[摘要] 提前完成千亿元的销售额，使得万科已经进入“后千亿”时代。万科总裁郁亮昨日对本报记者表示，万科在三年前就已着手“后千亿”发展平台的搭建。在明年政策调控延续的情况下，万科明年的销售额不会少于1000亿元。
提前完成千亿元的销售额，使得万科已经进入“后千亿”时代。万科总裁郁亮昨日对本报记者表示，万科在三年前就已着手“后千亿”发展平台的搭建。在明年政策调控延续的情况下，万科明年的销售额不会少于1000亿元。
万科1日公告称，其销售金额已达1000.6亿元，标志着万科进入“后千亿”时代。万科总裁郁亮表示，实际上，从2007年开始，万科内部就已经在搭建这一个持续平台。比如人才的引进，北京公司总经理毛大庆就是通过人才引进计划进入万科的。此外，规模扩大，总部不可能对接一线公司，区域的设立、调整，以及对于不追求高利润的发展模式从上至下在经营认识上的统一等问题，万科花了三年时间解决。
郁亮认为，发展千亿公司的平台与“后千亿”平台的区别在于，前者可以依靠人海战术，而后者需要战略。“公司越大，受到行业波动的影响越大。要试图去找那些在行业里面受到波动影响的领域。比如，聚焦主流的普通住宅产品；贯彻纵深战略，注重二、三级市场拓展，收缩波幅。
北京作为“特区”之一发展
今年，除万科总体的销售规模过千亿外，万科北京公司的销售额度也超过100亿元，成为目前万科体系下除总部所在地深圳外的一个过百亿分公司。
郁亮表示，目前，万科旗下的公司分为四级，北京、深圳、上海作为领先型公司，可以作为“特区”发展，这些地区对非住宅要求都在提高，比如北京万科在尝试做商业综合体，以及在CBD收购的赢嘉中心项目，都是创新尝试。“特区”型公司本身实力较强，所处城市又有内外部发展的条件。
据了解，目前万科已经确定在北京设立其除东莞之外的第二家研究基地，还将在老年住宅等方面有所尝试。
- 对话
“不依赖资本规模扩张增长”
记者：国家调控政策正在推进保障房建设进程，商品住宅未来是否会受冲击？
郁亮：保障房是房地产行业的保护。未来住房供应结构里面，保障房供应占比能否提高，是衡量此次调控是否成功的一个指标。保障房大量入市对商品房开发商带来的冲击与影响是有的。但保障房与商品住宅服务对象不一样。在商品住宅领域，受到政策鼓励的是首次置业、首次改善性的住房，从这一点与万科的产品结构相符，公司是不需要改变目前的战略。
郁亮：调控后的市场从供应层面，供求关系已经发生逆转。
万科能够完成这样的业绩，主要是聚焦主流的普通住宅、快速周转、向二、三线城市发展的纵深战略贯彻成功。今年执行这三个战略的企业都做得还不错。但领先公司的领先业绩不代表全行业的现状。
记者：调控下融资渠道收紧，万科怎样应对？
郁亮：苦中作乐。一个策略就是广泛合作，以前是两个人合作拿地开发项目，现在延续，或者“三分之一”合作，甚至“四分之一”合作。此外，万科也一直在从外延式发展向内涵式增长方向努力。简单的说是，不依赖于资本规模扩张带来增长，不依赖于股东给钱来发展。过去3年，万科没有融资过一分钱，也从500亿的规模做到1000亿。本报记者 张晓蕊
- 预测
未来十年万科规模超3000亿
昨日，在中国企业领袖年会上，万科董事长王石表示，2004年万科成立20周年，跟过去20年相比，复合增长率为30%。当时，万科制定的未来10年计划是，预计2014年营业额达1000亿元。但今年12月1日，万科提前4年完成目标。当时制定计划时，万科是将之后6年的基本复合增长率按25%估算的，但是实际上这个数据高于预计。
王石预计，未来4年，万科的复合增长率保守预计在20%，到2014年万科的营业收入将恰好过2000亿，如增长率达25%就是2400亿。但从2014年往后，业内认为，整体经济增长会放慢，保守预计，那6年万科假定增长率降到10%。那么从现在开始未来10年，也就是2020年，万科的规模也将超过3000亿。
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王石:2020年万科营收将超3千亿 未来致力于减排
万科董事会主席王石周日表示，到今年12月1日，万科今年的营业收入已经超过1千亿，如果按照20%的复合增长率计算，到2014年万科的营业收入将超过2千亿，如果按25%的复合增长率计算就是2400亿。假定未来整个经济增长放慢，复合增长率从25%降到10%，到2020年万科的规模将超过3千亿。
王石是在由中国企业家杂志社主办、中国企业家俱乐部联合主办的“第九届中国企业领袖年会”上作上述表示的。他说，未来10年，万科面临着两个转型，一个是如何从追求利润化的传统营销模式向追求技术科研为导向转型；第二个是如何从简单的建房卖房向市场服务型转变，无论从技术上还是服务上转型一定要以消费者为导向。
王石说，目前万科住宅产业化建筑面积已经达到106万平方米，绿色三星标准建筑达到84万平方米，未来会致力于建筑碳减排等方面。到2014年，万科不仅是经营规模超过2千亿，而且按照到2020年中国对国际上碳减排强度40-45%的目标，到2014年万科的绿色住宅对碳减排的贡献率将达到千分之1.2。如果建筑房地产行业都做到像万科这样的标准，全行业在碳减排强度的贡献度将是12.6%。（和讯网）
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住宅摇身变成公寓 涮惨省城近百业主开发商
开发商：不清楚具体情况，正在查
“我们签《商品房买卖合同》时，上面还是住宅，不管是此前买房子还是开发商提供的商品房预售证，上面也都写的是住宅，咋到办房产证了，它就变成公寓了呢？”昨天上午，近百位业主聚集在鲁润大厦一楼大厅，情绪激动。
住宅改成公寓，不仅意味着无法落户、孩子们不能就近入学、而且各种税费增加了一倍，使用年限只有40年，比住宅短了整整30年，而且拿到手时已过去了10年。这30年里，如果被征用，你就要无偿拿出自己的房子；如不被征用，你要继续在里面住，每年还需根据房子面积拿几千元到一万元不等的土地出让金……
“这不是明摆着欺负人吗？等了3年多，却等来了一座公寓？”业主杨东告诉记者，他是2007年11月份买的房子，买房时，销售人员说是住宅，商品房预售许可证上写的也是住宅，签的商品房买卖合同上也是住宅。本来说好是2008年10月31日交房，但直到今年2月份他才领到钥匙。当全家人刚搬进新居，准备去交契税、办房产证时，济南市中区房产局的工作人员却告诉他，住宅已被改成了公寓，开发商还跟房管部门打过招呼，只能办《公寓房产证》。
鲁润大厦销售出的“住宅”一共有84所，一所房子是一家人一辈子的心血。明白了事情的严重性，杨先生立刻通知附近居民不要改变合同内容。但已有业主为拿到一纸《房产证》改了合同。
好好的住宅怎么就成了公寓？商业用房和住宅用房到底有什么区别？
原就是商业用地
咋变住宅的不清楚
开发商
原就是商业用地
咋变住宅的不清楚
昨天下午，记者联系到了泰安鲁润股份有限公司济南分公司的经理杨建伟。据他表示，鲁润大厦一开始规划就是商业用地，而且楼盘的土地证、规划许可证等相关证件都曾经在售楼处进行过公示，至于最后为什么变成了住宅用地，他也不清楚。
“我们2007年把楼盘销售工作转交给了一家专门的销售公司，具体情况我也不是很清楚，公司现在正在查。”
杨经理同时表示，居民想把小区变回住宅楼已不可能了。“我们现在正在和业主进行协商，希望寻找一个两全齐美的解决办法。”
律师
简直匪夷所思
实属侵权
“我查了查，山东省还是首次出现这样的事情，简直匪夷所思。这已经不仅仅是违约行为而是侵权。”山东鹏飞律师事务所主任律师付强昨天接受了业主授权，愿为他们维权。
他告诉记者说，开发商擅自修改房屋合同本身就已是一种侵权行为，更别提用欺诈的手段来试图改变合同中条款了。他表示，很快将向泰安鲁润股份有限公司济南分公司递交律师函，要求对方按照《商品房买卖合同中》的约定履行合同，及时纠正自己的侵权行为，承担应负的责任。“然后我们会根据开发商的意见，决定是否起诉它。如果真走到了起诉那一步，规划部门、房管部门、土地管理相关部门，也会被列入第三人，一块承担责任。”
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最严厉调控下房企销售业绩高涨 房价下跌成传说
2010年如今已经站在了虎年的尾巴上，房地产调控历经的大半年的时间，如今成绩却不是很尽如人意。数据显示，11月100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。在这其中济南上涨0.84%。高位的房价，严厉的政策却依然无法动摇人们购房的热情，8月份以前楼市告别调控阴霾渐渐活跃起来，济南10月、11月成交量暴。
今年以来，猪肉、鸡蛋、蔬菜等生活必需品价格纷纷上涨，生活中只要你能买到的东西就没有什么不涨的，随着物价的飞涨，通货膨胀的迹象已经非常明显。通胀背景下房地产的连年高涨无形中就成为了投资者眼中更为稳定的投资品，并受到了投资客的广泛青睐。虽然二次调控中把打压投机性购房做为主要对象，但近年来崛起的中国新富群体手中的现金却让加息、提高房贷比例等政策利刃不利。当然，这股强劲的购买力也为年终房企的销售额出力不少。
据近期中原地产数据显示，截至11月的各房企销售数据，国内一线的13家标杆房企中已有近七成提前完成了今年的销售目标。相比于上半年的销售困窘，8月之后各大房的销售个猛增，速度惊人。济南房地产市场的火热就可见一斑，各大楼盘的开盘热销的新闻不绝于耳，甚至有市民为买房提前三天排队。在这种热情之下，开发商的买卖怎能不火？
而万科之所以能勇夺销售桂冠，突破千亿大关也与它今年顺应市场调整销售策略大有关系，降价促销万科样样都走在了墙头，并瞄准了刚需市场，主推小户型，躲开了调控的锋芒。像万科这样改变销售策略借刚需之力的房企并不在少数，与此同时，土地供应依然不足，已经大量热钱的涌入，调控遭遇失效也不足为奇。
2011年，楼市又即将一步新的一年，而房地产调控的任务也更加艰巨。面对高高的房价，加大土地供应力度，尽快出台房产税或许才能从根本上解决问题。(搜房网)
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