[摘要] 新政下济南一套房子的涨价之旅 3月涨了11万
这是省城市民王先生的一本卖房账本：今年年初，看到楼市一系列的调控政策“步步紧逼”，王先生将自己一套112平方米的两室两厅挂牌价定为89万元。信息发布后，来王先生家看房的人快把门槛踏破了。3月，王先生将总房款涨到了95万元，没想到，有购房意向的人还是络绎不绝。随后，96万、98万、99万……王先生自己心里也没底，开始坐地喊价。最终，5月底，王先生以100万元的价格卖了房。
对于房价心里没底的不光是王先生，众多的购房者也同样如此……
看房人的热情让人发蒙 原来是自己报价过低
今年年初，家住济南东部某小区的市民王先生因为单位搬迁、孩子上学等原因，开始张罗着卖房子。当时，看到国家开始要在调控房价等方面有“大动作”，摸不准行情的王先生便委托一家中介公司卖房。在验完房后，工作人员帮忙将房屋信息挂在了网上。“××花园，房屋面积112平方米，两室两厅，两卧室均为南向，10楼/12层，房主报价总房款89万元。”
112平方米，89万元，均价7946元，二环以内这个价格能买到这么一套房子，算是相当难得了。于是，从房屋信息一挂出，王先生的电话就没停过，每天都有不少要求看房的人。
1月26日，国务院又出台了新“国八条”，除了限购措施，地方政府确定合理房价目标、二套房首付提至六成等也受到了普遍关注。同时，二手房交易税按全额征收，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
看房人的热情和新鲜出炉的新“国八条”政策，都让王先生有些发蒙，但有一点王先生明白了，自己的房子报价过低了。
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刚性需求没减少 周边房价不跌反升
因为正值春节，王先生忙着回老家过年，卖房子的事儿暂缓了。但这期间，王先生一直在关注着各种楼市调控政策。2月21日，山东“省八条”出台，除了限购政策和现已执行的二套房贷款首付6成、1.1倍基准利率的政策，还将二手房列入限购范围，这将“重击”炒房者。
3月8日，“济版”调控限购细则落地，随着对住房套数、户籍范围的划定,部分投资需求及改善性需求被遏制，但以刚需群体为主要销售对象的楼盘受限购令的冲击较小。
而这时，王先生在多方打听后认为，自己的房子无论从户型、地理位置还是设施环境，性价比都是很高的，能极大满足购房者的需要，在一条条楼市调控政策出台的大背景下，经过综合对比分析，3月底，王先生非但没有将89万元的总房款降低，反而上涨到了95万元。
房子涨了6万，可王先生一点儿也不担心，因为二环周边的楼盘价格都在上涨，尤其是一些新楼盘，虽然成交量很低，但房子均价还是有涨幅，王先生的房子虽然是二手房，但户型、面积对于刚需群体来说都是最合适的，所以95万元一挂出，要求看房的客户更多了，其中有一看房者直接喊价96万元，可王先生还是没答应。
2月21日，山东“省八条”出台
2月24日，济南“济十条”出台
3月8日，“济南版限购”正式执行
面对底线不动摇 三个月多赚11万元
从3月底将房屋报价涨到95万元后，接下来的两个多月，王先生一直在和各类前来看房的购房者周旋。“五一”过后，《商品房销售明码标价规定》正式施行。其中规定：中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。但由于这只是新政中的“顺便一句话”，缺乏细则，因此很难落实。而一些中介机构的解释是：“二手房跟新房还不一样，除了极个别代理的房源外，很多房源的房主都是一房多委托。同一套房子，在我们这儿挂牌价是80万，在其他中介是75万。但是真实价格，都是由房主自己控制的。如果都公开售价，报价高的，肯定就吃亏了。”另外，二手房的价格是房主定的，跟中介没有关系，他们只是做中介，收取中介费。
究竟情况是不是如中介机构说的一样？让我们把目光再次聚焦到正在和多位看房者打“拉锯战”的市民王先生身上。在这期间，95万元的房价再次成了“底线”，96万、98万、99万……着急购买的人们你争我抢地喊着房价，还有两个客户直接交了意向金。最终，在5月底，王先生以总房款100万元的价格成交，结束了一套市区二手房的涨价之旅。相比2月份次喊出的89万元，3个月后，王先生整整多赚了11万元。
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相关阅读：5月房价涨幅继续回落 拐点或在三季度出现
（来源：中华工商时报）18日，国家统计局发布5月份70个大中城市住宅销售价格指数。在一系列宏观调控政策的作用下，5月份房价上涨曲线延续4月份的趋缓态势。有专家预计，房价拐点或将在三季度出现。
数据显示，在新建商品住宅价格方面，70个大中城市中，环比4月价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。两者相加较4月份增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。
“5月房价基本延续了4月的下调势头。房价降温的节奏比较慢，总体上依然上涨，但涨幅较4月继续回落。”专家表示。
具体到城市，北京、上海、广州、深圳等一线城市的环比涨幅均控制在0.5%以内，同比涨幅大多在5%以内，仅广州略高，达到5.1%。环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等二、三线城市。这显示在调控力度不均下，房价走势出现分歧。今年以来，限购、限贷、加税、增供等政策效应逐步发酵，以北京、深圳等地为代表的需求很大程度上被冻结，使得大量资金和项目转向二、三线城市。
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，对于二线的发达城市而言，由于之前几年房地产市场都处于高速增长期，尚未经历过调控的显著影响。然而，随着这些城市房价的快速上涨，投资型、改善型需求的比例逐年提高，受房地产政策调控的影响也将增加，同时这些城市未来的供应普遍仍处于较高水平，因此预计未来二线发达城市继一线城市之后，降价促销的现象也将逐渐增加。
业内人士分析认为，总体而言，目前的市场依然处于僵持阶段，价格调整主要是结构性的，部分城市成交有所反弹，但总体仍低迷，价格胶着。
根据14日国家统计局发布的宏观经济运行数据，1-5月份，房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。与此同时，1-5月份，商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，延续1-4月的低迷状态。
业内人士分析认为，房地产开发投资依旧保持较高速度，主要来自保障房建设的投入。而保障房给市场代来的影响短期内还无法直接显现。日前，国务院副总理李克强在河北省石家庄再次强调要求实现今年1000万套保障房建设的目标，预计下半年保障房建设投入将继续保持高位。
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需要特别注意的是，根据14日公布的房地产数据，目前楼市资金回笼速度依旧呈下降趋势，房企更加倚重自筹资金，外资进入房地产开发的速度也在加快。1-5月份，房企利用外资266亿元，增长幅度达57.3%；自筹资金12486亿元，增长达到30.9%，而来自国内贷款的资金为5803亿元，增长仅为4.6%。
在宏观货币政策逐渐收紧的背景下，房企资金面面临着继续紧缩的态势。就在14日，央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点至21.5%，大致回笼市场资金3600亿元。房企现金流极有可能面临更大的考验。
预计，按此态势，房价整体由业内人士涨转跌的时间估计在三季度，7、8月的可能性很大。
虽然18日公布的数据显示，房价的涨幅已经趋缓，但根据央行16日公布二季度储户调查报告显示，仍有74.3%的居民认为房价“过高，难以接受”。从此次国家统计局数据也可看出，在70个大中城市中，5月份房价环比涨幅超过0.5%的城市依然有6个。其中宜昌、韶关上涨环比达到了0.6%。沈阳、长沙、乌鲁木齐、惠州涨幅也达到了0.5%。在稳住一线城市房价的同时，仍应注意对二、三线城市房价涨幅的调控，毕竟房价涨跌最后依旧决定于普通购房者的感觉。
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