[摘要] 在二手房交易中,往往通过中介来达成一致。依据公证法、房地产登记管理条例及有关法律规定,房地产产权变更登记,是可以通过公证委托授权来办理相应的过户手续的。
在二手房交易中,往往通过中介来达成一致。依据公证法、房地产登记管理条例及有关法律规定,房地产产权变更登记,是可以通过公证委托授权来办理相应的过户手续的。我国民法通则也规定“代理人有权在被代理人的授权范围内,以被代理人的名义从事民事法律行为,该法律行为对被代理人发生法律效力。
首先是一房二卖的风险。公证授权书授权“买方办理房屋过户的一切手续,及签署一切法律文书”也即全权代理。买方如果隐瞒出售方与卖房的本合同,其单独以代理人的身份将房产出售于第三人,如果办理过户手续。第三人以合理的价格取得,则房产的所有权归第三人所有。于是就导致了出售方在房款还没拿到,房产已经在第三人名下的境地。就算是追究买方违约责任,要回房产在法律也是非常难,因为就算是买方无权代理的情形,还存在物权法善意取得不动产的情形。
其次就是出售方的资金风险。如果买方恶意将房产出售,收取了该房屋的所有房款,相对于出售方则是极不利。
再次就是授权时间和付款时间如果存在一定期间。给违法中介和恶意买方提供了炒房的机会。因为授权后买方完全可以将房子再次倒卖,从中牟利。并且在这个过程中,有可能替出售房做违法承诺或虚假承诺,以逃避相关税收,损害出售方的权益。
尽管存在上述风险,律师认为,并不是说在出售房产时不要授权,因为代理制度产生也是基于效率,是为了遇事可假手于人提供方便,省去亲临现场的劳苦。
例如在公证授权委托书上注明“委托书是为方便配合办理水、电、过户等辅助过程,受委托中介人员没有收受款项的权利”来防止资金风险和一房二卖的风险。同时,公证授权委托书的授权期限不宜过长,以防止购买方违约交易不成功,公证授权仍在有效期限的情形。
另外,办理公证授权委托后,如出售房产价款不到位的情况下,出卖方还可以在办理了公证授权委托书后,公证授权委托书的原件由授权方(卖方)先保管,等出售房屋的价款全部到位后,再把公证授权委托书给受托方,这样也可以规避资金风险。还有一个就是,在出售房产时尽量不要授权给买方办理相关手续。
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（来源：中国房地产报）持续萎缩的市场成交已经对不少中介的生存造成了威胁。
“在番禺、增城、白云等外围地区，和投资客集中的珠江新城等地，已经陆续出现了中介关门的现象，以中小型的公司为主。”满堂红市场研究中心主任沈锐培表示，在大幅下滑的成交量面前，广州市有三成的中介面临很大的经营压力。
小中介关门退市
海珠区翠竹路，嵘海地产的红色铁闸门已经紧闭了一个多月，虽然附近分布着愉景雅苑、愉景南苑、华乐苑等盘源丰富的大型小区，但低迷的市场气氛已经令这家小中介难以为继。同一条街上，南达物业的玻璃大门一边贴着盘源信息，一边写着慧心家政四个大字，开始多元化经营。一到傍晚，就有不少中介举着房源的牌子在附近人流密集的菜市场门口徘徊。几百米外，柏蕙花园附近的围墙上最近开始出现一些写满售房和租房信息的广告纸，上面只留下了经纪人的手机，连中介行的名称都没有。
类似的现象在广州的天河、番禺、白云、增城等地已经逐渐增多。据了解，黄埔区丰乐中路已经在3个月内关闭了3家中介门店，以往成交活跃的珠江新城金穗路，最近也已有两间中介关门，还有一些已经退掉铺租较贵的门店，改为在写字楼内经营。白云区有代理公司近期接洽了不少小中介，以10万元不到的顶手费盘下了区内几间中介店面。
沈锐培介绍，近期在番禺、增城、白云等外围地区，和投资客集中的珠江新城等地，已经陆续出现了中小中介关门的现象。“他们的开铺成本比较低，一遇到调控、市场成交萎缩，一般都会选择关门退市。”一个非官方的统计数据显示，近段时间广州起码有超过30多家小中介关门。
中原地产越秀区区域营业经理曾肖曼告诉本报记者，开一间中介门店，如果是在大路边上每月起码要几万元的租金，即便是偏僻一点的内街也要几千元的水平，中介业务人员的底薪一般是在1000~2000元/月，再加上水电费、管理费等支出，一个月的运营成本也要1万多元。成交一套100万元的房子，中介公司有约2万元的收入，也就是说起码每月要有一套房源成交，中介才能维持基本运作。
现实却是，从今年4月份以来，广州二手市场每个月只有5000~6000套的成交量，“官方登记的中介店铺，全市有3600间。就算是均摊，每个店铺也分不到2套，很多小中介一套成交都没有。”沈锐培表示。
二手房成交困境
广州市国土房管局公布的4月成交数据显示，广州全市10区二手住宅登记量同比减少27.2%。而经地产中介行促成的买卖交易量也同比下降了超过15%。5月份，成交量继续下跌，根据满堂红地产的成交数据，5月份广州二手楼市的成交宗数环比下降一成。
“现在的成交量跟以往相比是跌了大概有两到三成。”曾肖曼认为。沈锐培介绍，2010年广州基本每月都有8000套左右的成交量，即便是今年季度，平均每月也有7000套左右，而第二季度以来就下跌到了6000套以下。“这样的成交情况，起码会有三成中介面临很大的经营压力。”
造成成交量下跌的主要影响因素除了限购外，还有严格的限贷措施。有业内人士透露，以前首次置业者购买二手房只需要三成首付，但现在没有四成银行基本不可能放款，利率还必须上浮10%，“以前放款只需要1~2个月，现在有些半年都放不下来，直接影响了成交。”
而在一些郊区板块，一二手市场的价格倒挂也使得二手市场的需求大量流失。例如增城，其新房市场实现限价措施后，不少产品比二手房还便宜，当地一位中介抱怨“手头已经好几个客户转为购买一手房了，一手房房价低，税费也更便宜”。
据了解，番禺的雅居乐·剑桥郡带豪华装修的高层单位售价约在1.5万~1.6万元/平方米，而附近广州雅居乐二手盘源价格在1.4万~1.5万元/平方米之间，每平方米价差仅有一两千元，再加上税费等支出，二手楼已经毫无价格优势。
在沈锐培看来，目前调控的效果并不理想，紧缩的货币政策应该还会继续执行，成交量可能还将进一步下跌。曾肖曼表示，预计未来市场竞争会更加激烈，客源和盘源可能都将向几大品牌中介行集中，中小中介的生存环境也将进一步恶化。
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（来源：广州日报）七成大中城市房价上涨不改整体降温态势 广州房价距离去年底高位已降一成多
备受关注的70个大中城市5月份房价指标终于亮相。记者发现，仅3个市场的售价同比下降，有超过七成的城市房价环比继续走高。
其中，广州上个月新房房价环比上涨0.3%，同比更是大涨5.1%。而广州房管局表示，5月份广州房价均价同比大降3.1%。广州房价到底是涨了还是跌了引起市民的热议。记者走访发现，总体而言，房价还是涨的，但二手房价格谈判空间增大。
摸底土地财政意在调控治本
国家统计局刚刚发布的数据显示，房价环比下降和持平的城市比4月份有所增加。不过，业界颇为关注的“价格拐点”并没有到来，70个城市中，同比下降的仅3个。但是有专家表示，房价涨幅在缩小，总体延续降温态势。
报告称，在一手商品住宅方面，70个大中城市中，价格环比下降的城市有9个，全部位于合肥、福州、无锡等二线城市，另外，持平的有11个。这也就意味着依然有50个城市房价环比继续上涨，占比为71.43%。而同去年同期相比，新建商品住宅价格下降的城市只有杭州、三亚和南充等3个城市。
楼市调控效果渐趋明显
杨红旭也认为，虽然房价总体上依然上涨，但“5月房价基本延续了4月的下调势头，这说明房价在政策调控下进一步降温。”他还预计，6月份房价上涨幅度将进一步收窄，7~8月份开始，房价会出现拐点。
广州地产专家韩世同认为，从整体上来看，应该是效果越来越明显了。“不仅是二手房环比价格涨幅没有超过1%，一手房也是这样，即使还保持环比上涨的50个城市，其涨幅也只有0.5%~0.6%，北京是0.1%、上海0.2%、广州0.3%、深圳0.4%。”
从数据可以看出，二手房市场受政策调控影响较大，房价“软化”较快。如与4月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，持平的城市有11个。下降和持平的城市增加了5个，而且环比价格涨幅均未超过1.0%。在同比方面，二手住宅价格下降的有4个，但涨幅回落的城市有29个。
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广州房价到底是涨了，还是跌了？
不过，广州房管局上周发布的报告却显示，2011年5月，全市10区新建商品住宅网上签约均价12477元/平方米，环比下降3.8%，同比也下降3.1%。
有分析认为，统计局的数据更为具体详细，两者都可参照,只是各自有侧重。
二手房议价空间扩大
广州房价到底是涨了，还是跌了？记者在广州房管局网站查到，广州房价在去年12月份达到本轮高点，为14406元/平方米，而到今年5月份下降至12477元/平方米，5个月内跌了13.39%，“去年12月可能就是广州房价的拐点。”韩世同表示。
合富置业市场主任梁燕明表示，4~5月这段时间二手房业主高位出货意愿增强，天河北、淘金路、工业大道北等市中心热门区域部分二手业主出现幅度约5%的议价空间。如天河北伊顿18有一套单位，业主从今年2月份起一直维持以310万元放售，到5月将放盘价调低到300万元。
因此，整体而言，广州楼价还是比较高，但真正降价的因素已经越来越多。
广东商业地产投资持续趋旺
据新华社电 相比商品房销售的调控压力,今年以来广东商业地产的投资持续趋旺。
广东省统计局发布的资料显示,1~5月,广东房地产开发完成投资1501.85亿元,同比增长30.9%,增幅比1~4月提高1.8个百分点。
随着珠三角城市一体化进程的加快,当前广东一些中心城市的土地供应已开始向商业用房和商务金融用地倾斜。以广州为例,2010年全市商业用地和商务金融用地所占比重已由2009年的14%激增到当年的48%,未来的商业地产发展形势乐观。
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