[摘要] 国土资源部（下称“国土部”）近期下发通知,部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是,今年新增了一项工作,需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。35个城市中，作为二三线城市代表的合肥的名字位列其中。在近期楼市调控政策密集出台的背景下,此项调研颇为引人关注。
国土资源部（下称“国土部”）近期下发通知,部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是,今年新增了一项工作,需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。
主要调研土地成本
一名接近国土部的人士对本报记者表示,商品房成本调研是国土部门的一项例行工作,近几年都曾作过类似的操作,但主要是着眼于地价因素在房价中的占比等,今年把这项工作写入了正式文件之中。
国土部要求,上述35座重点城市需定期完成商品房成本构成的调查数据采集、整理与上报,此项工作的技术承担单位要在今年7月15日前提交商品房成本构成调查表。
去年年中之际,国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查,以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。
房地产行业是不是暴利行业的争论一直都引发热议,房价的真实成本对于公众来说始终是一个难解之谜。
万通地产(600246,股吧)董事局主席冯仑去年曾公开表示,房地产开发商的平均资产率达不到5%,华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。
不过,2009年一个不争的事实摆在面前:越来越多的资金,包括中央企业,正在通过各种途径涌入房地产业。有专家曾指出,如果房地产业利润像开发商自己说的那样低,为什么会有如此之多的企业都想进入这个行业？
但在从业者对商品房成本讳莫如深的背景下,上述这种看似合情的分析总是缺乏具体的数据佐证。
公开商品房成本并非没有个案。早在2005年,福州市物价局在率先公布了该市商品房的社会平均成本,在所列的23个楼盘成本目录中,商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等;销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算,开发商的利润率平均约50％,的约为20％,的超过90％。
是否存在暴利频引争议
去年两会期间,工商联曾递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言,称一项调查显示房地产项目开发中,土地成本占直接成本比例,达到58.2%。此报告直指地方政府成为房地产业十年高速发展的受益方。
此报告将房价之高的根源归因于地价,从而引发外界对于土地部门调控不力的批评。
而国土部去年6月专门发布报告称,通过对600多个房地产项目的调查,地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。
不过,鉴于2009年开始的地价过快上涨走势,国土部也通过改革和完善土地招拍挂制度,以及增加土地供应等多种手段来稳定土地市场。
国土部部长、国家土地总督察徐绍史近日在“未报即用”违法用地清查整改情况通报会上透露,为了积极参与房地产调控,将坚持和完善土地招拍挂制度,“我们已经做了一个试点方案。”
上述人士表示,此次调研重点城市商品房成本,除地价因素外,也希望通过一些中介评估机构,调研重点城市商品房建造、税费等方面的成本。
外界分析,在新一轮的房地产调控中,国土部的此项调研将为下一步的决策过程提供数据参考。国土部此前也多次表示,地价监测工作是土地参与国家宏观调控的重要技术支撑。
5%、8%VS 暴利
23.2% VS 58.2%
去年两会期间,工商联表示一项调查显示房地产项目开发中,土地成本占直接成本比例,达到58.2%。而国土部去年6月专门发布报告称,通过对600多个房地产项目的调查,地价成本在房价中所占比例平均为23.2%
附表：35座城市一览
北京 天津 上海 南京
杭州 宁波 广州 深圳
重庆 武汉 长沙 石家庄
太原 银川 沈阳 大连
长春 西宁 合肥 福州
厦门 南昌 济南 青岛
郑州 南宁 海口 成都
贵阳 昆明 西安 兰州
哈尔滨 呼和浩特 乌鲁木齐
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济南二手房交易提前入冬 卖家态度坚决不降价
24日，记者来到济南和平路一家房屋中介公司，不小的店面内，5名经纪人都非常清闲，3名经纪人正在看电影娱乐，1名经纪人正在玩游戏，只有1名经纪人正在浏览有关房产的资讯。“一个月了，到现在我一单都没签呢。”一名经纪人对记者大吐苦水。她说，自己刚入行时间不长，没想到就偏偏碰上楼市新政出台，看了几拨房源，就是没有签约的人，眼看就到月底了，零成交量已成定局。
领域不动产大睿加盟店的置业顾问王井成告诉记者，5月共签单3套，以小户型为主，购房者是亟待结婚的新人。王井成表示，不但成交量下滑，上店量也明显减少，确实有购房意愿的“准客户”按兵不动，依然只看不买。
眼看5月接近尾声，可济南很多房产经纪人却非常头痛，本想在二手房交易淡季到来之前“冲一冲”，可没想到二手房交易极其冷淡，不少人的业绩仍然是零蛋。月初至今，济南市二手房成交量刚刚过千，与上个月的2700套差距明显。
卖主：态度坚决，不降价！
21世纪不动产阳光信赢店店长柴延波表示，5月份以来，店面成交量下降超过50%。为提高签单量，房产经纪人无奈之下，只能对着房源，一个一个给卖家打电话，建议卖房者略微降价，用价格上的些许优惠吸引买家。但经纪人几十个电话打下来，却频频被拒绝。绝大部分卖房者意志坚定，认为房价不会下跌，只是在近两个月的时间内，受到新政影响，保持相对平稳罢了。
“只有一名卖家表示，决定降价5万元。”王井成说，舜耕路一新建小区的业主终于顶不住新政的压力，挂牌45天后决定从120万元的报价降为115万元，希望房子能快些出手。“这名业主手里有两三套房，并不急需用钱，降价后只能少赚些。”
二手房交易提前入“冬”
根据“济南网上房地产”的统计数据，本月累计二手房成交套数为1080套，距离月底已经不足一周时间，业内人士预计本月二手房成交套数难以突破两千套的关口。记者了解到，4月，济南的二手房成交数量2700套，明显高于3月的1800套。这得益于4月初的二手房旺销，从楼市新政出台后，二手房交易一直都不太乐观。
科苑房产咨询有限公司的李峰告诉记者，每年的六七月份都是二手房交易的淡季。经过了四五月份的畅销，六七月份交易往往呈现疲态，再加上天气越来越炎热，看房的人也有所减少，二手房交易处于低潮。可今年受到楼市新政的影响，交易提前入“冬”，在本该红火忙碌的时候，二手房却卖不动了。
“如果只是六七月淡季，忍忍就过去了，但现在5月开始就没有生意可做，真不知道下个月该怎么办？”王涛对记者感慨，每月只签两单的工作量让店面难以承受房屋租金、水电费等各项开销，而6月淡季又将接踵而至，很多房屋中介都发愁以后的路该怎么走。
省城地产评论人于清认为，从年初二手房转让营业税免征时限由2年恢复到5年后，二手房交易情况就比较低迷。再加上4月接连出台的新政，使得购房者对房地产的走向产生了很多不确定的想法。同时，首付、利率的调整进一步遏制了需求，对二手房也是一个沉重打击。如果这种低迷状态再持续3个月，资金实力较小的中介很可能撑不住而“关张”。
他说，这种状况也不是遥遥无期。购房者对房价的信心，在短期内不会重塑。这个观望期将会持续一段时间，直到房价彻底上涨、成交量大幅回升才会扭转。 （齐鲁晚报）
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