[摘要] 环绕北京长达1000公里的区域，正等待着一场开发热潮的启动。受“环首都经济圈”概念的影响，以往被称为“环京津贫困带”的河北13县市，一夜之间华丽转身，有望升格为“经济特区”。如果规划变为现实，数百万北京人或迁居河北。
环绕北京长达1000公里的区域，正等待着一场开发热潮的启动。受“环首都经济圈”概念的影响，以往被称为“环京津贫困带”的河北13县市，一夜之间华丽转身，有望升格为“经济特区”。如果规划变为现实，数百万北京人或迁居河北。
根据规划草案，环京区域将用2年左右时间，通过高铁、轻轨、高速路网等交通设施，实现河北13县与北京的同城化；随后，逐步在养老、医疗、社保等方面实现一体化。
地产商已云集
“近日，河北省与北京市就建设环首都经济圈达成框架协议，双方高层已确立定期会晤机制，河北各县市的具体规划和定位不久也会出来。今后，被京津包围的香河、三河和大厂将整合建设京东新城，在涿州及周边建设京南新城，而怀来周边则建设京北新城。”河北省一位不愿具名的地方官员透露。
新城建设必然带动房地产开发的兴起。据统计，目前仅在香河这座人口不到30万的县城，就已聚集了绿地、万科、富力、合生、珠江、万通、首创、北京住总等大型地产商。
统计数据显示，今年1-9月，河北省房地产开发投资完成1624.4亿元，同比增长50.8%；完成土地开发面积975.4万平方米，同比增长16.1%；土地购置面积2040.1万平方米，同比增长42.5%，土地成交价款273.2亿元，增长86.4%。其中，环北京区域的县市房地产开发投资和土地购置费用的增长更为迅速。
“在这一区域开发地产，已不再是单纯的盖房-卖房；更需要有城市运营的基础和经验。”一家大型地产商香河公司负责人表示。所谓城市运营，首先须参与土地的一级开发；其次是营建生活、交通、商业、医疗、教育以及其他基础设施和社区配套；最后，还须参与解决融入中心城市的各种经济和社会问题。
香河，距离北京天安门54公里，从国贸出发行车距离约50。该区域在环首都经济圈中很可能定位为“养老基地和健身康复基地”。
“今后，养老、健身康复、休闲度假都将派生出大量住房需求；香河等区域绿化条件良好、水系健全、生活配套完善、与北京的距离适中，正是看好其区位、配套的优势以及未来前景，大地产商才纷纷介入。”上述负责人分析。
2008年，就有一家地产商开始接触香河，并在该地区参与土地的整合性开发。到目前，绿地、万科、富力等地产商圈定的“势力范围”都已达到几平方公里至十余平方公里之巨。
泄洪人口压力
来自北京的方女士去年刚到香河一家地产公司工作，今年10月她在当地一项目——紫藤堡购买了一套总价约190万元的联排别墅。她在北京有一套40多平方米的老式公房，此次买房一是改善居住条件，二是看好区域的潜力。
“北京的高房价问题，主要是由于人口膨胀过快，而土地供应明显不足；河北环京区域经济欠发达，原因是缺乏足够的产业以及中高收入人群的带动。围绕首都建设一系列新城，既能缓解北京的人口和住房压力，又能带动河北经济的发展。京冀高层一拍即合。”河北省官员透露。
由于城市功能过度集中，近年来北京出现了人口膨胀、交通拥挤、资源紧张、房价高涨、发展空间受限、改善生态环境压力加大等突出问题。而河北恰恰具有土地优势。
河北省常务副省长赵勇此前在接受媒体采访时披露，环首都地区计划建设三个百万人口新城，以及7个人口在30万人以上的中等规模城市，力争在2-3年内与北京实现“同城化”。据此推算，如果规划变为现实，可分流数百万北京人到河北居住。
近年来，京津冀都市圈和环渤海区域经济社会协调发展，很多北京人已经到河北的燕郊、香河买房置业。三地一直在着力推动形成功能互补、布局合理的区域产业协作体系。比如京津城际铁路的建设，使得北京与天津的空间距离只有半，而规划建设中的京唐高铁、大七环等干线都将推动区域融合。
今年10月份，国内70个大中城市房价同比、环比涨幅双回落，商品房销售明显下滑。1-10月，河北商品房销售面积和销售额分别增长66.6%和78.9%，远远高于的9.1%和17.3%。今年3月以来，河北省会石家庄的房价环比已连涨8个月。
产业配套紧跟
“拒绝睡城”是环首都经济圈各县市新城建设的一大目标。而根据河北省的规划，将通过产业培育和企业总部的引入，实现入住群体当地就业。
建设部城市总体规划技术审查专家组专家文国玮指出，城市化过程当中应重视产业发展研究，以经济发展带动城市发展。二战后，伦敦疏散人口过程中出现“睡城”。我国最近十多年也出现很多“睡城”，如北京的天通苑、河北的燕郊等。在环首都经济圈规划中，要做到居住与工作基本平衡，通过新的城市群功能完善，疏解城市交通及人口问题，使新城与中心城互补。
根据产业带规划，环首都经济圈将结合沿海地区和首都的产业转移，充分利用首都的科研院所、大专院校和首都产业功能的分解，建设高端产业带。具体将建设四区六基地：高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区以及环首都养老基地、健身基地、休闲度假基地、观光旅游基地、有机蔬菜基地、宜居生活基地。
赵勇认为，企业总部和大型企业的后台服务可以转移出去。比如把外资银行的服务后台都放在廊坊等。另外，包括部委，一些档案、数字化的录入管理，还有会议服务等，也是可以转移的。他还指出，大量的企业总部，包括世界各地的企业总部设在北京，会带来大量的人口聚集，造成首都拥堵，可以考虑转移至新城，这样居住在新城的人可以实现当地就业。
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中服地块竞标初赛结果打暗语 单位名称被"隐身"
来源：北京晨报
位于国贸桥东北角的CBD核心区12宗土地，由于其黄金位置而备受关注。昨天，分两轮招标的该地块有了新消息，市土地整理储备中心公布了首轮设计招标结果，也就是“初赛结果”。意外的是，所有参与竞标的单位均被“递交编码”代替，除了投标企业和主管部门，局外人看只能是一头雾水。这种竞标企业用编码隐名的公布方式，此前从未出现过。
历时3个多月，招标信息终于首次公布，竞标企业却首次用编码隐名。实际上，这种分两轮公布招标结果的方式，本身也是前所未有。阶段为规划设计方案投报，第二阶段为综合内容投报，即土地出让金的数额、付款进度等。据了解，评标满分100分，其中阶段的评标分值仅为20分。
记者从公示内容中看到，共203个单体企业参与角逐12宗地块，12块地首轮分别仅有一家企业获得了满分，而其他为15分，为5分。中原地产分析师认为，预计第二阶段竞标的延续时间将更长，首轮结果对近期北京楼市没什么影响，但第二阶段竞标企业间的竞争可能会极为火热。
■分析
进驻CBD这是最后的机会
链家地产首席分析师张月向记者表示，虽然投标阶段得分所占比例很小，但获得一个比较好的成绩，无疑会为开发商竞争第二阶段增加筹码，特别是在大腕儿云集的竞标过程中，哪怕稍微疏忽一点也可能成为竞标失败的原因。而且，这12块核心区域不仅能够建设高端商业，更是企业总部的，预计会创造单价及总价新纪录。能够把握住这最后一次机会成功进驻CBD，本身就是一个企业成功与成为行业巨头的象征，这种隐性与企业广告、营销理念也密切相关。
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中服地块分拆上市倒计时 "地王"产生或不可避免
（来源：每日经济新闻）11月16日,北京市土地整理储备中心网站上,一份名为《朝阳区CBD核心区阶段评标结果公示》公布了包括北京中服地块在内的CBD12宗地块轮的投标结果。
根据7月4日北京市土地整理储备中心公布的《CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标答疑备忘录》的安排,北京CBD核心区12宗商业土地的招标工作将分两个阶段进行:阶段为规划设计的方案投报;第二阶段为综合内容投报,即土地出让金的数额、付款进度等。
在这些地块中,人关注的是原中服地块分拆后的4块地,即Z3、Z4、Z5、Z6的地块。
这4块地的上市路一波三折。今年1月末,中服地块首次推向市场,便遭遇任志强、潘石屹等业内人士“内定论”的质疑,北京市国土局不得不联合相关部门进行调查;2月22日正式挂牌竞价后,半个月内无人捧场,出让截止日期从3月8日延迟至3月25日;后又因3月中旬北京“地王”扎堆涌现,北京市国土局宣布暂停中服地块等热点地区高价土地交易。后鉴于中服地块总价过高,单个的房企难以承受,8月,中服地块被一分为四,但总规划建筑面积相应增加了25.3万平方米。
此后,中服地块上市的传闻一直未消停过,但每次都是“只闻其声,不见其身”。至于其中的原因,全经联研究院副院长陈宝存在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,鉴于中服地块的优越位置以及可能导致“地王”产生,在地产调控的背景下,中服地块不能轻易入市,否则极可能进一步推高CBD区域的地价和房价。
潘石屹曾预计,中服地块地价可能达到3万元/平方米,再加上后期的建安费、设计费等,其成本价可能高达5万元/平方米。
北京中原三级市场部研究总监张大伟也认为,中服地块虽被分拆,但由于这些地块皆具备打造高端商业的潜质,因此入市之后,哄抢之下极可能成为单价或总价“地王”。
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拿地报价设上限配建租赁房 新规或使地王减少
本报讯 正在北京土地市场挂牌出让的房山区长沟镇南区、北区地块和顺义张镇地块，将于今明两天截止网上竞价。
与此前北京住宅地块多采用招标出让不同，这3个地块虽采用挂牌出让，但设立了合理地价区间，如果开发商报价超过该地价区间上限，将采取竞争租赁房面积的方式出让。谁配建的租赁房面积多，谁就拿地。
3个挂牌地块设地价区间
今年4月，针对频繁出现的“高价地”、“地王”，北京出台土地新政，住宅土地出让不再只是“价高者得”。此后，北京的住宅用地基本都采用“非价高者得”的招标方式出让，根据综合评分确定中标者。
此次住宅用地虽采用了挂牌出让，但与以往的挂牌不同，会事先设定一个合理的价格区间，由社会中介机构和专家对目前的地价进行评估，设定该地块地价的区间。该价格区间在挂牌截止前是不会公开的。如果开发商的报价都在该区间内，则是“价高者得”；如果报价超过了上限，则不再“价高者得”。
这3个地块的出让公告显示，在挂牌竞价截止前，报价已达到该项目合理地价上限价格，而且至竞价截止时，仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的；或在现场竞价中报价达到上限价格的，则由市土地整理储备中心对该地块组织现场投报配建租赁房面积活动。
新规是否全面推行未定
“这还是北京土地调控的继续。如果报价超过上限，谁拿地就不看报价了，而是看谁配建的租赁房面积多。”市土地整理储备中心相关负责人说，这个租赁房包括政府持有的公租房，也包括企业持有的租赁房。
记者注意到，截至昨天下午，这3个地块中，只有长沟镇北区地块出现了1次报价，其他两个地块都还没有开发商报价。
对于今后北京挂牌出让的住宅地块是否都将采用该新规，这位负责人表示，目前还不确定。
■土地供应
30宗入市地块本月交易
其中住宅地块超过20宗，供地进入高潮
本报讯（记者马力）经过10月的冷清后，11月，北京土地市场将迎来交易高潮。记者昨天从市土地整理储备中心获悉，截至目前，北京有30宗已入市地块将在11月交易。
10月份北京土地交易非常少，10月份成交的8宗用地中，除了一宗商业服务用地外，其余7宗为工业用地，而没有一宗居住用地成交。出现这一状况的原因是，大量的住宅地块，虽然是在10月入市的，但都是在11月进行招标或挂牌截止。
市土地整理储备中心的公开信息显示，截至目前，北京有30宗已经入市的地块将在11月交易，其中住宅地块就超过20宗。
近几天，在北京市土地整理储备中心的现场，也呈现出高潮即将来临的迹象。一些刚入市的地块，往往一批招标文件刚送来，就被开发商抢购一空。“可能是快年底了，开发商都想赶紧拿一些地。”工作人员说。
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■分析
新规推行地王将减少
对于此次北京推出的土地出让新规，业内人士表示，这显示了政府控制土地非理性竞价，杜绝“高价地”的决定。新规实施后，北京今后更难出现“地王”。
“这种新的竞价方式十分巧妙，对于开发商来说，其实无论是多加价还是多配建租赁房，都是一种增加成本的行为，但从市场需求来说，土地多余的溢价转而成为租赁房的供给，在控制地价的同时又增加了租赁房供给，可解决更多人的住房问题。”
她表示，过去北京出现的“地王”，最终成交价甚至达到原价的4倍以上，这显然不在合理的价格区间内。如果此新规长久执行，今后住宅用地的“地王”可能逐步减少。
■案例
政策房房山地块流拍
据了解，在今年土地新政后，北京曾做过这方面的尝试。5月份交易的房山区窦店地块，由于开发商的报价超出了设定的上限，该地块转而进入了竞报政策房配建面积的环节。可能是经过思量后觉得报价太高，开发商们都没有参加，该地块因此出现流拍。
北京土地挂牌出让政策变化
以往“价高者得”
土地通过挂牌出让，开发商在挂牌期间可以先在网上竞价。网上竞价截止后，仍有两个或两个以上的开发商要求竞买，则转为现场竞价。导致之前北京出现多个“地王”。
今年4月起“非价高者得”
针对频繁出现的“高价地”、“地王”，北京出台土地新政，住宅土地出让不再只是“价高者得”。此后，住宅用地基本都采用“非价高者得”的招标方式出让，根据综合评分确定中标者。
新规超上限竞租赁房
挂牌出让，事先进行地价评估，设定合理价格区间（挂牌截止前不公开）。如果开发商报价在该区间内，则“价高者得”；如果报价超过了该区间上限，则谁配建租赁房面积多，谁就拿地。
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■土地储备
今年土地储备拆迁13万户
新增土地储备开发8000公顷，搬迁30万人，疏解流动人口120万人
本报讯（记者马力）今年北京将新增土地储备开发8000公顷，通过加大城乡接合部、城南等重点区域的土地储备开发投资力度，计划拆迁农居民约13万户，解决搬迁安置农居民30万人，疏解流动人口120万人。
昨天，北京市国土局公布《北京市2010年度土地储备开发计划》时透露上述信息。
新增储备宅地超六成
土地储备开发是土地进入市场交易的前期，完成了土地储备和一级开发后的土地，才能进入市场交易，所以土地储备开发也被称之为为土地市场提供“口粮”。
《计划》显示，全市土地储备开发在年初结转了1.4万公顷，本年度计划新增8000公顷，计划基本完成开发8000公顷，年末结存1.4万公顷。新增的土地储备中，居住用地占65%，商服及其他用地占35%。
东城西城新增储备2公顷
在各个区县中，丰台区今年新增的土地储备，有1330公顷，大兴和昌平也在1000公顷以上。由于已经是“无地可开发”，东城、西城两区新增土地储备，一共才2公顷。
50重点村储备3000公顷
市国土局相关负责人介绍，今年新增的8000公顷土地储备中，城乡接合部50个重点村整治占的面积，有3000公顷；轨道交通沿线周边将储备1500公顷；永定河绿色生态发展带有1000公顷；通州新城核心区有300公顷。
投资方面，今年北京计划安排土地储备开发投资1000亿元。另外，50个重点村、通州新城核心区等重点区域的土地储备开发，还安排了1700亿元的专项资金。
土地供应方面，今年北京将通过土地市场供应经营性土地3000公顷。其中，住宅用地2500公顷，规划建筑面积约3000万平米。住宅用地汇总有1250公顷为政策性住房用地，规划建筑面积约1600万平米。（新京报）
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平均月租2871元/套 北京租房价格连续仨月下滑
10月北京租赁市场交易量持续3个月下跌，租赁市场有效需求呈下降趋势，宣告进入年底的交易淡季。伟业我爱我家市场研究院的统计数据表明：全市平均月租金2871元/套，环比9月微跌0.21%，但较去年同期的2503元/套上涨了14.7%。
供需方面，10月的整体租赁市场中房源的供应数量环比上升了约1.3%，而客户的需求数量则相比下降了0.48%，整体市场供需比为1.28：1。
伟业我爱我家控股公司副总裁胡景晖认为：目前北京租赁市场已经结束了年内的第二次交易高峰，但值得注意的是，9月、10月以来，限购、缩小购房贷款优惠利率、提升购房首付比例等一系列猛药成为影响房地产市场走势的关键。胡景晖表示，近期的政策出台并没有有效地解决市场中的住房需求，反而通过各种购房门槛的提升限制了其购买意愿，受限的部分客群或将流入租赁市场。“存贷利率的非对称上涨，很可能令部分通过租房还贷的投资者采用提升租金的形式弥补还贷的增加。”
业内人士还指出，城市核心区或热点区域的可供出租房源逐年递减，再加上尚不及相应资产的存款利率，因此不排除年底租赁市场价格仍有小幅回涨的可能。(北京晚报)
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北京商业地产三季度租金上涨 四季度被看好
昨日，地产服务商太平戴维斯发布北京市场2010年三季度报告。报告显示，三季度除零售市场之外，甲级写字楼租金普遍上扬，预计四季度商业地产售价和租金仍将继续上涨。
太平戴维斯北京公司董事王琼介绍，目前政府仅出台支持普通住宅市场供给的政策，而开发商较少出售优质商业地产物业，造成商业地产项目供给量较少，而需求强劲，预计四季度商业地产售价和租金仍将适度上涨。
报告显示，写字楼市场表现，虽然三季度售价仅微涨1.6%，达30400元/平方米，但租金大增使得率上涨至6.9%。受惠于经济复苏、跨国企业需求增加以及新增供应稀缺，北京甲级写字楼租金连续第三个季度上涨，环比增长4.3%，达到174.4元/平方米/月；而三季度平均空置率环比下降4.6%至12.3%。
三季度甲级写字楼仅有国贸三期1个项目入市，新增租赁面积10万平方米，目前签约率达到50%左右；东长安街区域租金涨幅，而金融街区域的租金创下1998年来的值，达到238.9元/平方米/月。
四季度甲级写字楼市场将新增20.5万平方米供给量，其中70%位于东部市场，由于目前市场需求强劲，王琼预计空置率将继续下降。
零售市场供应井喷
三季度零售市场供应井喷。都汇天地、大钟寺国际广场和首地大峡谷三家购物中心开业带来33.4万平方米的新增供给，由于受新项目入住率偏低影响，整体空置率上升1.6%至15.1%，中心区域购物中心首层租金环比微涨0.6%至740.6元/平方米/月。
四季度，北京将新增近47万平方米的中高端商业项目供应，全部为购物中心项目。王琼说：“零售商向郊区和卫星城等地扩张，预计四季度分化现象将更明显。”
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