[摘要] 就在一二线城市限购调控逐渐加码之时，三四线城市的房地产市场正展开一幅“大干快上”的火热蓝图。
就在一二线城市限购调控逐渐加码之时，三四线城市的房地产市场正展开一幅“大干快上”的火热蓝图。
一家总部设在北京的房地产咨询公司，近期遍访三四线城市，了解各地基础设施建设、地方政府态度及经济发展情况、市场容量。“从2010年年底开始，我们开始感觉到一些三四线城市的房地产市场高歌猛进，房价上涨厉害。”该公司总经理向财新《新世纪》记者表示。据他描述，在很多三四线城市，大批项目正在开工建设，有的两年前连一栋写字楼都没有的城市，现在同时在建20多个酒店和购物中心，“这样的场面，令我们不得不感叹自己的步子迈得太晚、太慢！”
然而，现在地方政府能给开发商的优惠政策，已远不如两三年前了。最直接的问题是地价急剧上涨。唐山常住人口不到200万，2008年时土地价格只有每亩30万元，如今已涨到每亩300万-400万元，上涨超过10倍。
与供需矛盾突出的一二线城市不同，三四线城市的房地产市场容量非常有限，开发商的鱼贯而入不但迅速拉升了房价，也加速了空置率的攀升。河北省本地开发商景泰集团运营总监鲍军向财新《新世纪》记者介绍，唐山市每年能消化约300万平方米的新增住宅，但根据2011年唐山市政府的规划，市场将新增上千万平方米的供应，除去审批量和实际开工量存在的差距，每年仍有大约700万-800万平方米的供应入市。
“显然市场根本消化不了这么多冗余的供应。唐山市本地居民的住宅是比较宽裕的，新建的商品房几乎全靠外地人和唐山市周边县城的人消化。”鲍军表示。但什么样的外地人，会来唐山这样的三线城市购房置业？
类似唐山这样的城市，在境内已呈遍地开花之势。恰好一年前，一线城市“地王”升级，越来越多的房地产商或主动或被动地开展了“到二三线城市去”的战略部署，那时市场对二三线城市是否有泡沫尚存分歧。随着一年来房地产调控政策的演变，房地产商和社会流动性正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市再次集结。
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地方大门敞开
2008年，唐山市新一届领导班子提出城镇面貌“三年大变样”，2009年全市城镇建设投资达510亿元，2010年达到900亿元。财新《新世纪》记者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下发文件显示，2011年唐山市提出“六个提速，六大改造，六个攻坚，二十个重点项目”，共计121个项目，总投资3606.6亿元。
“三年大变样”的蓝图，为房地产开发商打开了大门。城东地产总经理赵国靖认为，与长三角和珠三角相比，环渤海区域经济明显滞后，如果中央放开限制，地方政府思路打开，唐山所处的环渤海经济圈有着无穷的发展潜力。
历史上，环渤海区域的统筹发展一直受政策限制。以河北省涿州市为例，因紧邻首都，涿州定位为北京的“屏障”，一切以政治稳定为主，经济发展被放到次而又次的位置，唐山市亦如此。但近年中央政策的放松，以及进京高铁的开通，这些城市打开想象空间。
城投融资和土地财政支撑了这些城市的发展大计，但城投债黑洞已引起高层重视。2011年3月1日，审计署18个特派办和37家地方审计机关，开始了对31个省（区、市）和5个计划单列市政府性债务的全面审查。
在唐山市，城投的运营也遇到困难。城东地产、城投地产、城南地产、城北地产是隶属于唐山市国资委的投融资与房地产开发业务平台。2010年年底以来，这些平台下的部分房地产项目出现资金周转困难的情况，于是，唐山市政府开始引进民营资本参与项目建设。目前，已有三个政府主导的大型项目转让出来，其中一个因地质问题被搁置，其余两个卖给民营企业凯信地产，城东地产只代表政府参股15％。
“唐山市政府主导了庞大的基础设施建设项目、旧城改造和各种政绩工程，另外保障房还要靠商品房来补，政府旗下房地产企业的资金实力薄弱，只能指望土地收入。”鲍军向财新《新世纪》记者表示。目前唐山市2010年土地出让金收入尚不得而知，但根据国土部负责人3月7日在国土资源工作会议上披露的数据，2010年地方政府出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4％。
在政府助推下，各大开发商纷纷抢滩唐山。唐山南湖生态城、凤凰新城、曹妃甸国际生态城拔地而起，万科在南湖生态城内修建了高级别墅；香格里拉大酒店、新天地综合体落户凤凰新城；海景别墅和高尔夫球场落地唐山湾国际旅游岛；类似项目共有121个，包括各种购物广场、商业街、写字楼、别墅、酒店。
但对于绝大部分唐山市民而言，这些高级住宅和五星酒店与他们无关。2008年金融危机后，唐山房地产市场经历了一波上涨，从均价3000元涨至目前的7000元以上，而知名开发商的涌入对抬高房地产均价“功不可没”。鲍军向财新《新世纪》记者介绍，2009年时唐山最贵的楼盘是8000元/平方米，随后万达广场开盘，把这个纪录拉升至9000元/平方米；之后绿城开盘，纪录又提高了1000元，达到1万元/平方米以上。
与此同时，房屋空置率迅速攀升。据鲍军测算，今年唐山市的住宅供应量可能超过市场正常需求量的2倍以上。开发商寄望于进一步挖掘唐山市周边县城的置业群体。唐山市下属的迁安、迁西等县级城市矿产资源丰富，近年来，这些地方的矿主、煤老板成为唐山市高档住宅消化的主力，他们大多数是投资需求。这种模式，与内蒙古鄂尔多斯古康巴什“鬼城”的发展路径如出一辙。
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泡沫在膨胀
所谓房地产三线城市，业界多指济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市；而四线城市则指昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级市和内陆一般地级市。
大片优质价廉的土地，使在一线城市难有土地入账的开发商非常解渴。2009年初，万科以9.48亿元圈地烟台芝罘岛，其后保利、海尔地产、大商集团、龙湖等众多开发商纷纷进入。2010年8月，龙湖地产斥资15.169亿元揽下烟台市牟平区33宗地块，总占地面积2048亩；10月，龙湖地产又以34亿元圈下烟台养马岛36宗地块，总面积4300余亩。
与一年前对进军二三线城市还有争议不同；如今，开发商到三四线城市去的大方向已经非常明确，接下来要做的就是圈地，复制产品和服务。在具体操作模式上，各企业稍有不同，如万达多采用在城市中心复制万达广场，绿城则利用近年来惯用的合营代建扩大规模。
根据绿城2009年年报，在大本营浙江省杭州市，绿城共拥有34个项目，其中仅6个项目由绿城享有100％权益；在浙江省内（不含杭州），绿城共拥有33个项目，其中29个为合营模式取得。在新进入的北方和中西部市场，绿城在海南、新疆、长沙、天津、青岛、潍坊等地区的项目中，均采用合作方式取得和开发土地。
但是，不少企业由于前期调研不足，很快暴露出“水土不服”的问题。以位于唐山市中心的万达广场为例，此地拆迁前是一片低矮的居民楼，1976年唐山大地震后，这里的地基大规模塌陷，因而一直没有修建高层建筑。万达广场却决定在此落地，成片的高层建筑拔地而起，项目开工时曾传出“向地基注入大量水泥仍不见底”的传闻。
赵国靖向财新《新世纪》记者表示，“外地开发商往往忽视当地具体情况，由于地震和长期采煤，唐山市区南部遗留下1800多公顷的塌陷区。而‘凹’地起高楼的项目远不止万达广场一处，大部分唐山市市民是不会买这类房子的。”
一二线城市的全面限购，通胀和投资渠道的有限使很多三四线城市成为资金追逐的新热土。财大气粗的晋商仍在买楼；甚至对投资非常保守的徽商最近也开始出手了，业内人士将其视为非常重要的信号。“连保守的徽商都出手了，可见社会其他资金还是只能投向楼市，一二线限购，只能去三四线。炒那里的地产，就像炒姜、蒜、大豆一样，短线且容易操作。”上述房地产咨询公司人士向财新《新世纪》记者分析称。
信孚研究院研究员童大焕发表文章称，三四线城市房地产市场多数是由地方政府强力推动，并非市场真实需求的反映，因此房价泡沫可能更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市，这些城市的泡沫会有越吹越大的危险，也为将来留下更多类似“鬼城”“烂尾城”等的“城市化浪费”。
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（来源：山东商报）保障房建设量首超商品房
住建部副部长齐骥昨日在两会记者会上说去年销售商品住房9.3亿平方米，算下来大约900万套。今年，会建设1000万套保障性住房，这是国家头一次在住房供应方面，保障类的住房超过市场类住房的总量。
从资金来源上说，在拟定1000万套保障性安居工程的目标时，年度投资大概在1.3万亿之间，其中有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
住房租金上涨快政府将加力调控
齐骥介绍说，今年各级政府所要拿出的5000多亿的资金，主要是用于160多万套廉租住房和近220万套公共租赁住房的建设。其中近220万套公共租赁住房，大部分集中在沿海城市和外来就业人员比较集中的省会城市和中心城市。
对于很多外来务工人员对目前房屋租金持续上涨的反映， 沈建忠说租金的调控也会是房价调控的一部分，政府将加大这方面的调控力度。
用公租房满足租赁需求 中介哄抬租价将被严查
最近，国内部分城市房屋租金上涨比较明显，租户普遍感到经济压力加大，对此房地产市场监管司的沈建忠司长介绍说，目前热点城市、重点城市、大城市租金上涨厉害，从房型上看中小套型的普通住宅房租价格也有所上涨，现在一线的大城市大部分达到500：1。
对此，沈建忠认为租金的调控应该也是房价调控的一部分。同时会加大供应，除了我们廉租房要加大建设力度以外，今年要大规模地建公租房。这样就会解决相当一部分租赁需求，特别是中低收入群体的需求。“鼓励一些企业，特别是一些专业性的公司来做出租住房的经营业务。”
据悉，今年住建部将进一步加强市场监管。《房地产经纪管理办法》和《商品房屋租赁管理办法》已经出台，这两个办法都对出租房的管理、中介机构、中介人员进行了规定，发现有哄抬租价、欺骗老百姓等违规行为的，要严肃查处。并且，目前正在修订的《房地产法》，特别是对租客的权益要给予保障。
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增加的住房供应 要剔除不合理需求
在房地产调控方面，住建部副部长齐骥说要缓解住房的供需矛盾，一是要增加普通商品住房的有效供给，二是在需求当中剔除那些不合理的住房需求，使得增加的住房供应的这部分，能够绝大部分去满足合理的需求。最近几年，需求持续走高，这里不乏有一些属于不合理需求。这些买房人，有的是考虑通胀预期，为了增值保值，有的是想通过房地产的交易来得到一些利润。目前，调控的重点就是要把这部分消费者往后排一排。
记者了解到，涉及到社会参与公共租赁住房的建设，更多优惠政策将会体现在税费减免，融资成本如何通过贴息或者专项贷款的方式来减轻。
政府如何筹集 5000亿资金
政府准备从哪里筹集这5000亿元的巨额资金呢？齐骥说，首先，对保障性安居工程建设资金，地方政府要纳入本级财政预算，在财政预算中要列支一部分。今年严格执行土地出让净用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定。有些地方把用于保障性安居工程建设的土地净计提比例提高到20%。“我们还开展了利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作，去年计划了400多亿元，今年还要有这样一个指标。”
同时，今年中央代地方发行的2000亿元的国债当中，地方要优先用于保障性住房，特别是公共租赁住房建设。
“除此之外，为了确保今年1000万套保障性安居工程资金的落实，我们还提出和建议了一系列财政、金融等支持政策，比如，在清理地方融资平台时，保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台，这个融资平台可以继续运作而且要发展。”齐骥说。
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保障住房权和基本需求 代表建议制定住房保障法
）“眼下过高的房价已经严重影响了城市居民的住房权益，成为一个不容忽视的民生问题，在此基础上，我呼吁加快制定住房保障法。”昨天在接受本报记者采访时，人大代表、中华律师协会副会长、省政府参事、山东省律师协会会长、青岛琴岛律师事务所主任杨伟程介绍说。
杨伟程表示，近几年房价高涨已成了老百姓生活的“不可承受之重”，给百姓生活带来了巨大的压力。“实践证明，保障公民的住房权益，不能完全依靠市场调节。尤其是对中低收入者，仅依靠市场化商品房制度是无法满足其基本住房需求的，必须建立由政府保障和市场供给结合的住房供给体系，让大多数人买得起房，让低收入家庭有房子住。”
记者了解到，住房保障法已于2008年11月被列入十一届人大常委会五年立法规划。在此基础上，杨伟程建议制定法律过程中，应当确立公民享有合法住房的权利，明确规定国家依法保障公民的住房权，使之住有所居。同时明确规定政府以多种投资方式、建设方式和保障方式，建立多层次的住房保障体系。要完善各种保障方式的准入和退出的制度，严格保障性住房的准入和退出机制，遏制权力寻租，使保障性住房供给真正需要的公民家庭。
此外，杨伟程还建议将各级政府所要担负的责任写进法律中。“各级政府必须履行住房保障的法定职责，承担相应的法律责任。”
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