[摘要] 今年楼市渐热的房山吸引了越来越多开发商的关注。
今年楼市渐热的房山吸引了越来越多开发商的关注。昨天，房山长阳镇两地块招标，共吸引了十家房企目光。在房山线理工大学站3号地及5号地局部地块角逐中，中国铁建[简介动态]房地产集团报出21.26亿元的价。携手京投置地参与竞标的万科报出第三高价，楼面价与万科前期所拿长阳地块总体持平。
房山线理工大学站3号地及5号地局部地块规划建筑面积30.4万平米。据参与竞标房企透露，其中包括3万平米由开发商自持的公租房。虽然该地块被分成五六个小地块，给开发商增加了规划难度，但还是吸引了8家品牌房企投标。除中国铁建、万科与京投置地联合体外，富力地产复地集团、金地等6家品牌房企也参与了竞标，且报价全超14.8亿元的底价。
现场一位开发商对记者表示，随着核心城区供地日渐稀少，轨道交通给郊区带来利好的情况下，越来越多的品牌房企开始关注郊区土地。特别是像房山、大兴等区域，在万科、绿地、保利等入住带来升温后，土地市场自然也受到更多房企关注。
万科看稳长阳地价
从此前的中粮、北京金隅，到北京住总、五矿，再到如今的京投置地，万科在京拿地似乎要将联手国企进行到底。对此，有开发商表示，联合拿地的模式有助于万科借力国企资金和资源优势，而万科操盘运营优势也是国企所看重的。而据接近万科人士介绍，万科一手打造了长阳半岛亦有意继续扩大在房山市场的战果，联合拿地的模式更显事半功倍。
值得注意的是，万科17.6亿元的报价，扣除公租房以27万平米的规划建筑面积计算，楼面价折合6423元/平米，和万科此前拿地楼面价总体持平。从去年到今年上半年，万科拿下长阳1号地、5号地和3号地南侧地块的楼面价分别是6443元/平米、5726元/平米和6223元/平米。
上述开发商还表示，对照此前长阳镇地块楼面价，考虑到理工大学站地块容积率只有1.6，更适合做低密度产品，而周边在售楼盘价格达到15000元/平米的水平，21.26亿元的报价折合楼面价在7700元/平米的水平，并不算太高。
对此，北京中原市场研究总监张大伟表示，房山区域楼面价总体保持平稳，可以避免高价地助推房价。
昨日招标的长阳西站3号地规划建筑面积7.2万平米，招标底价2.75亿元，金地集团以4.23亿报价居首，折合楼面价5875元/平米。
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开发商积极造"城"大型房企今年"圈地"数万亩
调控下,转向二三线市场的房地产企业不在少数,同时房企打造超大型的城市综合体的冲动也越发强烈。近期,开发商在二三线城市的“造城”行动轮番上演,仅12月周,在已公开投资超百亿的项目中,开发商拿下的土地就超4万亩。这背后意味着什么呢?《每日经济新闻》记者展开了调查。
12月1日,保利地产大手笔拿下东莞26.6平方公里(约3.99万亩)的地块。保利方面表示将用6年时间,以超过百亿元的投资将其打造成东莞的生态城。
据悉,东莞生态城项目内将设五星级酒店4家、生态度假山庄9个、主题酒店4家、主题公园3个、生态体育公园3座、低碳生态建筑示范群15座,整体项目总建筑面积将有3个深圳东部华侨城那么大。
而这一声势浩大的“造城”运动,已不是保利次表演。今年10月来,保利陆续签约德阳、成都两地,共计投资达226亿元,同样是为了打造大型的综合体项目。
无独有偶,11月29日,深圳的佳兆业集团进军广东惠州,拟打造集团个超大型的旅游综合体项目,项目占地面积高达2500亩。
11月8日,富力地产引入战略合作伙伴茂房地产,分食惠州滨海度假休闲超大型的综合项目。而该项目也成为继广州亚运城项目、天津商业体项目后,富力又一个和世茂房地产合作开发的大型旅游项目盘。
上述项目的双方各占50%权益,总投资额达400亿元,占地高达7000亩。
旅游噱头 变相囤地?
合富辉煌的黎文江分析指出,今年1~9月,十大品牌开发商新增项目中有36%位于二线城市,仅9%位于一线城市。房企新增土地储备的十个城市中大部分是非调控重点地区,房企避开政策风险高的城市、向二、三线城市扩张的趋势越演越烈。
而近期保利、富力、佳兆业等开发的大盘项目,几乎都涉及旅游地产的性质,这也成为一个新的特征。“在新政调控下,旅游地产将迎来一个黄金发展机遇。一个是其不受调控的政策优惠;一个是增值快速丰厚的地产。”广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为。
日前,保利地产的相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时就透露,明年保利将会加大商业地产的比重,这部分盈利将成为未来公司新的利润增长点。
“目前旅游地产发展存在的问题为 "项庄舞剑"借发展旅游之名,运作房地产开发,以突破"限"字当头的房地产政令。”谢逸枫指出,从目前来看,旅游地产炒作概念的根本目的就是要推销旅游地产主题项目附带的房地产项目。
“由于旅游地产所占土地远大于普通的房地产项目,也产生了跑马圈地之嫌。对于不少开发商来说,拿下一块土地后,先找一个旅游主题做项目,接着做旁边的酒店、住宅等地产,其实后者才是其利润的所在。”
“开发商拿下的上千亩地块不受"一年之内动工开发、两年之内必须完成工程比例"的限制。”邓浩志透露说,因为上千亩地块的土地使用权并不是一次性拿下,开发商和政府只是签订了类似的协议,开发完再拿,但实际这样的行为有囤地嫌疑。”
尽管旅游地产可为房企带来较高的,然而,高同样会带来高风险。
“风险系数的非常大,目前开发商拿下的都是二三线城市的郊区地块,其配套不完善,不可能马上就旺起来。”万联证券研发中心副总黄鹏认为,涉及旅游、商业地产的项目,其投资巨大,若在市况不佳时,可能会影响开发商的资金链。（每日经济新闻）
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土地市场供求趋热 标杆房企争拍热门地块
土地市场供求趋热，新房市场低位波动——这是上周房地产市场的状况。中原集团研究中心高级经理刘渊透露，从目前市场看，虽然各地楼市整体价格未见松动，打折促销力度亦不大，但是标杆房企对市场的反应正在发生微妙变化：在销售策略方面出现“加速回笼资金”迹象。
上周，各地土地市场供求明显趋热。据中原调查数据显示，上周各地宅地供应再续10月高位放量态势，京、沪、宁等6城市挂牌面积209公顷，达到年内较高水平。受供应放量影响，宅地成交出现“井喷”，32幅到期地块全部成交。京、沪、汉等7城市共成交土地面积342公顷，高出2010年平均水平的1倍，为年内第2高位；总体溢价率维持近期低位状态，出让地块平均溢价率为40%。
值得注意的是，标杆房企拿地势头不减。上周富力、万科、绿城等在土地市场均有所斩获，特别是“联合拿地”以分摊市场风险，已成为土地市场近期趋势。虽然今年房地产调控政策频出，但部分标杆房企依然获得不俗的销售业绩，由于销售回款顺畅，这些资金宽裕的开发商对热门地块的争夺将依然活跃。
再度拍出“地王”
各地土地市场近两个月来由于供应持续放量，催生各地天价“地王”集中诞生。其中广州、武汉、南京、杭州4城市推出5幅宅地再度拍出“地王”，广铁与珠光联合体以86亿高价拿下的广州广铁南站“巨无霸”地块，成为国家“二次调控”以来总价的“地王”。自国家“二次调控”以来，重点城市土地市场放量供应的特点愈加明显。
另一个值得关注的是，在上周成交的多幅地块中，出让条件中均明确要求配建保障性住房。例如，富力联手北京极富房地产拿下北京市大兴区地块，要求配建3万平方米公共租赁房；龙湖、华远联合体在京所获2地块同样有保障房配建要求。随着保障房建设进程的加速，未来土地出让中配建保障性住房将成为趋势。
房企加速卖房
上周各地市场新房成交情况波动不大，除广州、成都和武汉3城市外，多数城市周环比较为平稳。
随着年末购地款的集中支付和各房企需要补充新的土地储备，开发商日趋紧张的“资金链”必将面临更大压力。出于降低整体运营风险的考虑，各房企正酝酿“理性调价”销售。譬如，2010年销售市场创出新高的万科和保利，近期均调整营销策略。继武汉、深圳之后，上周万科在上海、苏州两地多个楼盘亦推出优惠购房措施，且多个楼盘房源几近售罄。11月23日，南京保利宣布年底前新购买“保利香槟国际”和“保利紫晶山”2个项目购房者可享首付3成的签约优惠。（新民晚报）
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金融调控加码房企资金链 房企分化日渐明显
土地市场，冷清许久的局面正被逐步打破，且日渐升温，趁着各地年末的土地放量供应，部分开发商开始抄底拿地布局，以期在未来赢得市场空间。
北京市土地整理储备中心数据显示，截至12月1日，11月已有22宗经营性用地顺利出让，目前正在交易的地块有71宗，即将入市的地块有16宗，数量和规模都创下全年新高。
随着央行、银监会、外管局和住建部等各部委的联合发力，开发商的融资渠道在有限空间里更趋狭窄，而通过促销回笼资金则成为迫在眉睫的选择。在万科武汉分公司宣布大幅优惠的情况下，此间已有恒大、保利、苏宁置业等部分开发商也推出幅度不一的优惠活动。
而对于土地市场，冷清许久的局面正被逐步打破，且日渐升温，趁着各地年末的土地放量供应，部分开发商开始抄底拿地布局，以期在未来赢得市场空间。
金融调控加码房企资金链
刚刚结束的11月，政府调控楼市的决心丝毫没有放松的迹象，金融调控正逐步发力。
上月初，银监会首先出手，挑选60家大型房企进行资金链分析和压力测试，通过对其样本分析发现，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款现象可能有所增多。与此同时，银监会分析还发现，房企负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企，一些大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多风险点值得重点关注。
对房地产金融风险的防范也逐渐蔓延到信托资金。银监会在随后颁布的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》中要求，各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家要求等条件。
事实上，在楼市调控中，银行信贷收紧、上市融资未果以及预售金监管等多重效应，正加码施压开发商的资金链，而房地产信托资金则扮演着最后的“救命稻草”。今年以来，公告获得信托融资的A股上市房企共有18家，累计获得信托融资超过174亿元。
而据媒体报道，目前已有中融信托、平安信托等多家房地产信托公司回应银监会的通知，暂停了房地产信托业务：已进入发行阶段的项目尽快结束发行工作，未进入发行阶段的项目全部停止启动发行工作。
欲进入内地楼市的国外热钱也遭遇封堵。11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
但更让开发商担心的是，市场货币流动性的紧缩以及银行信贷额度的枯竭。11月29日，存款类金融机构人民币存款准备金率正式上调0.5个百分点。这意味着，经过央行在年内的五次调整，金融机构人民币存款准备金率已达到18%的历史峰值。
“上调存款准备金率将使得银行贷款额度更紧。特别是接近年底，很多银行年内额度已经基本用完，这就使得已经受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力更大。”有业内分析认为。
与此同时，人大财经委员会副主任、央行原副行长吴晓灵此前也表示，货币政策应回归稳健，存款准备金率仍有上调空间。
房企分化日渐明显
今年的楼市调控，但早在距年末还有不到一个半月的时间，已有部分房企提前完成了全年的销售额。
此时，在调控政策的持续作用下，如何完成全年销量也考验着销售乏力的开发商，已经完成全年预定目标的万科此刻却做出了“表率”。
11月中旬，万科武汉分公司正式宣布旗下在售五大项目同时大幅优惠，对于这次降价活动，武汉万科的说法是：“万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步、不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。”
事实上，万科并不是家在11月打响优惠战的开发商。在今年5月首次祭出降价旗后，11月5日，恒大地产在香港上市满一年之际，再次推出“联销10亿大优惠活动”。参与联销活动的恒大地产旗下楼盘共计60个，分布在广州、重庆、成都、武汉等22座城市。
而在南京，开发商之间的降价战似乎已经全面铺开。11月8日，苏宁置业在南京也高调宣布，旗下苏宁睿城二期项目将以均价16300元/平方米，这比原定价格低了2000元/平方米，比周边楼盘价低5000元/平方米。苏宁置业表示，此次降价主要是顺应国家政策合理定价，让价值回归理性，并最终回馈给消费者。11月23日，南京保利地产方面也宣布，从即日起，新购买南京保利旗下的住宅产品，将享受专属付款特别待遇，对无论是分期付款置业还是贷款置业的购房者，都可以享受到首付三成签约的优惠价，该活动的截止时间是2010年12月31日。保利南京相关人士表示，此次优惠，主要是针对目前受政策限制而无法办理贷款的购房者，此举将降低这部分人的购房成本。
土地放量趁势抄底
而在商品房市场之外另一方的土地市场，随着年末各地土地供应量的增加，不差钱的房企正加速抄底拿地，冷清许久的土地市场正日渐升温。
但万科在北京的高价拿地仅是其战略布局的一个缩影。
11月19日，万科以8.6亿元的价格拿下了南京栖霞区仙林湖地块；此后不久，万科在广州又以24.42亿元价格招标竞得开发区地块，而这也是万科自2009年7月以来，次在广州地区拿地；在河北近期提出“环首都经济圈”概念后，万科亦加入了概念覆盖地区的“圈地运动”。
中指研究院统计数据显示，截至2010年10月底，万科今年以来在各地共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计1742万平方米。“目前万科正通过抄底价去获取处于大城市郊区有潜力的地块，从而在明年政策预期不明朗的前提下，进一步提高自己的土地储备。”有市场分析人士认为。
与此同时，更多的房企也在加速跟进拿地。已完成全年销售目标的合景泰富表示，将继续于华东地区稳步增加土地储备，下一步的目标在于加强于华东区域(上海及苏州)及西南区域(成都)的市场占有率，同时在广州推出若干个CBD项目。金地集团也通过与机构合作的方式加大在上海的拿地力度。
据中指研究院数据显示，各大城市在土地出让金方面的巨额收入，有望使2010年该项收入“千亿俱乐部”扩容。截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，而大连、天津亦距离千亿不远。（中华工商时报）
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