[摘要] 今年4月份开始，政策的冲击一波接着一波，从成交量的节节下挫到调控尺度的愈收愈紧，从购房者观望心态的日渐坚固到开发商打折力度的被迫加码。
下月计划新盘仅20个房价已现松动但短期内难有实质性下调———
今年4月份开始，政策的冲击一波接着一波，从成交量的节节下挫到调控尺度的愈收愈紧，从购房者观望心态的日渐坚固到开发商打折力度的被迫加码。2010年楼市虎头蛇尾的态势已基本确定，关于楼市的话题也开始集中在即将到来的2011年。作为今年的最后一个月，12月份的供需情况无疑将直接映射出明年楼市的开局，因此受到了购房人与开发商的普遍关注。
●盘点●
政策房“赶进度”
11月成交量虚涨实降
由于屡遭调控，本来各个机构普遍预计11月份开盘量将大跌。但由于12月1日起，开发商的预售资金将受到监管，导致原本在12月份开盘的项目也急着抢滩登陆。截至11月20日，北京预售项目及预售公示项目合计已经达到了28个。
供应的增加必然导致成交的上涨，11月也成为继4月和9月之后北京楼市的又一次成交高峰。根据北京房地产交易管理网数据显示：截至11月20日，北京期房住宅总成交6785套，现房住宅成交761套，而二手房住宅总成交量更是再次破万，达到了10244套，累计住宅类总成交达到了17790套，环比10月同期出现了35%的上涨，甚至超过了9月份同期的17696套，为4月楼市调控后的新高。
如此明显的成交回暖让看空楼市的购房人“百感交集”，但事实上，这一波的成交高峰很大程度上要归功于政策性住房在年底的集中竣工。市住建委不久前透露，北京市已经提前完成交用4.6万套政策性住房的任务，年底前这一数字将达到5万套。也就是说，仍将有4000套政策房将在12月份入市。
亚豪机构的数据证实了政策房对楼市成交的贡献:扣除保障性住房，截至11月17日，北京市期房、现房商品住宅的实际签约量仅为4193套，成交面积47.11万平方米，环比10月同期反而分别减少了15.14%和11.43%。中原地产张大伟也向记者表示，二次调控后已经有康惠园、康秀嘉园、朝新嘉园、南宫景园、依然世家等多个限价房及经济适用房项目预售。政策性住宅的集中供应使得11月的成交量依然比较高。
●新盘●
20个项目计划12月入市
按照规律，每年年终房地产市场就开始进入较为冷清的时间段，看房人也因为天气的原因进入冬歇。能拿预售证的项目已经在11月抢先领证，拿不到的也就索性着眼于明年。综合亚豪机构和中原地产的调查数据显示，今年12月份预计有20个左右的项目将陆续入市，过半项目未定价格。
从区位上看，城六区的项目比重明显增加，达到了8个。亚豪机构副总经理高姗认为，城六区的项目多是老项目后期，口碑普遍不错，再加上像中信城[消息 价格 户型 点评]、星河城这样一整年都没有开盘的项目，经历了较长的蓄客周期，年底开盘表示开发商对入市后的销售情况很有信心。
另外，记者调查发现，12月新增房源则呈现出两极分化的特点，90平方米以下的小户型依旧是市场的“宠儿”，另外，200平方米以上的大户型也占有一席之地。12月计划开盘的20个项目中，有6个项目提供200平方米及以上的四、五居产品。与此相对应的是，也有6个项目提供全部为90平方米及以下的零居、一居和两居产品。
值得注意的是，在实际成交中，90平方米以下户型的价格上涨明显，而200平方米以上的大户型售价则相对应地出现了下跌。亚豪机构数据显示，11月中上旬，90平方米以下的房源，成交均价由10月同期的17325元/平方米，上涨到了18348元/平方米。同时，大户型、大面积的产品，成交均价则为28464元/平方米，与10月同期的29341元/平方米相比，单价下调近千元。
新闻链接：
北京土地出让金破千亿 拆迁成本上升致地价上升
（京华时报）
昨天，中指研究院发布的2010年城市土地出让金排名显示，截至11月22日，北京今年的土地出让金已经突破千亿元，达到1004.48亿元，比去年同期增加57.2%，并且超过去年全年的土地出让收入。记者根据北京市土地整理储备中心的数据计算发现，在土地出让金大幅增收的同时，北京市的住宅楼面地价达到了8255.96元/平方米，大幅超过去年。
今年虽然遭遇史上最严厉的房地产调控，但各大城市的土地出让金却出现大幅提升。中指研究院的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，大连以893.28亿元位居第三，去年排在位的杭州今年跌出前三，仅收入589.33亿元(详见附表)。值得注意的是，十大城市中，只有杭州和重庆的土地出让金出现了同比下降的现象，其余城市的出让金则大幅增加，增幅的是大连，比去年同期增长了297.75%，增幅的苏州也达到了26.14%。
记者根据北京市土地整理储备中心的公开数据计算发现，截至11月23日，今年北京通过招标和挂牌的方式共出让了203宗土地，建筑规模共计2137.37万平方米；其中住宅用地和包含住宅用地的地块有52宗，建筑规模共计875.44万平方米，土地出让金达722.76亿元，平均楼面地价为8255.96元/平方米。而去年，北京市的住宅楼面地价为6189元/平方米。去年全年，北京市通过招、拍、挂方式成交的各类土地有247宗，成交额为928亿元。
拆迁成本上升致地价上升
一位不愿透露姓名的业内人士对记者表示，今年受楼市调控的影响，土地成交的溢价率得到了抑制，但依然出现了地价大幅上涨的现象，“关键是土地的底价上升太快，比如北京部分郊区县今年出让的土地底价基本都与去年的平均成交价持平了”。记者了解到，今年地价上升的一个原因是拆迁成本大幅上升。以昨天出让的顺义两宗土地为例，拆迁成本就明显高出了今年上半年和去年出让的土地。
全年出让金或超1300亿元
目前，北京市土地整理储备中心显示的“正在交易地块”仍有59宗，其中经营性用地35宗，工业用地24宗。在经营性用地中，总建筑面积超过20万平方米的土地有13宗。此外，“即将入市地块”尚有24宗，主要是居住地块，其中不乏热点地区，包括朝阳区高井地块、丰台大红门地块、海淀清河小营、八家和西北旺地块等。
有业内人士预计，如果中服地块等12块CBD核心区地块能在年底前成交，那么今年北京市的土地出让金将突破1300亿元。
新闻链接：
停不下来的降价潮 万科“西西弗斯式”的怪圈
依靠快速周转来保持开发规模的万科，在制定销售“及格线”的背后，也有注定停不下来的扩张的苦恼。
数日前，武汉万科低调发布的一则优惠消息，引发了一场让业界讨论和猜想万科降价的蝴蝶效应。
11月18日，武汉万科网站发布消息称其旗下在售的五大项目同时推出优惠促销活动。包括每周每楼盘各推出10套“一口价”特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼等。
武汉万科相关人士表示，5个项目作出这样一个相当于是大型让利的活动，是为了庆祝武汉万科前十个月销售额超过41个亿，持续排名。
在二次调控下的敏感期，龙头老大实行的促销计划，迅速被猜想为引发新一轮降价潮的堤口。事实上，在销售已经数月创新高的前提下，万科并没有过多的需要降价的说法。有媒体援引万科内部人士的发言报道称，无论是外部还是内部，万科都不存在降价的动因。
这已不是年内次传出万科即将引发降价潮。4月份次调控出台后，万科在北京、深圳等数个城市实现区域性促销，万科董秘谭华杰并没有完全否认降价的说法。只是表示，定价的事宜有分线公司自行决定。
“总部的要求是开盘单月内把房源60%销售出去。如果是没达标，那就是该分公司'不及格'。”谭华杰彼时表示，“总部当然有决定定价的权利，但是现在都把权利下放到分公司，当然，万科总部对定价的高低还是有一定的判断。”
在近期一份国信证券的研究报告中，其也指出事实上万科的定价相当灵活，既不用成本法定价，也不用市场比较法，而采用百日询价法，通过销售前一百日对客户询价的方式定价来销售，提高销售率。
因此此番武汉万科的优惠行为，兴许只是区域公司为达到销售目标而制定的促销计划。据了解，万科在深圳也出现了总价8-20万元优惠的消息。万科则解释为打出促销的楼盘皆为尾盘。
财经评论员叶檀在接受采访谈及武汉万科促销行为时，表示万科降价说明某一个类型的房地产商已经开始回笼资金了。
事实上，依靠快速周转来保持开发规模的万科，在制定销售“及格线”的背后，也有注定停不下来的扩张的苦恼。
停不下来的万科
在万科发布2010年中期业绩后，万科副总裁王文金表示万科一直通过快速周转、控制负债规模来保持稳健的财务状况。于是在万科灵活定价的快销行动下，其一次又一次的打破自己创造的销售纪录。
据媒体报道，截至第三季度末，万科今年的实际开工量达到875万平方米，超出全年计划20万平方米。在加大开工的同时，万科事实上可售资源存量较低，产品库存可供大约3-4个月的销售量。万科必须在加大开工的同时，及时补充新增土储。
“万科处于一个行业的终端，规模比较大，土地也比较多，各地楼盘很多。这样的开发商所受的资金压力是比较大的。虽然他今年销售已经创出新高，但是等到他真的要把现金拿回来弥补他未来的建设和土地这部分的时候，我觉得还是有点缺口的。”在评价武汉万科降价的时候，叶檀也如是评价万科目前的开发状况。
万科坦言，过去若干年，万科的土地储备量、利润率均处于行业低位，而周转率一直领跑行业，资产率则领先于行业平均水平，这些特点均与万科的策略选择相吻合。
尽管自称保持在企业开发和增长的下限水平，但万科今年在土地市场明显比去年积极。虽然其大部分获取项目都位于二三线，但在快速销售周转前提下，万科也不得不巩固在一线城市的阵脚。
根据公开资料，万科今年不仅在北京区域销售表现突出，也分别在北京的房山区、昌平区、海淀区拿下了数块土地，同时在临近北京的河北省香河县也有所斩获。
11月15日，万科更是联合五矿建设，以52.27亿的招标价获得北京唐家岭的两宗住宅用地。
在数日之后的11月19日，万科转战南京，以8.6亿元的价格拿下了栖霞区仙林湖的商住地块。
截至2010年10月底，万科今年以来在各地共计拿地超过70幅，拿地总金额超过450亿元，权益规划建筑面积共计1700多万平方米。而目前万科拥有的现金已超过400亿，三季末净负债率仅27%。
与此同时，首十月销售已经突破869亿的万科，无疑已经将一只脚踏入了千亿俱乐部。
销售近千亿的万科，并没有过多需要降价促销的理由，然则注定停不下来的模式，却让万科不得不在快速开发的同时，支出大量的地价款以补充日后的开发需要。（观点地产网 周静怡）
新闻链接：
万科降价引爆楼价跳水预期 业内变相促销风起
面对近千亿元业绩，在既无内忧又无外患的情况下，万科[简介动态]日前突然在武汉高调宣布旗下在售5大项目同时大幅优惠，业内始料未及。目前楼市正面临多重调控，万科此举会否重演2008年“地产一哥”打出“拐点论”率先降价抢跑？降价潮会否再现？
武汉万科突然降价
日前，万科武汉分公司在官网正式宣布旗下在售5大项目同时大幅优惠，对于这次降价活动，武汉万科的说法是：“万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步、不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。”
根据11月4日万科发布的业绩公告，万科在8月实现单月销售超百亿之后，连续第三个月创造销售新纪录。截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。而在武汉，今年1-10月份，万科销售额达到了41亿元，而在2009年，武汉万科的全年销售只有24.01亿元。可以说，目前万科既无内忧又无外患，但万科在武汉的降价突如其来，让外界捉摸不透。
更有媒体称：“平日很少来京的万科董事长王石突降北京公司，是否与武汉万科的降价活动有关，目前尚无定论。”“是否意味着万科将有下一步动作？万科打破房地产市场僵局，是否会成为张多米诺牌？”在舆论看来，万科在市场敏感度和市场判断等方面是业内最迅速的，对于降价不会“轻举妄动”。
降价暂无蔓延迹象
但综合各地楼市数据发现，武汉万科的降价促销活动并没有影响到北京、广州等一线城市，而深圳的万科项目则推出了一些优惠活动。
北京万科长阳半岛、万科红两个项目的销售人员表示，目前并没有其他的优惠活动，价格跟此前差不多。在广州，此前在金沙洲开盘热卖的万科idea，记者昨日致电售楼部，售楼小姐表示的单位78万元，显然平价单位价格微降，但朝向好的单位总价仍要100万元左右。
而在深圳，万科也打出促销广告称，万科第五园总价直降20万元，万科金色沁园[消息价格 户型 点评]和万科金色半山[消息 价格 户型 点评]也打出了优惠10万元和8万元的字样。但记者致电万科方面，相关人士表示，万科第五园领峰即将售罄，六期领峰也仅余十余套房子在售，换言之，降价仅是尾货促销而已。（羊城晚报）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
