[摘要] 曾经以发行天量银信项目而在业内著称的中融国际信托有限公司（下称“中融信托”），在银信合作被叫停之后，又开始大规模转战房地产业务。事实上，这并非个案。
曾经以发行天量银信项目而在业内著称的中融国际信托有限公司（下称“中融信托”），在银信合作被叫停之后，又开始大规模转战房地产业务。事实上，这并非个案。
“以前都是我们要上门求着银行或者求着地方政府的人给个银信项目，为了摆脱同业的竞争，我们的费用都特别低，有时候只是略有盈余而已。现在是开发商求着我们去挑项目，待遇有很大的不同啦。”一位中融信托人士称。
自从7月份银监会紧急叫停了银信合作业务，一个月之后又出台《关于规范银信理财合作业务的有关事项的通知》。9月6日，其又下发了《信托公司净资本管理办法》，至此，银信合作业务的通路基本上被堵死了。
一位接近中融信托的业内人士透露，被禁和被限的银信合作业务有可能占到了中融旧有业务量的80%到90%。
据用益信托的统计显示，银信合作叫停之前，今年前7个月，中融信托共发银信产品164款，在41家信托公司中高居榜首，占信托公司发行总数的六分之一。
不过，这家本该受影响的信托公司却迅速实现了转型，转战房地产业务。
如果全部顺利募集，中融信托总共向开发商注入资金约82亿，占同期新发项目总额的93%以上。
当然，这不是个案。用益信托的统计显示，房地产集合信托项目在7、8月间的资产规模达432.9亿，占到全部公开募集信托计划的一半左右，而2009年全年规模也才不过449亿。
机会窗口
本报发现，房地产项目放量的始发站并非7月的银信叫停之后。据用益信托统计显示，今年1到6月份，房地产在全体项目中的占比已接近50%。而在之前的七年间，这一比例始终维持在30%的水平。在刚刚过去的2010年8月，房地产项目在整体投资中的占比几近56%。
一位房地产企业负责融资人士解释称，银行的政策性都特别强，新国十条出台之后，开发商就从银行借不到钱了，只有信托公司是实在能拿出钱的渠道，融资成本在20%上下，成本虽然高了点，但可以救急。
“房地产项目相当特殊，开发商愿意付出高成本，投资者获得高，我们也能拿到不菲的手续费，大家都满意。”一位信托公司人士称。
据统计，截至8月26日，国内122家地产上市公司中，已发布房地产信托相关公告的企业有15家，这些企业上半年通过信托机构共融得资金114.52亿元，平均每家融资7.63亿元。
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“按下葫芦浮起瓢”？
而一位经历过多次宏观调控的信托经理则表示，从政策面上分析，国十条之后，银行和股市都收紧了开发商的融资渠道，房产税等政策也悬在头顶，信托公司此时大规模接盘实在是十分危险。
“信托资金平均期限是1-2年，长的在3年左右，谁能猜到2-3年后的房地产和土地市场是什么走势呢？房地产调控政策这几年来反反复复，让一些信托管理者认为房价不会跌，趁着政策调控大规模发展房地产的高业务，但万一这一轮调控真的把房价打下来了怎么办？”该人士称。
少数信托项目经理为了给房地产企业融资，采用一些灰色方法绕过现有监管政策。
“信托行业比较特殊，很多股权投资其实就是变相给企业融资。”工作于天津信托的一位业务经理说，“如果看好企业将来的发展，购买它的原始股以期待增值，这便是投资，但如果把买来的原始股卖给企业持股人，再附加一年后的回购协议，就成了变相融资。这样一来，企业便可不伤毫分而融到一大笔钱。”
某股份制商业银行个人金融部负责人表示，商业银行和股市收紧给开发商融资本来就是这一轮国内房价调控的重要一环。但银信叫停后，信托资金向房地产市场的加速流动，会否让这一轮的房价调控“按下葫芦浮起瓢”？
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楼市成交量全面回暖 各大银行"以不变应万变"
楼市调控并未松懈，但热点地区楼市成交量则在大幅回暖，市场担忧这将招来进一步调控楼市的政策。因为不确定，银行以不变应万变，继续控制开发贷，不放松也未见加码。
此前亦有报道，9月上旬北京市商品期房住宅共成交为4456套，环比8月大涨163%，同比上涨14.6%，这是北京楼市新政后首次出现同比上涨的情况。
矛盾的是，期间有关银行严控开发贷甚至个贷的消息此起彼伏，包括上月末农行暂停了一周开发贷的发放，也包括热点地区个人按揭贷款首付成数的提高，以及优惠利率的减少。但黄韬则说，实际上银行在楼市量价齐升也有一定的推动作用，包括银行其实还是会给购买第三套甚至第四套房的购房者提供贷款，银行其实也乐见楼市成交量量价齐升的局面，只要价格不要太高。
与此同时，尽管上半年出台各项楼市新政被市场称为“史上最严厉”，但今年上半年上市银行中开发贷占贷款总额比重仅有建行与北京银行有所回落。曾于8月底主动暂停开发贷的农行实际上今年上半年开发贷占贷款总额比重由去年年底的10.32%提高到11.6%，这一占比在四大行中居首，在16家上市银行中也仅次于民生银行与北京银行。
或许基于这种原因，某股份制银行人士纠正了记者有关银行“严控”开发贷的表述，称只是控制而非严控。另一股份制银行风险管理部人士则进一步说，银行只是更为审慎地去做开发贷，且实际上银行今年总体从严，也不仅是针对房地产。
他说，只要不是黑名单上的企业，该行还是会考虑放贷，前提是所开发项目符合国家政策，比如经济适用房、廉租房、符合普通老百姓需求的商品房。他说，实际上房地产相关贷款目前来说，仍是银行率较高的一部分业务，至少对于中小银行来说，还没能力去大幅调控这块业务的能力。但该人士也说，对于房地产开发贷的审查相比以前确实更为严格。
而针对楼市回暖之后，银行对待房地产开发贷政策是否将有所改变问题，上述人士则反问记者，“你觉得政府会让这个局面持续下去吗？”
不过目前银行并未收到来自监管机构有关房地产贷款方面的进一步指示，该人士说，银行将会怎样对待开发贷关键要看政策将会怎样。而目前，他们跟同业一样控制开发贷，短期内，银行不会因为楼市成交量的回暖做出新的调整。
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银行房贷目标恐难完成 首套房7折利率重现江湖
导致银行降价促销的主要原因是,房地产新政令买房者开始持币观望并导致成交量萎缩,这些银行年初制定的房贷增长目标变得越来越难以完成。
本报讯证券时报记者日前获悉,在多数银行纷纷将首套房贷款利率提高至8-8.5折的情况下,一些银行近期却悄然将首套房的利率折扣调回7折。据了解,导致这些银行降价促销的主要原因是,房产新政令买房者开始持币观望并导致成交量萎缩,这些银行年初制定的房贷增长目标变得越来越难以完成。
“5月份开始,基本上所有银行就开始上调了首套房的贷款利率,那个时候成交量的萎缩还不是特别明显,房贷业务利润增加,成交量也没怎么下降。现在几个月过去了,贷款总量开始萎缩,一些吃不饱的银行就重新降回7折,以期吸引客户。”某股份行总行房贷业务部门负责人对记者表示。
以深圳市场为例,一家国有大行近期就重新启动首套房利率7折的优惠。但该行的业务窗口对外出言谨慎,只有贷款人亲临柜台提交材料后才愿意告知具体的折扣数。一位熟知市场行情的中介人士对记者表示,这家银行的做法是要求客户购买一款理财产品,然后在房贷利率折扣上给予7折优惠;如果不购买理财产品,则只能是“首付四成才能享受利率7.5折”。
业内人士表示,目前选择降价的银行还只是少数,但如果房地产市场成交量持续不景气,未来这些零星的降价行为就有可能成为行业普遍现象。此外,由于房地产市场传统的“金九银十”销售旺季即将到来,部分银行在这一节点上选择降价也颇有严阵以待迎接刚性需求释放的意味。
不过,据记者了解到,目前多数银行仍然没有在首套房贷款利率上降价的意图。“我们现在的额度不多了,就算购房需求降一些,整个房贷的增长也不会受到影响,所以没有必要降价。”某股份银行相关人士对记者说。目前,国内银行对首套房贷利率的折扣优惠为7.5折。
不过,业内人士预计,明年初将是首套房8-8.5折的利率折扣全面松动的一个时点,而且,“现有的成交量越是不好,明年初大家降价的可能性也就越大”。
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多地银行取消首套房7折 济南房贷8折成常态
近日，北京、南京等地多家银行纷纷取消首套房贷七折利率优惠，甚至传言有银行把首套房首付提高至六成。在济南市场，多数银行表示早已取消首套房七折利率优惠，八折、八五折成为市场的普遍情况。
7日，记者走访了省城多家银行发现，市场上几乎不存在首套房贷七折利率的优惠了，多数银行的首套房利率只能打八折或八五折。农行、建行房贷工作人员表示:“七折利率优惠早已取消一段时间了，首套房房贷利率到八折。”中信银行济南分行房贷工作人员告诉记者:“对优质客户，我们首套房的房贷利率可以低至八折，一般客户则是八五折。”而交行、浦发、中行等银行都是八五折。在调查的多家银行中，工行的利率折扣，可以打七五折。
对于外地有银行将首套房首付提高至六成的传言，省城几家银行纷纷表示目前还没有听到这个消息，应该只是传言，他们执行的仍是国务院4月份出台的规定。(齐鲁晚报)
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