[摘要] 在14日举行的全国发展和改革工作会议上，国家发改委主任张平表示，要大规模推进公租房等保障性安居工程建设。明年将开工建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套。这一数量几乎是今年580万套保障性住房的两倍。
在14日举行的发展和改革工作会议上，国家发改委主任张平表示，要大规模推进公租房等保障性安居工程建设。明年将开工建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套。这一数量几乎是今年580万套保障性住房的两倍。
“发改委此番表态表明，保障性住房已经被提升到一个更高的地位。我认为，住房供应可能重回‘双轨制’，即市场的归市场，保障的归保障， 更 多 的 中 低 收 入 群 体 有 望 受益。”中国房地产学会副会长陈国强告诉《经济参考报》记者。
日前闭幕的中央经济工作会议提出 ， 要 加 快 推 进 住 房 保 障 体 系 建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力 度 ， 加 快 棚 户 区 和 农 村 危 房 改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。
陈国强认为，今年楼市经历了两轮调控，但受多重因素影响，抑制部分城市房价过快上涨的效果并不明显，后续调控的难度加大。为此，政府重新强化政府责任，完善公共服务职能，通过加大保障性住房供应来缓解住房矛盾。
“住房市场当中有一部分没有补上，就是保障性住房”，工商联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时说。
事实上，从年初“国十一条”重申“中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度”,到“国十条”强调“确保完成2010年建设保障性住房580万套”，均显示政府正加速保障性住房建设。
以公租房为例，今年9月底，财政部、国家税务总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，其中包括对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策。
有关专家认为，这些政策充分体现了支持引导企业更多投入公租房建设的政策意图，通过税收减免的手段可以降低成本，使企业获得比较实在的，也会吸引更多非国有企业参与到公租房建设中。
和建设计划，鼓励社会资金参与公共租赁住房建设和运营，建立健全保障性住房管理的体制机制。
不过，业内人士对政策措施能否得到有力执行表示担忧。陈国强认为，要明年实现开工建设1000万套保障性住房的目标，地方政府必须付出极大的努力，难度相当大。
“今年住建部要求各地确保完成今年保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的建设目标，能开工580万套就不错了，建成恐怕就困难了，至于什么时候上市就更不好说了，那明年的1000万套怎么办，会不会是旧账未还又添新账？”业内人士说。
以上海为例，有报告显示，上海在2009年底首次开始试点的三个经济适用房小区持续了1年多才真正交付，而第二批经济适用房何时入住无法确定。“从保障房之一的经济适用房的推进上，我们可以发现保障房建设的不到位。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说。
业内普遍认为，加快保障性住房建设是实现房屋回归居住属性的一个长期解决路径，包括公租房在内的保障性住房数量的增加，将有利于抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。不过，在短期内可能不会对楼市产生立竿见影的影响。
聂梅生表示，在保障房一直缺失的情况下，现在就必须承认商品房市场占据住房市场的主导地位，就要遵守市场规律，就要遵循供需关系。
有关专家建议，眼下还是需要出台更多的鼓励有效住房供给的政策，不仅仅是政策性住房供给，还要有商品房的有效供给，以从根本上改善住房供给短缺状况，有效抑制投机行为。
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楼市投资“双城记”上海陆资南下香港热钱北上
李光耀今年62岁,这个和新加坡前总理同名的香港人靠做贸易起家,在商场几经沉浮,曾在香港拥有过山顶豪宅,也曾经申请过破产保护。最近这几年,他的财富人生则完全和内地楼市关联,眼光独到的他几乎踩准了房价起伏的节拍,收获颇丰。
2004年的时候,李光耀陪妻子回上海探亲,亲戚住在上海西区的龙柏,这个区域当时已经有大量日韩外籍人士聚居,每平米均价在1万元以内。觉得有利可图的他出手买了一套精装修的三房,总价150万元。之后租给韩国的一个家庭,租金是6500元/月,比是5.2%。
2005年5月30日,中国首次进行楼市宏观调控,楼市成交价应声下跌2成以上,他倒不急,反正每个月有6500元的租金收入,又比较稳定,在他看来仍然是笔不错的投资。2006年楼市开始复苏,成交均价不断攀升,他当初买入的房子已经市值200多万元了。
尝到甜头的李光耀更加大胆,先后在古北、新天地、陆家嘴投资。他的投资原则也很简单——区域内的地标项目、港资地产商开发、租赁市场活跃。在他眼里地标项目往往涨幅更大,当然单价也是最贵的;港资企业开发的楼盘大多细节做得更人性化,即使楼龄不断增长但是无论外立面还是内饰都不显旧;而买后就租掉,基本能达到以租养贷。
“楼神”的称谓在李光耀身上再次焕发出耀眼的光芒。
不过进入2009年后,“楼神”也直呼看不懂一线城市的楼市,租金已经跌到了2.5%左右,但仍不断有人在入市购买。但是李光耀没有离场,去年开始陆续在重庆、成都、青岛投资置业,在他的眼里,资金仍然应该投入楼市,或许二线城市的明天就将是一线城市的今天。他身边的香港投资客都在内地持有物业,如果在内地没房产投资,似乎是件“OUT”的事情。
港资北上热情难挡
与李光耀一样,即便如今的内地楼市几经调控,尤其是“限购令”和加息,都无法浇灭港人在内地购房、进行长线投资的热情。对于他们来说,低利率和人民币汇差的利好具有很大诱惑。
香港的一项调查确实发现,香港中产阶层于内地置业的预算有所上升。
而与前几年不同的是,国内一线城市的楼市普遍进入了低速增长阶段,中产阶层港人开始偏向二线城市投资,因此除非在当地工作的香港人,特地从香港来上海投资置业的投资客比例正在逐步下降。反倒是越来越多的香港人北上寻找工作机会,所以香港人在上海置业的价格范围也在扩大,尤其是200~500万元的中高档物业的置业比例在提高。
陆资南下套利
这些天,香港某中介公司港景峰分行的Wilson异常热衷于说普通话,上班时只要一有空闲,就向普通话比较标准的同事请教发音,下班后回到家里,也在网络上看普通话电影、学普通话歌曲,忙得不亦乐乎。
这一切都要从他接到的一个电话说起。10月的最后一个周末,正在带客户看房的他,接到了一个0086-21开头的陌生来电,一番寒暄后得知电话的那头是位浙江籍在上海做生意的王姓钢材商人,表示有意在高铁九龙站买一套物业以方便孩子在港读书。Wilson凭销售的直觉就判断出王先生有较强的购买意向,虽然自己的普通话还不够标准,但是他竭尽所能地展现自己是这个片区的销售“人气王”,希望能给客户留个好印象;详细交流后,王先生决定第二周飞赴香港实地考察,并请Wilson帮忙提前约好几套物业看房。大喜之余,深感自己的普通话还有待精进的Wilson赶紧临时抱佛脚突击提高。
砸在Wilson身上的“头彩”不是个案。由于内地通往香港的高铁站就在九龙,且有30的机场快线达到赤腊角机场,而且包括天玺、滨江凯旋门[消息价格 户型 点评]在内的多个豪宅都能看到维港夜景,因此九龙其实是内地豪客最青睐的区域,不断有客户出手购买。
2010年可以说是内地人在港买房的大年,很多地产研究机构都预计将创下内地客户在香港置业单年纪录。上海中原董事总经理谭百强对《环球财经》说,“从我们了解到的情况来看,大多数客户是因为看好香港楼市才购入房产,移民只是由于符合投资移民政策,顺势而为。因为香港政府已经取消了房产作为投资工具移民香港,但从数据上看并没有让内地投资客热情降低。”
据香港中原统计,截至目前,香港一手豪宅中,内地买家成交金额占到35.7%,二手豪宅为19%,这一比例比2009年增长了一成以上。香港中低档物业中,内地客的比例低于20%。香港中原是根据买房者信息中的英文名字差异来统计的,比如香港人“张丽丽”的身份信息中显示的英文名字可能是“Lily Zhang”,而内地的“张丽丽”则是“Zhanglili”。
出现这种现象的原因是,一方面,香港贷款买楼的利息低于2%,贷款成数可以达到7成,信贷方面相对内地更宽松;另一方面,香港每年的新增供应量都比较有限,物业未来的潜力可以预期。从投资回报来看,目前内地一线城市物业的租售比较低,而香港不仅租赁市场比较活跃,而且租金普遍能达到3%以上。此外,较低的交易税费也是内地客户选择投资香港房产的一大原因。最后,尽管香港的豪宅单价很高,但是一般总面积并不大,因此总价方面与内地豪宅差距不大。以楼盘为例,100平四房的总价也就在1500万港币左右,在内地可能单价较低,但是豪宅的面积动辄在200平方米以上,因此总价方面两地几乎相差无几,这也是不少内地实力客户有能力投资香港豪宅的原因之一。
另外,内地客去香港买楼贷款、付款都用港元,但还款却可用人民币,这样就能通过买楼实现汇率。业内人士预计,继豪宅后,香港普通住宅也会成为内地人的投资目标。
香港限购令下有机会
继此前香港地区出台了将房地产从投资移民的资产类别中删除的政策之后,财政司司长曾俊华11月又表示,香港将引入三级制额外印花税,并于月内生效;两年内转手物业会分三级征收额外花税:当中半年内转手物业将额外收15%印花税;半年至一年内转售物业,将额外收10%印花税;至于一至两年转售的物业,将额外收5%印花税。
虽然一年内的短期转让活动增加,但这一数据与1997年炒风炽热时的50.3%及54.2%又相距甚远,分别显著相差32.9及40.6个百分点。楼市并未出现泡沫迹象,现时楼价上升主要受到家用及长线投资者支持。可以看出,经历过1997年亚洲金融风暴、2003年非典危机和2008年全球金融海啸之后,香港市民对物业炒卖转趋谨慎。再者,投资者普遍对楼市前景看好,倾向长期持有。
回顾历史,在2004年至2005年间香港楼价由谷底回升,吸引不少业主沽货获利,带动一年内转售的二手宗数比例录得超过两成,2004年录23.0%,2005年录21.8%。而2008年金融海啸前楼价一度升至高位,刺激短期转让宗数比例增加至19.4%。不过,当年的宗数比例数字仍难以与1997年相提并论。
虽然如今香港有了种种调控政策,但2010年10月份以最优惠利率(P)挂钩的平均按揭利率为2.10厘,自2009年8月起已经连续15个月维持在历史新低水平,比2003年“非典”时的2.50厘更低。按揭利率在低位横盘,有助于平衡供款压力。
中介交叉营销
因为一直以来,上海都是房产公司必争之地,不仅新推楼盘,二手房市场同样拥有无穷商机,台资房产中介一直虎视眈眈。信义房屋、永庆房屋、住商不动产等台湾知名房产中介公司,就看好未来大陆房产中介市场的成长空间,今年以来各出奇招,除了开拓新店,还与大陆本土中介公司合作,两岸带团看房。住商不动产最近甚至宣称将放眼整个大陆市场,以连续3年、每年拓展150家店的速度,抢占市场一席之地。
港资北上与陆资南下的热情,让瞄准二三级市场的房产中介机构找到了商机。以在香港和上海都拥有业务团队的中原地产为例,从2010年的上半年开始,中原集团网上业务发展部就在整合集团各大城市外网资源,开发用于异地购房的交叉营销平台。上海中原的客户在其网站上不仅可以查看上海楼盘信息,也可看到香港豪宅信息的相关链接。中原集团信息服务董事曾展良表示,异地城市间[消息 价格 户型 点评]投资置业需求的汹涌喷发让他们看到了机会所在。近几年来,大量内地客户涌入香港置业,目前大陆公民在香港单月成交物业总金额高达100亿元,与此同时,尽管“限外令”执行地愈加严格,然而并不能阻挡港人到上海买卖房产的步伐。
不仅如此,随着高铁建设的全面推进,以上海为例,沪杭、沪宁高铁已经建成,京沪高铁将于2011年底建成通车,沪港高铁则预计在2012年至2013年投入使用,城市之间的联动也愈发密切。（环球财经）
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11月上海各档房租金小幅上涨 趋势短期内不变
上个月，上海房屋租赁指数为1255点，较上月上升2点，环比上涨0.16%，涨幅与上月持平。各档市场租金均小幅上涨。
上海房屋租赁指数办公室认为，即便在世博、等热潮消退后，租金仍然小幅上涨，是因为随着“二次调控”的深入，不少置换客因“先卖后买”而转租过渡；同时，投资性购房比例下降，导致出租房源增量减少，租金居高不下。此外，物价的快速上涨也是房东不愿提供议价空间的原因之一。
11月，上海高端市场租金环比上涨0.06%，涨幅相比上月缩小0.16个百分点。其中，一室上涨0.13%，两室和三室均上涨0.05%。而中端市场所监测的12个区涨幅均未超过0.4%。受“二次调控”影响，部分投资者对未来房价心存担忧，放弃出租，转而抛盘。房东的租赁撤牌导致投资客集中的板块租赁房源减少，租金居高不下，此类区域如徐汇和浦东，11月分别上涨0.25%和0.23%。上海房屋租赁指数办公室认为，受到宏观调控政策的影响，供需变化导致租金微幅上涨的趋势在短期内不会改变。(记者晏秋秋）
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住房绿皮书聚焦：房地产是否绑架了中国经济？
【提要】12月8日，中国社会科学院正式发布《2010-2011住房绿皮书》，各方专家对于当前中国房地产业的形势和明年的住房趋势进行了分析，三大热点问题更是备受关注。明年房价走势究竟如何？中国房地产业是否存在泡沫？房地产是否绑架了中国经济？
说起“绿皮书”，人们往往会听到各种不同的定义。有的认为“绿皮书”是政府就某一重要政策或议题正式发表的咨询文件，有搜集民意的意思；有的认为“绿皮书”是针对所观察研究的对象，带有乐观前景的研究报告。
热点一：明年房价走势究竟如何？
对于未来一年房价的走势，住房绿皮书预测将会继续调整，稳中有降。由于严厉的住宅市场调控措施不断出台，开发商拿地的积极性在下降，这将会影响未来住宅投资的增加。同时，伴随着保障性住房用地增加较多，居民住宅的投资作用将弱化。
绿皮书主编、中国社科院财贸经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞：2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中略降，市场还有小幅波动。中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。住房保障力度会明显加大；紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大。
尽管如此，国务院发展研究中心市场研究所研究员廖英敏依然认为，调控的连续性非常重要。一旦调控不力，房价也有可能大幅上涨。
廖英敏：国家政策是紧的，但是消费资金还是宽松的。房地产投资潜在的动力很大，虽然现在受到了调控政策的抑制，但一旦放缓就会释放。现在货币贬值，所以投资的冲动还是有的。因为明年我们还是向城市发展的，大中城市的住房需求可能会更大。一旦调控政策出现不力，出现风吹草动，就会反弹，当房地产价回落到一定情况下，自住性需求还在。
热点二：中国房地产业是否存在泡沫？
虽然目前预测明年房价稳中略降，但大多数城市房价之高还是超出了许多百姓的承受范围。绿皮书当中一项数据非常惊人：有些城市房价中泡沫成份占实际价格比例已经超过了百分之五十，其中的福州达到了百分之七十。
绿皮书公布的数据显示：福州、杭州、南宁、青岛等城市泡沫指数，超过50%；北京、深圳、武汉、上海等城市的房地产泡沫指数则处于30%-50%之间。泡沫指数的城市则包括南京、重庆等地。中国社科院副院长李慎明认为，房价究竟是否存在泡沫，关键看政府的决心和办法。只要足够重视、严格调控，房价完全是可以控制的。
李慎明：重庆市中心的房价才5000多元，这就是政府调控得很好，真正代表广大人民群众的根本利益，想着广大老百姓，廉租房、两限房、公租房就加大力度。宁肯财政收入少一点、GDP往下掉一点，唯GDP主义是和科学发展观不相符的。
热点三：房地产是否绑架了中国经济？
《绿皮书》指出，近年来，我国房地产市场呈现出爆发式增长的势头，这也吸引了众多热钱涌入房地产业。在A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。
《绿皮书》指出，在这样的背景下，中国应警惕经济房地产化的风险。
倪鹏飞：大量的不同行业的龙头企业、知名企业纷纷进入房地产行业，浙江百强企业中有70%都涉足了房地产，可见经济房地产化比较严重。很大的问题一是经济的空心化、阻碍产业升级、结构调整、经济转型，对中国经济长期持续发展带来很大危害。
众多企业进入暴利的房地产行业，一方面使得实业精神丢失；另一方面也造成中国经济对于房地产行业的依赖明显。放眼2011年，倪鹏飞认为，对于房地产既爱又恨的矛盾心情无论是在政府还是在老百姓心中都将存在。
倪鹏飞：中国宏观经济现在一个重要的问题就是对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。到明年我们的宏观投资增长可能要放慢，这不是短期能解决的，明年还会存在问题。通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办？可能又会导致去买房来保值，所以对房地产价格也带来压力和挑战。（记者王宇）
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房产税试点呼声再度密集 专家:第三轮调控将到来
在沉寂一段时间后，今年上半年被炒得沸沸扬扬的房产税消息再度密集起来，尽管业内专家对于房产税能否降房价仍存争议，但在不少学者看来，房产税将成为楼市下一步调控最有效的“杀手锏”。
试点呼声日趋密集
上周日，作为房产税的主要呼吁者，财政部财政科学研究所所长贾康在《中国企业家》举办的“2010（第九届）中国企业领袖年会”上表示，为实现收入分配改革目标，应推出对不动产保有环节征收财产税的制度框架，进行房产税试点。
媒体随即援引权威渠道的消息说，“房产税将于2011年年初试点”。报道指出，试点城市包括上海和重庆。而两个城市的试点方案也有很大差别。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增的一般房产，且考虑按人均面积作为起征点。
房产税会使房价微降
作为对房屋持有环节征收的税种，很长一段时间以来，房产税被看作是楼市调控的“武器”。在许多人的心目中，似乎只要房产税一出台，房价就会下降。
根据巴曙松的研究结果，房产税开征会使房价微量下跌，“由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期看，开征房产税对房价的影响有限。”
此外，华远集团总裁任志强认为，从美国、意大利以及其他一些国家的情况看，出台房产税之后，没有一个国家的房价下跌。
第三轮调控将到来？
中国社科院昨天发布2011年《经济蓝皮书》指出，如果调控放松，房价将会报复性反弹。财经评论人叶檀则认为，“楼市第三轮调控势不可挡，征收房产税是的选择。”
“开征房产税势在必行，不过房产税对于降房价影响有限，开征房产税主要是一项税制改革，目的在于减少对土地财政的依赖。目前没有必要出台第三轮楼市调控，出台的政策已经够用。”联达四方房地产经济有限公司总经理杨少锋昨天向北京晨报记者表示。
杨少锋认为，证监会暂停所有上市房企的重组，包括银行重点对房地产行业的贷款进行监管，卡紧开发商的资金。同时，一些地方政府也出台相关的政策，加强预售资金的监管，“这些已经出台的政策只要执行好，明年开发商的生存环境会更加艰难，楼市调控效果就会逐步显现。”晨报记者 邢飞
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地产央企红名单下发 如何防央企信贷体内循环
自3月下旬央企“退房令”公布后，70多家主业非房地产的央企在清退房地产业务方面一直进展缓慢。为此，近期监管机构向商业银行下发了一份包含16家房地产央企的“红名单”，对红名单以外的央企，商业银行将停止发放新增房地产开发贷款，此前投放的存量贷款也要及时回收。
业内人士指出，此举意在加速央企“退房”。不过，信贷发放后的具体用途很难直接监控，如何防止其他贷款在央企“体内循环”中被挪用，尚待有关部门制定对策。
在此背景下，银监会要求商业银行仅对16家主业为房地产的央企提供新增开发贷款，停止其余主业非地产央企的房地产开发贷款，以期加快这些央企剥离房地产业务的进程。
但业内人士指出，商业银行可以停止对78家央企的房地产开发贷款，但无法停止对这些央企在其他项目上或其他子公司的贷款，而贷款发放后的具体用途很难直接监控。主业非地产的央企可以通过集团或内部财务公司进行资金调剂、将其他类别的信贷挪用至盈利前景良好的房地产项目上，这种做法一直比较普遍，而运作空间也较大。
据国资委此前发布的数据显示，位列清退名单的78家央企旗下共有房地产子公司227家，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。按照目前央企房地产板块资产总额6607亿元计算，要求清退的78家央企的房地产资产总额约为991亿元。在这些房地产资产中，有相当一部分为在建项目，短期内停贷可能会导致烂尾项目的出现，而立即加以清理则会影响项目的估值。因此，主业非地产的央企也存在通过“体内循环”调度资金的利益驱动。
近年来，资金实力雄厚的央企身影频现房地产业，并勇夺各地“地王”，地产开发“雄心”不言而喻，而让这些央企退出房地产开发领域的难度也可想而知。业内人士指出，央企或者国企因其特殊的企业属性和市场操控能力，本就应该彻底退出竞争性市场，但要想让他们真正回归角色本位，仅靠一纸禁令还远远不够，需要各项调控举措综合发力。
现在，信贷主管部门开始介入央企“退房”进程。业内人士建议，首先应严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务，其次，国有资产和金融监管部门要加大查处力度，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。最后，信贷监管机构预先布防高风险房地产企业，同时积极配合国土资源部门开展土地核查处置工作，央企主要负责人向银监会或者相应银监会派出机构作出书面说明。如此，才能确保央企退房进程按计划展开。
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