而易见。开发商为何有如此大的促销力度？对此，宏瑞国际星城负责人表示，没有其他理由，就是要在观望气氛浓厚的市场下，与其铺天盖地做宣传，不如直接让利给购房者，用价格来打动购房者。
宏瑞星城推出的亲民价，将更多的利益返还给了读者，同时在该开发商的带动下，济南陆续都有一些楼盘在销售价格上做出了调整。部分楼盘调整价格的结果就是刺激了市场反应，撬动了市场刚需，增添了市场活力。宏瑞星城公布的亲民价犹如炎夏里一抹清凉的风，吹进了市民心里，也吹动了市场的风帆。
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价格松动，市场即将迎来新一轮购房热潮
引言：近期随着宏瑞星城、鲁能领秀城、中海国际社区特价房的陆续推出，让沉寂了大半年的济南楼市，似乎一夜之间又受到了所有人的关注。今年炎热的夏季注定不会平凡，楼市价格的松动，购房者的高涨热情，让引爆2011年的济南楼市的导火索已经点燃。新一轮购房热潮也许就此来临。
上周，最值得济南房地产市场关注的当属有江北大盘美誉的鲁能领秀城。作为本土大型房地产企业的代表和旗舰，鲁能领秀城在建党90周年之际特推出100套特价房回馈社会，并即刻引起了购房者的强烈关注和疯狂抢购。据了解，在短短的周六和周日两天时间内，100套房源全部遭到抢购，购房者的如此购房热情早已多年未见。两日劲销1亿，瞬间引起了业内一片愕然。而众多房地产商也开始悄然行动，紧盯这股压抑已久的购房热情，为即将到来的新一轮购房热潮蠢蠢欲动。
此次针对鲁能领秀城推出的特价房，记者进行了详细了解。特价房主要为96平米的两居室，和135、139、147等三种规格的三居室。此次特价房起价7390元/m2，当日购买即可享受房款88折优惠，一次性付款可打98折，7天内签约还可每平米再优惠50元。
针对如此优惠记者采访了相关负责人，该负责人表示：“100套房源在短时间内抢购一空并不让人意外。首先，鲁能领秀城作为济南最成熟的大盘，其关注度一直不断升温，而很多刚性需求的购房者也处于对领秀城的持续观望状态中，而此次特价房的推出让大量的观望者加入到抢购大军中。”另外该负责人还透露，针对市场的购房热情和众多没有买到房子的购房者的购买意愿，领秀城会再加推更多的特价房，加大此次活动的回馈力度，以满足购房者对于此活动的支持和购房需求。
记者随后采访到了一名购房市民，该市民也用了一串切实的数字，说明了此次活动如此受关注的原因。该购房者表示，“鲁能领秀城2010年年底的时候一套中央公园的房子90多平的均价大约在8500-9000左右吧。而这次推出的特价房确实是鲁能开发领秀城项目多年来次进行价格的下调，机会很难得，而这次活动特价房的起价才为7390元每平米，均价大约再上浮500元—600元每平米，也不过才8000元钱，这比年初确实有了较大幅度的优惠，因为数量有限，又是搞活动，当然没有理由不进行抢购了。”
从开发商和购房者两方的反应来看，此次鲁能领秀城特价房的推出，已经似乎不仅仅是一个事件这么简单了。国家进行了价格的调控，开发商希望用更灵活更新的模式去进行营销，而购房者其实也在观望的情绪中蠢蠢欲动。近年来，济南常住居民刚性需求是在不断加大，而房价却一直持续走高，买方和卖方在步点上似乎一直没能达成一致。而此次鲁能领秀城100余套特价房被抢购一事似乎也向济南房地产市场指引了一个方向。房地产市场不是卖方市场，同时也不是买方市场，只有卖方和买方互相理解，相互共赢，才能真正激发市场潜力。而点燃这个市场也许仅仅只是需要一点价格的松动，仅此而已。
■ 专家预测
综合专家意见，对下半年市场有以下几种意见和预测：
2、货币政策收紧，开发商资金链再趋紧。央行年内第六次上调存款准备金率，也是去年以来第十二次上调。至此，大型银行存款准备金率再创新高，中小金融机构的存款准备金率也大大提高，进一步压缩房地产贷款，开发商的融资难度和成本持续增加，资金链继续趋紧，在此态势下，会间接逼着房地产企业到民间借贷继续开发项目，目前民间贷款虽然容易但是利息高，所以，有货在售的开发商不如赶紧降价推货，以便回笼资金。
3、房产税试点范围扩大。继营业税提高、房产税在两个城市试点后，广州在税费方面又进一步收紧。目前广州在契税方面收紧，实则是限制外地人来广州购房。但这样的效果实际上很小，因为外地人来广州买楼很多都是刚性需求；若是要通过该政策打击投资客，作用也不大，因为他们并不在乎这3%的契税。但是，不排除下半年会增加多个城市房产税试点。早在5月17日某论坛上，住建部政策研究中心主任陈淮明确表示，下半年，有几项政策还会继续发展，房产税就是其中一个。
但是无论是投资还是刚需，地段一直都占主导因素。一座城市，真正具备高价值潜力的物业，往往都是坐落在城市核心热点的区位，这种区位拥有得天独厚的地位优势，再加上政府对城市的发展规划，会让该区域的物业价值迅速增高。投资居住都是相当值得的，所以这些位置的楼盘、物业很难降价，即使价格相对较高，仍然是供不应求，因为毕竟有限。
另外一种就是环境和交通兼备的楼盘比较难见到向下调价的现象。优质的环境本身就给楼盘进行了高端定位，针对改善性住房需求的购房者较多。在稀缺的优质环境中居住，本身就比较奢侈，所以开发商会牢牢掌握这个卖点，不会轻易对售价向下调整，因为在优质环境中居住本身就很难得。比如保利大名湖，既占据了济南大明湖外的优质位置，又坐落于交通方便的经一路，得天独厚的自然条件，无形之中就增加了其自身所附带的价值，这种楼盘销售的定位是“豪宅”，刚需的受众比例只占一部分，其他都是改善性住房和投资所用。其未来依然有较大的空间
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