[摘要] 2010年最后一周即将结束，房地产企业的销售十强的排位战也进入收官阶段。万科冠军已无悬念，第二集团和第三集团成员的争夺备受关注。保利、中海、绿城、绿地、恒大成为榜眼的有力争夺者。
万科千亿状元之后，谁夺榜眼？
2010年最后一周即将结束，房地产企业的销售十强的排位战也进入收官阶段。万科已无悬念，第二集团和第三集团成员的争夺备受关注。保利、中海、绿城、绿地、恒大成为榜眼的有力争夺者。
在上述几家企业之后，第三集团的业绩也急速抬升。十强门槛或从去年的200亿元级别提升至300亿元，这也是中国房地产2010年愈调愈猛的一个侧面写照。
五虎“争亚”第二集团悬念留到最后一日
和去年绿城早在11月就坐稳亚军位置不同，今年中国地产业竞争空前激烈，直到最后一个月也未分出胜负。目前来看，保利、中海、绿城、绿地、恒大都有可能成为新的亚军。
由于很多人认为2011年将是楼市的黄金十年后的一个拐点，因此无论最终谁坐上今年销售额亚军的宝座，庞大的第二军团成员在新年的新动向和选择，都会影响到未来行业和市场的新格局。
“高周转”成调控下法宝
此前有一个著名的段子在行业内流传：有记者打电话给恒大，询问后者今年最终的销售额会是多少，后者却关心保利目前的销售业绩会否成为自己争夺亚军路上的障碍。
很多业内分析师告诉《每日经济新闻》记者，开发商对名次的追求，并不仅是为了荣誉，而是和公司的切身利益有关，近期是为了保障资金安全，而远期将决定公司在行业内的话语权。
保利和绿地显然是最接近亚军位置的开发商。
安信证券的一份报告指出，保利地产之所以能在宏观调控后取得比较好的销售业绩，与公司的高周转战略有很大关系。
的销售数据显示，从今年年初至今，保利就几乎一直在紧追万科。8月份万科首先实现单月100亿元销售额后，保利地产在9月份也实现了120亿元销售额。
为了获得上述销售业绩，保利采取了合理定价的快速销售策略。机构数据显示，今年1~9月，保利项目的平均售价只有8556元/平方米，远低于万科和中海。
同样采用高周转策略的绿地，今年也取得了前所未有的销售业绩。有消息称，今年绿地住宅销售已经突破了600亿元。
恒大也是采用高周转模式的开发商。在今年4月份楼市调控后，恒大个祭出“85折”促销法宝。虽然外界对于这次降价存在争议，但是五六月份连续逆势增长的业绩，说明公司高周转策略的成功。
与“争亚”队伍中的其他开发商相比，中海地产在后半程疲态尽显。11月，中海地产的销售额为53.8亿港元，销售面积为50.3万平方米，均低于前两个月的数据。截至11月底，中海的销售额不过503亿元，远远落后保利和绿地。中原地产研究院预计中海的最终销售业绩可能是564亿元。
“年内任务完成就圆满了。”中海地产相关人士对《每日经济新闻》的表态，似乎显示中海对业绩落后于竞争对手不太在意。
上述人士说，一直以来，相比销售规模，中海更看中效益。和万科一拿到地就立即开发、销售不同，中海更重视研究如何令地块的价值被化发掘。
今年10月有传言称，中海今年的销售利润高达100亿元，居房企之首。
“争亚”五虎中，向来以高端产品闻名的绿城，也选择了高周转策略。
今年初，绿城一度为公司制定了670亿元的销售目标，董事长宋卫平更严格规定项目从开工到销售的周期应控制在9个月以内。但是因为自有资金不足，绿城最后没能实现上述计划。中原地产研究院预计，绿城全年的销售额只有529亿元，与670亿元的销售目标相距甚远。
尽管销售目标受挫，但绿城似乎并不打算放弃他们的高周转策略。此前，绿城董事长宋卫平曾公开宣布，明年可以销售的商品房总金额依然高达千亿。
绿城集团的一位高层向《每日经济新闻》记者解释，绿城所以采用高周转战略，是因为房地产调控后银行信贷资金收紧。今年绿城没能完成预定的销售目标，很大原因就是受制于公司的资金规模有限。
得二线者得天下？
“沈阳、长春等二线城市的崛起，是保利、恒大等地产商崛起的原因。”中原地产研究院高级研究经理刘渊曾向《每日经济新闻》记者透露，除了企业发展策略外，决定今年房地产公司高速成长的另一个原因是布局。
刘渊说，即使不能像万科、保利那样在一二三线城市都均衡布局，但像中海和雅居乐那样在二线的城市大量布局，依然可以获取非常高的销售业绩。
今年前11月，中海地产503亿元销售业绩中，有超过64%来源于二线城市，而只有17%来自一线的城市。恒大二线城市的销售收入比例更高。和恒大类似，今年获得创纪录销售业绩的绿地，也是因为在二三线城市提前布局，才成为二线军团中“争亚”的热门。
根据中原地产研究院的统计，今年向二线城市转移的多数开发商都取得了比较好的销售业绩。中原地产研究院认为，二线城市土地储备比较多的开发商，如万科、保利、中海等明年都会有好业绩。
争当下一个万科
在万科销售额超过1000亿元时，机构曾出过一个专题性报告，认为保利、中海、绿地、恒大等房地产的巨头均有成为下一个千亿房地产企业的实力。对开发商来说，成为下一个千亿地产巨头，并不仅仅意味着荣誉，更是行业话语权的象征。
报告认为，在万科掀起千亿销售风潮之时，国内的房地产行业结构大规模的重组将逐步开始，行业的集中度将迅速提升。
此前，根据机构的测算，前十大房地产企业占市场份额为13%，而在美国等房地产市场发展成熟的国家，市场集中度达到30%。一旦其他房企能和万科一起联手将市场份额扩大到30%以上，地产公司在行业内的话语权将远远超过目前，对价格的决定能力也非现在可比。
根据中原地产研究院刚刚发布的2010年的年刊，今明两年最有可能成为销售的的，一定是开发大众产品、在二线城市布局较广的开发商。从这点看，保利、恒大和绿地或许更有机会。
第三集团业绩抬升 十强门槛或达300亿元
今年楼市迎来前所未有的严厉调控，市场刚需极度反弹，这让快速开发、布局二三线城市的开发商成为这场调控的受益者。
碧桂园：或领跑第三集团
受困金融危机，上市3年依旧龟缩于广东大本营的碧桂园或将一雪前耻，以327亿元领跑房企前十强的第三集团。
据碧桂园方面透露，截至2010年11月30日，碧桂园共实现销售的认购金额约327亿元。
2009年某机构排名的前十强房企中，碧桂园以212亿元垫底。而今年年中该机构的排名中，碧桂园以215亿元销售额迅速蹿升至第八。
“碧桂园今年集中精力全方位提升项目品质，坚持合理定价，满足区域市场刚性置业需求。”碧桂园相关负责人如是表示。
据悉，11月份，碧桂园实现的销售金额35亿元，前11个月的合同销售金额和面积同比分别增长约57%及35%，其中已签约合同销售金额约304亿元，提前超额完成2010年300亿元的目标。
尽管楼市调控频频，但二三线城市在调控影响下刚需旺盛。碧桂园早年布局在二三线城市的种子，如今步入收获期。
今年11月下旬，碧桂园位于东莞的个项目首推货量370多套单位，当天基本售罄，实现销售认购金额约7亿元。上述负责人表示，截至11月底，碧桂园在广东、广西、湖北、天津等区域共推出13个新盘项目。
近期碧桂园高层透露，2011年，碧桂园将主抓两个市场：度假的市场和常住市场。今年在广州首试高端的别墅产品，售价高达3万元/平方米。该公司相关负责人透露，明年这样的高端产品将会陆续在范围内上市。常住项目方面，在广州、天津等地区仍有大量房源入市。
富力：发力商业 破300亿目标
在严厉调控政策下，高房价的一线城市成为重点关注对象，布局北京、上海、广州等多个一线城市的富力地产，今年以来吃了一些亏。
“商业地产是我们今年业绩增长的重要来源之一。”富力地产相关负责人表示，本次富力地产商铺推介会中，富力盈信大厦首层商铺的诚意金登记客户过百，预定的商铺总金额接近2.5亿元。
据悉，仅广州市场富力地产今年就推出了数十个项目的大面积的商铺，单铺成交总价达到3亿元。从2010年初至今，广州区域商铺销售额近20亿元。
截至12月19日，富力已完成合约销售307亿元。
龙湖：深耕西部 或跻身前十
作为巴蜀地方军，去年赴港上市的龙湖地产，今年可能将杀入的销售排名前十强。前11个月，龙湖实现合同销售金额277.2亿元，超全年销售目标12%。其中西部区域签约113亿元，环渤海区域签约105.8亿元，长三角区域签约58.4亿元。
对于创收的西部区域，近期龙湖更是选择成都打造其高端豪宅的代表之作。
龙湖相关人士透露，以重庆、成都为代表的西南区域一直都是龙湖的战略发展的重点。最近3~5年还会拓展青岛、杭州等城市。在不同市场阶段，对地产业态的需求不同，因此“多业态”战略能有效平衡龙湖的销售重心，最快速应对频繁变化的市场。
世茂：合作拿地 分摊风险
受政策调控，重点布局华东区域的世茂地产销售也呈现回落趋势。截至11月底，集团累计合约销售额为271.37亿元，总合约销售面积为221.86万平方米，同比分别上升29%和下跌8%；平均售价由2009年同期的8713元/平方米上升至今年的12232元/平方米。
早已嗅到危机苗头的世茂房地产，今年拿下的多宗地块都属于合作开发，诸如亚运城项目、天津大型商住综合体项目和惠州项目。合作开发模式不仅扩张了板块覆盖面，更分担了未来市场风险。
近期世茂地产在商业地产布局频频。12月14日，该公司与中投信托有限责任公司协商，中投信托将提供金额为4亿元的信托的贷款，用于拓展百货和影院业务。
追求有质量增长 万科搭建“后千亿平台”
跨过千亿元大关后，万科相关人士表示，未来一段时期，调控将成为行业的常态，行业的波动性可能加剧。为此，公司将积极地通过战略纵深布局，以过滤行业波动，同时将追求目标转向“有质量的增长”，以搭建后千亿平台。
行业步入波动期
万科11月销售简报显示，截至12月1日，万科累计的销售金额达到1000.6亿元。
月中，万科董事会主席王石站出来表态说，12月1日万科的销售的规模突破1000亿元。如果以20%的复合增长率为基准，2014年时，万科的年销售规模就将超过2000亿元。如果按25%的复合增长率计算，届时销售规模就是2400亿元。
不过，话锋一转，王石也提出了自己的“王石之疑”：“万科的品牌市场、影响力和规模，在未来的10年真的如此令人兴奋、乐观吗?”他指出，后千亿时代的万科，危机是消费者诉求。
对于“王石之疑”，万科相关人士也认为：“尽管长期来看，国内的住宅行业仍然具有广阔的发展前景，但现阶段国内的住房问题比较突出。因此一段时期内，对房地产行业的调控将成为常态，行业的波动可能加剧。”
为了化解行业波动风险，目前万科在北京、上海和深圳三大区域正在积极探索其他业务，试图以多元化来对冲单一业务风险。
除进入商业地产外，近日北京万科还宣布，2011年，北京万科除了继续的积极布局保障房建设外，还将开拓养老住宅业，以进一步丰富公司产品线。
关注万科发展的内部人士表示，行业已进入波动期，万科正在北京、上海和深圳进行业务多元化探索，未来不排除进入旅游地产、工业地产等领域，以对冲单一住宅业的风险。
布局下沉化解波动
由于未来住宅市场的波动性可能加大，万科目前正通过将战略布局不断下沉，以过滤行业波动。
对此，万科相关人士解释说，公司仍会继续坚持长三角、珠三角、环渤海、中西部的城市经济圈聚焦战略，但在深耕现有城市的基础上，也会积极选择其他一些二三线的经济中心城市及城市圈作为必要的补充。比如今年第三季度，万科就新进入清远、扬州、廊坊等二三线城市。
对于万科正在实施的纵深战略，万科总裁郁亮解释说，万科公司的内部并没有将各大城市简单地划分为一线、二线或三线，而是依托中心城市推行纵深发展。目前该战略在广东得到了较好的实施，已深入广东“镇级”城市长安镇和虎门镇。此外，郁亮指出，经济多点开花的浙江未来也有较好的发挥空间。
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重拳调控封死别墅用地供应 京城独栋别墅2年内消失
由于限购、信贷等政策和供应不足的影响，今年别墅市场成交量大幅下滑。不过，北京独栋别墅的市场需求却直线上升，供不应求加剧，独栋别墅的存量开始见底。业内人士预计，未来两年，北京纯独栋别墅项目将消失。
供不应求加快存量消化周期
独栋别墅，即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。目前市场上别墅类产品多为联排、叠拼、花园洋房等。
据亚豪机构统计显示，近几年独栋别墅的供应量急速下降，每年以500套左右的速度递减。2008年北京累计供应了2169套，2009年降至1772套，截至今年11月，独栋别墅的供应量进一步减少到了1142套。
而市场对于独栋别墅的需求却直线上升。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至今年11月，北京市独栋别墅的成交量达到1523套，供需比为1：1.33。独栋别墅供不应求的态势加快了存量别墅的消化周期，数据显示，截至目前，北京存量独栋别墅仅为2800套，合计面积132.49万平方米，按照目前的消化速度，这一存量将在两年被消化殆尽。
重拳调控“封死”别墅用地供应
低密度用地的供应决定了别墅的供应，近年来随着住宅的紧张，国家对于低密度用地更是三令五申。
最近一次国家限制低密度用地是在一周前，12月19日国土资源部出台的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》中明确指出，要严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为。其中，对住宅用地容积率小于1的，要及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案，这标志着低容积地块的供应将越来越稀缺。而低容积率是别墅建设的基本条件，继2003年别墅用地叫停后，低容积地块的供应就在减少，市场上用于建设别墅的土地，主要是基于开发商存量土地储备，或者是在有限的几宗低容积率地块上进行普通住宅、别墅的“混搭”建设。此次国土资源部明确低密度地块的容积率限制要求，将更大限度地堵上原有漏洞，减少独栋别墅产品的开发和供应。
从北京的情况来看，2010年所有供应的住宅用地容积率全部在1以上，其中在1-1.2之间的地块有5宗，规划建设用地总面积61.6万平方米。即使通过合理的规划调整，能够实现的别墅产品配建比例也将非常有限，更不用说对社区整体品质要求极高的独栋别墅产品了。
不仅独栋别墅由于供应量的锐减陷入成交量下跌的困局，就整体别墅市场而言，由于限购、信贷等政策和供应不足的影响，今年整个别墅市场也出现了成交量的大幅度下滑。
中国不动产研究中心近日发布的《2010年北京别墅市场分析报告》指出，交易量下降一方面是受到别墅供求关系的影响，另一方面是由于政府接连的重拳调控，对高端置业者的心理产生了一定影响，也使得别墅消费群受到限制。
需求持续上扬、价格上涨
根据《2010年北京别墅市场分析报告》，2010年北京别墅供求比为1：1.26，供求紧张明显。2010年1-11月北京市别墅销售套数仅为2690套，同比2009年的5634套大幅减少52.25%。
由于供不应求和通胀预期的影响，市场对于别墅类产品的消费持续增强，11月北京别墅市场成交均价为2.5万元/平方米，相比今年1月的价格上涨了13.49%。
随着供应量的减少，开发商将剩余的独栋别墅品质进行了大幅度提升，也造成了价格的上涨，目前北京市独栋别墅的平均售价已经达到2.53万元/平方米，同比去年的价格上涨了40.6%。
业内人士预计，2011年独栋别墅的供应将主要依靠现有的2800套存量房源，而按照2010年成交规模计算，这些存量独栋别墅将不足以支撑两年时间，供需矛盾的拉大将会加快价格的上涨势头。
明年别墅整体供应量锐减
随着通胀形势的不断严峻，市场对于保值增值能力较强的别墅类产品需求还将不断扩大，但是明年京城别墅市场的供应依然不容乐观。
据搜房网数据监控中心统计数据显示，截至今年12月27日，北京别墅市场（除小产权和周边项目）在售项目102个，待售项目14个。其中有56个项目在今年开盘，累计开盘次数为149次，比去年累计开盘次数的102次，增加了47次。
2010年别墅开盘次数的增加表明了别墅开发商较强的推盘欲望，另外一方面也反映了在整体楼市成交走低的背景下，市场对于别墅类产品的需求相当旺盛。
从今年各个区域的成交来看，西山别墅区一直占据领跑位置。据CRRC别墅报告数据显示，成交金额的别墅区西山别墅区，成交金额43.25亿元，占总成交金额的18.08%。成交单价最贵的别墅区西山别墅区，成交单价4.8万元/平方米。从成交金额来看，西山别墅区、奥北别墅区、中央别墅区和潮白河别墅区形成了集团，成交金额分别达到43.25亿元、41.08亿元、34.21亿元和31.23亿元，这四个区域的成交金额之和占总成交金额的62.61%。
并且，西山别墅区与其他区域的不同之处在于，顺义别墅区、中央别墅区、东部别墅区都随着当地政策发展而壮大。西山别墅区因其独特地脉优势及地缘位置，不可再增加或改变，就更显其珍贵。所以这一区域也成为开发商的必争之地。
2011年即将到来，别墅的供应态势有所减少，全年预计开盘项目有49个，环比降7个。其中，12个为纯新项目开盘，37个为老项目后期开盘。数据显示，2011年开盘项目的别墅区是东部泛CBD别墅区，预计开盘项目达9个，占全年所有预计开盘项目的18.37%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，基于对经济和政策基本面的预判，独栋别墅量价齐升的趋势有望在2011年延续，但供应量仍将进一步减少。
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土地储备制度将改 新增建设用地不能入储
(来源：21CN)1600亿，抑或更高。
12月28日，随着北京2块居住用地的出让，北京2010年度土地出让收入超过了1600亿元。此时，距2011年元旦到来还有4天。
“未来将限定储备范围，只能是三旧改造和重大项目用地才能储备，新增建设用地不得纳入储备范围，”上述知情人士表示，土地储备中心作为地方政府垄断和控制土地市场的工具，其作用已经超出了成立时界定的土地供应保障的范围，成了推高地价和无限度扩张地方土地财政的工具。
2010年城市卖地收入超过2万亿
北京卖地收入和地价的双涨，仅是2010年火爆土地行情的冰山一角。
中国人民大学土地管理系主任叶剑平在上述论坛上表示，今年前11个月，仅北京等12个主要城市卖地收入合计就超过了7000亿元，全年城市卖地收入将超过2万亿元。
叶剑平表示，土地财政是不可持续的。不仅是因为土地资源不能支撑这样的土地财政模式，更是因为由土地抵押、贷款而产生的金融风险，远远大于地方政府的卖地收入。
“地方政府利用手里土地进行的融资的规模是卖地收入的几倍，”叶剑平表示，“十二五”土地政策的编制当中，就将改革土地财政问题列入了重要议程。
北京大学法学院教授姜明安也表示，北京等地方政府每年利用土地储备中心向银行借上千亿元贷款，其中积累的金融风险很大，其次是土地储备成了地方政府抬高地价和垄断土地出让的工具。最后，土地储备制度还容易滋生腐败，招拍挂制度虽然透明，但是也容易推高地价和产生权力寻租的空间。
国土资源部政策法规司司长王守智在上述论坛上表示，国土资源部通过检查地方政府的供地计划完成情况，制定供地相应的处罚措施，例如规定没有完成供地计划，或者没有将70%住宅用地供应给保障性安居工程的地方政府，暂停高档住宅用地供应等。
但是，这些措施都是暂时性的。
限制储备范围
记者了解到，由国土资源部牵头的《土地管理法》修改当中，将对土地储备制度进行修改。
据王守智介绍，土地储备制度改革的一个重要方向是限定土地储备范围，对于新增建设用地，不能进入土地储备。土地储备只能对“三旧”用地等存量建设用地进行整理和储备，以及对重大建设项目用地进行储备。
王守智介绍说，不能让地方政府通过土地储备手段拉高土地价格，然后将土地向银行抵押，将风险转嫁给银行。
为此，国土部正在和证监会等部门联合进行房地产企业上市、增发融资的审核工作，以此防止不良土地和房地产资产进入资本市场和流通市场，防止土地炒卖。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，很多地方政府的土地储备中心都是将新增建设用地，尤其是农地被征用以后，直接进入土地储备中心，经过政府有形的手控制，将土地卖给开发商等用户，政府从中获得高额的土地差价。
汉镒资产管理公司董事长郭钧表示，要防范不良土地资产进入资本市场，还需要完善资本市场规则。
王守智表示，除了限制政府征地范围和土地收储范围以外，还要尽快推出集体建设用地的流转政策，以市场化流转，堵住地方政府借地生财的路子。
“在城市规划范围以外的集体建设用地，在符合规划用途的情况下，可以参股、转让等形式参与到土地经营分配；在城市规划范围以内的集体建设用地，在不被规划进公益项目等前提下，也可以参与到土地增值的分配，”王守智说，将要逐步推进集体建设用地流转，以减少地方政府征地和储备土地的范围。
记者了解到，除了《土地管理法》修改中将涉及土地储备制度修改以外，国土资源部还在研究存量土地和增量土地利用政策，以规范地方储备土地制度。
增量土地将更多采用直接流转的形式进行，而存量土地则更多采用储备和征收的方式进行。
王守智表示，目前对于闲置土地等存量土地，超过2年的，都采取无偿收回的方式，这种行政性手段也有局限性。接下来，国土部门会研究经济手段和行政手段相结合的调控手段。
例如，对于闲置土地，规定无偿收回会面临比较大的难度，采取征收高额闲置土地费，囤地将会赔钱，这样可以改变囤地和闲置用地比较多的问题。
同样，此类经济性手段也在被考虑用在土地储备制度的改革上。对于地方政府储备的土地，要想加快其变成有效供应土地，而不是地方政府囤地和炒地的工具，就必须对其征收“闲置费”之类的费用。
王子才表示，土地储备制度的改革，并不会影响土地供应的问题。因为土地一级开发交给市场以后，通过专业的一级开发公司，将会加快土地供应节奏。以“BT”等形式为主的土地一级开发形式，将发挥比较大的作用。
国土部土地督察系统开通土地将实现网络监管
今天，国家土地督察机构在线土地督察系统开通暨演练仪式在京举行。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史宣布国家土地督察机构在线土地督察系统正式开通。国土资源部党组成员，国家土地副总督察甘藏春主持此次开通仪式。
甘藏春说，自去年6月1日部批准武汉督察局为在线土地督察系统建设试点单位后，一年多来，国家土地督察机构克服了基础差、起步晚、技术力量薄弱等方面的困难，在部有关司局和单位的大力支持和配合下，按照“统一规划，试点先行，各负其责，资源共享”的总体思路，加强领导，集中力量，突出重点，加大投入，走出了一条投资少、见效快、起点高的信息化建设新路子。在线土地督察系统的开通，实现了推进“一张图”工程的实质性突破，将“一张图”工程从蓝图变成了清晰的现实，在信息化建设的道路上迈出了具有历史意义的一步。
从实践中看，在线土地督察系统投入督察工作试运行收到了良好效果，极大地提高了工作效率，初步实现了“土地在网络上监管，权力在阳光下运行”，将极大解放督察机构人力、物力和时间、空间，极大提高发现和整改土地违规违法问题的质量和效率，极大增强督察机构“敢于碰硬”的能力。
据了解，在线土地督察系统是国土资源信息化的重要组成部分，是以"一张图"为基础的国土资源综合信息监管平台在土地督察工作的延伸和拓展，是创新督察工作的重要实践。
土地督察机构组建以来，充分运用信息技术手段创新督察工作机制，通过在线土地督察系统的开发和应用，使数据掌握更全面、信息获取更及时、案件督察更迅速，有效促进国家土地督察工作更科学、高效地开展。（人民网）
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