[摘要] 上世纪90年代初，我国房地产市场的兴起吸引了一批外资房产中介机构进入一线城市。新世纪以来，部分外资房产中介机构快速向二线城市扩张，垄断我国房产中介高端市场的大部分业务，对楼市走势的影响力逐渐增强。
上世纪90年代初，我国房地产市场的兴起吸引了一批外资房产中介机构进入一线城市。新世纪以来，部分外资房产中介机构快速向二线城市扩张，垄断我国房产中介高端市场的大部分业务，对楼市走势的影响力逐渐增强。
外资房产中介机构在我国经过多年的发展，现已形成四大鲜明特点。
进入我国房地产市场时间早，经验成熟。福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍说，在上个世纪90年代，来自香港的戴德梁行、中原地产代理集团、美国的21世纪不动产等国际知名房产中介机构先后进入我国，一些外资房产中介机构进入我国之前就已有10多年的国际市场拓展经验，而上海、深圳等一线城市出现较成熟的本土房产中介机构则在上世纪90年代末期。
知名外资房产中介机构市场布局面广，交易额巨大。王阿忠告诉记者，新世纪以来，戴德梁行、中原地产代理集团、21世纪不动产等纷纷将业务从我国一线城市扩张至二线城市，一些外资房产中介机构在我国市场年度交易额都会超过万科、金地等开发商巨头。以21世纪不动产为例，自1999年底进入我国，截至目前网络已覆盖我国50多个主要城市，拥有1000多家门店，逾万名经纪人，2009年的交易额达800多亿元。
垄断我国高端物业和房地产研究咨询市场。浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉记者，外资房产中介机构起初主要为进入我国的外资开发商服务，近年来逐步向国内开发商延伸，业务兼顾新建商品房和二手房市场。戴德梁行、中原地产代理集团等在我国所有一线城市的高端物业占有垄断地位，为其所服务的海内外投资者提供市场咨询。同时，定期发布市场信息可以左右我国局部长期的楼市行情。
统筹国内外房地产市场业务。景乃权说，近两年来，随着国家抑制房价的调控政策不断加码，国内楼市的部分资本出现向海外房地产流动的趋势，居间服务的主要就是外资房产中介机构。在我国楼市波动时期，这些外资房产中介机构同样为境外热钱频繁出入“套利”提供方便之门。以戴德梁行为例，该机构自称：“凭借全球分公司的资源、国际经验以及本地知识，提供没有地域阻隔的跨境方案，令客户无论身处何处，都可以获得全球一致的高质素房地产服务。”
外资房产中介带来负面影响
业内人士认为，外资房产中介机构在我国房地产市场的巨大影响力应引起重视。“从正面意义来讲，外资房产中介机构品牌经营的经验值得国内同行学习和效仿。”厦门丹厦房产行销策划有限公司运营总监张扬说，目前，我国房地产代理公司服务水平仍处于较低层次，主要以居间代理的业务形式为主，仅有为数不多的公司拥有从事较高层次的市场研究咨询业务的能力，但客户大多为中小型开发商。
景乃权认为，我国加入WTO以来，在服务贸易领域对外开放的步伐较快，国内还没有产生具备国际竞争力的房产中介组织，这使得市场竞争显然更有利于外资中介机构。在国内房地产的高端物业市场，国内中介机构相对于外资毫无竞争优势可言，外资房产中介机构对高端业务的垄断等于把持住了市场的话语权。当前，国内房产中介行业却面临着诸多发展困境，既存在诚信不足、资金不够、人才短缺的问题，还受制于调控政策。
亟待政策扶持国内房产中介快速发展
专家指出，在房产中介行业发展的新趋势下，一方面，要继续限制外资进入房产中介，另一方面，要亟待扶持一批国内房产中介机构做大做强，增强与国际同行的竞争力，逐渐主导市场话语权。
景乃权认为，2007年以来，我国对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司开始采取限制政策，但是这一国家政策没有具体、可操作性强的配套措施，到了地方政府层面，没有得到很好的执行。近年来，21世纪不动产、美联物业、信义房屋、中原地产等多家外资、台资或港资房产中介机构不断通过吸引海外战略投资者、国际私募融资等多种形式，实现在我国房地产市场“跑马圈地”的战略目标。
继续限制外资进入房产中介亟需政府部门出台有效而具体的政策措施。比如，尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，及时掌握市场态势，制定更有效的调控政策和措施。
福州大学房地产研究所所长王阿忠说，一直以来，各地政府对房地产开发市场的重视程度远高于二手房市场。他建议，各地特别房地产市场已经较为发达的地方，政府部门现在务必要高度重视区域二手房市场培育，研究出台扶持政策如品牌中介税收减免、施行分级收费标准等，支持房产中介行业协会发展和强化行业诚信建设，鼓励品牌中介兼并小企业，快速实现专业化、集团化发展。
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住房绿皮书聚焦：房地产是否绑架了中国经济？
【提要】12月8日，中国社会科学院正式发布《2010-2011住房绿皮书》，各方专家对于当前中国房地产业的形势和明年的住房趋势进行了分析，三大热点问题更是备受关注。明年房价走势究竟如何？中国房地产业是否存在泡沫？房地产是否绑架了中国经济？
说起“绿皮书”，人们往往会听到各种不同的定义。有的认为“绿皮书”是政府就某一重要政策或议题正式发表的咨询文件，有搜集民意的意思；有的认为“绿皮书”是针对所观察研究的对象，带有乐观前景的研究报告。
热点一：明年房价走势究竟如何？
对于未来一年房价的走势，住房绿皮书预测将会继续调整，稳中有降。由于严厉的住宅市场调控措施不断出台，开发商拿地的积极性在下降，这将会影响未来住宅投资的增加。同时，伴随着保障性住房用地增加较多，居民住宅的投资作用将弱化。
绿皮书主编、中国社科院财贸经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞：2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中略降，市场还有小幅波动。中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。住房保障力度会明显加大；紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大。
尽管如此，国务院发展研究中心市场研究所研究员廖英敏依然认为，调控的连续性非常重要。一旦调控不力，房价也有可能大幅上涨。
廖英敏：国家政策是紧的，但是消费资金还是宽松的。房地产投资潜在的动力很大，虽然现在受到了调控政策的抑制，但一旦放缓就会释放。现在货币贬值，所以投资的冲动还是有的。因为明年我们还是向城市发展的，大中城市的住房需求可能会更大。一旦调控政策出现不力，出现风吹草动，就会反弹，当房地产价回落到一定情况下，自住性需求还在。
热点二：中国房地产业是否存在泡沫？
虽然目前预测明年房价稳中略降，但大多数城市房价之高还是超出了许多百姓的承受范围。绿皮书当中一项数据非常惊人：有些城市房价中泡沫成份占实际价格比例已经超过了百分之五十，其中的福州达到了百分之七十。
绿皮书公布的数据显示：福州、杭州、南宁、青岛等城市泡沫指数，超过50%；北京、深圳、武汉、上海等城市的房地产泡沫指数则处于30%-50%之间。泡沫指数的城市则包括南京、重庆等地。中国社科院副院长李慎明认为，房价究竟是否存在泡沫，关键看政府的决心和办法。只要足够重视、严格调控，房价完全是可以控制的。
李慎明：重庆市中心的房价才5000多元，这就是政府调控得很好，真正代表广大人民群众的根本利益，想着广大老百姓，廉租房、两限房、公租房就加大力度。宁肯财政收入少一点、GDP往下掉一点，唯GDP主义是和科学发展观不相符的。
热点三：房地产是否绑架了中国经济？
《绿皮书》指出，近年来，我国房地产市场呈现出爆发式增长的势头，这也吸引了众多热钱涌入房地产业。在A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。
《绿皮书》指出，在这样的背景下，中国应警惕经济房地产化的风险。
倪鹏飞：大量的不同行业的龙头企业、知名企业纷纷进入房地产行业，浙江百强企业中有70%都涉足了房地产，可见经济房地产化比较严重。很大的问题一是经济的空心化、阻碍产业升级、结构调整、经济转型，对中国经济长期持续发展带来很大危害。
众多企业进入暴利的房地产行业，一方面使得实业精神丢失；另一方面也造成中国经济对于房地产行业的依赖明显。放眼2011年，倪鹏飞认为，对于房地产既爱又恨的矛盾心情无论是在政府还是在老百姓心中都将存在。
倪鹏飞：中国宏观经济现在一个重要的问题就是对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。到明年我们的宏观投资增长可能要放慢，这不是短期能解决的，明年还会存在问题。通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办？可能又会导致去买房来保值，所以对房地产价格也带来压力和挑战。（记者王宇）
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房产税试点呼声再度密集 专家:第三轮调控将到来
在沉寂一段时间后，今年上半年被炒得沸沸扬扬的房产税消息再度密集起来，尽管业内专家对于房产税能否降房价仍存争议，但在不少学者看来，房产税将成为楼市下一步调控最有效的“杀手锏”。
试点呼声日趋密集
上周日，作为房产税的主要呼吁者，财政部财政科学研究所所长贾康在《中国企业家》举办的“2010（第九届）中国企业领袖年会”上表示，为实现收入分配改革目标，应推出对不动产保有环节征收财产税的制度框架，进行房产税试点。
媒体随即援引权威渠道的消息说，“房产税将于2011年年初试点”。报道指出，试点城市包括上海和重庆。而两个城市的试点方案也有很大差别。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增的一般房产，且考虑按人均面积作为起征点。
房产税会使房价微降
作为对房屋持有环节征收的税种，很长一段时间以来，房产税被看作是楼市调控的“武器”。在许多人的心目中，似乎只要房产税一出台，房价就会下降。
根据巴曙松的研究结果，房产税开征会使房价微量下跌，“由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期看，开征房产税对房价的影响有限。”
此外，华远集团总裁任志强认为，从美国、意大利以及其他一些国家的情况看，出台房产税之后，没有一个国家的房价下跌。
第三轮调控将到来？
中国社科院昨天发布2011年《经济蓝皮书》指出，如果调控放松，房价将会报复性反弹。财经评论人叶檀则认为，“楼市第三轮调控势不可挡，征收房产税是的选择。”
“开征房产税势在必行，不过房产税对于降房价影响有限，开征房产税主要是一项税制改革，目的在于减少对土地财政的依赖。目前没有必要出台第三轮楼市调控，出台的政策已经够用。”联达四方房地产经济有限公司总经理杨少锋昨天向北京晨报记者表示。
杨少锋认为，证监会暂停所有上市房企的重组，包括银行重点对房地产行业的贷款进行监管，卡紧开发商的资金。同时，一些地方政府也出台相关的政策，加强预售资金的监管，“这些已经出台的政策只要执行好，明年开发商的生存环境会更加艰难，楼市调控效果就会逐步显现。”晨报记者 邢飞
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地产央企红名单下发 如何防央企信贷体内循环
自3月下旬央企“退房令”公布后，70多家主业非房地产的央企在清退房地产业务方面一直进展缓慢。为此，近期监管机构向商业银行下发了一份包含16家房地产央企的“红名单”，对红名单以外的央企，商业银行将停止发放新增房地产开发贷款，此前投放的存量贷款也要及时回收。
业内人士指出，此举意在加速央企“退房”。不过，信贷发放后的具体用途很难直接监控，如何防止其他贷款在央企“体内循环”中被挪用，尚待有关部门制定对策。
在此背景下，银监会要求商业银行仅对16家主业为房地产的央企提供新增开发贷款，停止其余主业非地产央企的房地产开发贷款，以期加快这些央企剥离房地产业务的进程。
但业内人士指出，商业银行可以停止对78家央企的房地产开发贷款，但无法停止对这些央企在其他项目上或其他子公司的贷款，而贷款发放后的具体用途很难直接监控。主业非地产的央企可以通过集团或内部财务公司进行资金调剂、将其他类别的信贷挪用至盈利前景良好的房地产项目上，这种做法一直比较普遍，而运作空间也较大。
据国资委此前发布的数据显示，位列清退名单的78家央企旗下共有房地产子公司227家，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。按照目前央企房地产板块资产总额6607亿元计算，要求清退的78家央企的房地产资产总额约为991亿元。在这些房地产资产中，有相当一部分为在建项目，短期内停贷可能会导致烂尾项目的出现，而立即加以清理则会影响项目的估值。因此，主业非地产的央企也存在通过“体内循环”调度资金的利益驱动。
近年来，资金实力雄厚的央企身影频现房地产业，并勇夺各地“地王”，地产开发“雄心”不言而喻，而让这些央企退出房地产开发领域的难度也可想而知。业内人士指出，央企或者国企因其特殊的企业属性和市场操控能力，本就应该彻底退出竞争性市场，但要想让他们真正回归角色本位，仅靠一纸禁令还远远不够，需要各项调控举措综合发力。
现在，信贷主管部门开始介入央企“退房”进程。业内人士建议，首先应严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务，其次，国有资产和金融监管部门要加大查处力度，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。最后，信贷监管机构预先布防高风险房地产企业，同时积极配合国土资源部门开展土地核查处置工作，央企主要负责人向银监会或者相应银监会派出机构作出书面说明。如此，才能确保央企退房进程按计划展开。记者林喆
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