全国21个城市明年楼市脸谱 济南市场发展良好

房天下综合整理  2009-12-23 10:35

[摘要] 2010年新建商品住宅供应量、成交量和成交价格预测：重庆供应量和价格上升，成交量下降，近邻成都、昆明三项指标齐升。全国来看，杭州楼市最不被看好，成交量下降，其余两项持平。京沪穗深四大一线城市尽管成交量不乐观，但房价都要上涨。21个城市中，没有一个城市的房价下挫。

中原地产描绘了21个重点城市的2010年楼市脸谱，在八大预测的20项指标中，重庆多数为红脸。同时，除了住宅房价保持稳中有升态势外，写字楼也将迎来投资机遇。

关键词：房价

21城市都不会下降

2010年新建商品住宅供应量、成交量和成交价格预测：重庆供应量和价格上升，成交量下降，近邻成都、昆明三项指标齐升。来看，杭州楼市最不被看好，成交量下降，其余两项持平。京沪穗深四大一线城市尽管成交量不乐观，但房价都要上涨。21个城市中，没有一个城市的房价下挫。

关键词：供应量

新开工、上市量上涨

2010年各城市前五位开发商的新开工量、新上市量和行业集中度预测：重庆三项指标均为上升，周边的武汉、成都、昆明、长沙四城也均飘红，京沪穗深四个一线城市中，三项指标也多为上升。

关键词：土地

楼面价或创新高

2010年居住用土地出让市场供应量、出让量和楼面地价预测：重庆、武汉、昆明三指标全上升，成都的楼面地价将持平。广州、深圳的供应量和出让量不乐观。21个城市中，地价要降的有福州、惠州，持平的有成都、杭州、北京。

关键词：二手房

表现平淡

2010年二手住宅市场成交量、成交价格及租金预测：重庆的二手房市场不被看好，三项指标全是持平，意味着市民明年购买二手房和租房将不用掏更多的钱。近邻武汉、成都、昆明的三项指标全飘红。最不被看好的城市是福州，二手房量价齐跌。上海、广州、深圳三大城市的二手房价还要继续涨。21个城市中，房租无一降价。

关键词：写字楼

量价齐升

2010年新建写字楼供应量、成交量、成交价格预测：重庆三项指标都是红脸，周边的昆明、成都也被看好。京沪穗深四个一线城市价格全上涨。21个城市中，价格无一下跌，持平的有武汉、济南、惠州、杭州。

关键词：写字楼租金

投资有空间

2010年二手写字楼租金及空置率：重庆写字楼租金上涨，空置率持平。成都租金持平，空置率上涨。北京、上海、深圳写字楼租金全上涨，仅广州租金下降。

关键词：商铺

供需平衡

2010年新建商铺供应量、成交量和成交价格预测：重庆供应和成交均持平，价格要上扬。成都、武汉、昆明三项指标全飘红。一线城市中，京穗深价格上涨，上海持平。21城市中，价格无一下跌。

关键词：商铺租金

涨幅不大

2010年二手商铺租金及空置率预测：重庆的租金和空置率均持平，周边的成都、昆明、武汉、长沙租金都要涨，四大一线城市租金也全上涨。21城市中，无一租金下跌，持平的还有惠州和宁波。

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房地产新政策出台 济南未来房价该何去何从？

为保持房地产市场的平稳健康发展，12月14日的国务院会议上要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

房产新政出台，将会对济南楼市和房价产生怎样的影响？《置业周刊》采访了开发商代表、地产分析人士及部分购房者，他们发表了各自对新政的看法，并对济南楼市未来发展给出了预期。

专家：“遏制”政策有利于控制发展大局

11月27日中共中央政治局召开会议，明确了明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。之后的中央经济工作会议表明，积极的财政政策和适度宽松的货币政策将是明年宏观政策的主流，这是明年经济发展的总体方向。多数人认为中央经济工作会议的态度就意味着明年的房价也定了，在房价和经济发展的大局面前，要是只能有一个选择，那肯定就是经济大局，经济发展了，百姓得益，才能有钱追赶高房价。当时的会议基调一出，多数人对明年的房地产发展形势保持乐观，最简单的说明就是持续的资金流动性是的保证，主流经济学家一致认为，眼下和明年的流动性不是不充裕的问题，而是太充裕了。更多的资金必然流向房地产，必然参与推高房价。

目前支撑高房价的几大因素里，城市化、宏观经济、流动性过剩、供需关系、政治需要都没有任何的改变，所以多数人对明年房价还是持续乐观。还有一个很重要的因素就是，现在的各级政府包括中央政府和地方政府对房地产将来的发展如何认识？对房价和百姓关系以及房价与经济发展关系二者之间是倾向于哪一方面？是百姓重要，还是经济重要？摆平二者关系需要的艺术。房地产是当前和以后一段时间内中国的直接经济命脉，占到GDP的6.6%和社会总投资的1/4，最近的数据也表明，上海卖地每天进账2.5亿元，这种收入对政府来说当然会动心。显而易见，打压房地产市场对中国经济的发展是致命的，要是保经济就不要对房价轻易下手，这也是铁的事实。一头是百姓，一头是经济，现在政府还没有做好的一点就是学习成熟市场里对房地产市场调控收放自如，这也许正是各级政府要学习的一个大课题。

尽管最近出台了系列的“遏制”政策，但都不是财政和金融方面的，是修补性的技术动作，对主流影响不大。有些已经是说过多次了，市场已经考验过多次了，在具体措施没有出来之前，业内人士对其最终能发挥的作用持谨慎态度，关键还在后面的实施细则以及具体的操作。

当然，应该说目前的“遏制”政策对打压房价的力度显然不够，过去6年的调控经验告诉我们，房价不好调，有时调得越紧房价越涨。在当前情况下，适度校正过热的房价上涨趋势，关注基层民众对住房的需求，缓和日渐紧张的矛盾是大有必要的。(赵鲁梁)

购房者：遏制房价 想说爱你不容易

住房问题不仅是经济问题，更是民生问题，当今房地产业的问题归根结底就是高房价的问题，房价过高就会伤及民生。近日举行的国务院常务会议明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。这表明，近来群众强烈不满的部分城市房价过快上涨问题，已经引起国务院高度重视。

不可否认，济南正逐渐成为高房价的城市之一。在济南，很多楼盘的房价已超过1万元/平方米，这种开发商喜老百姓忧的局面，显然是不正常的。公交车司机李师傅不无感慨地告诉笔者：“这几天的新闻一直在说遏制房价的问题，我看了心里说不上什么滋味，去年政府也在调控房价，可房价还是越来越高，我也是越来越买不起房子了，看着高涨的房价我只能望房兴叹！今年的政策说要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房，在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。加大廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房的资金投入和建设力度，我觉得我好像有点盼头了，可又担心政策落不到实处，到头来还不是竹篮子打水一场空？”

小韩是外地留济的大学生，谈到买房一脸苦相，“在济南能拥有自己的房子是我的梦想，面对飞涨的房价我很无奈，只涨房价不涨工资，恐怕我的梦想真的难以实现了。以前只是听说老百姓买不起房，随着房价的飙升，新闻里说现在连政府官员都买不起房了。政府提出遏制部分城市房价过快上涨的势头的确是及时雨，但‘雨点’的大小至关重要，不要让遏制房价上涨再次成为一纸空谈！”虽然今年以来房地产市场的快速发展，为我国经济的复苏作出了重要贡献，但是快速上涨也使房价进一步背离民生，引发了社会和群众对高房价的焦虑。

我国房地产业的融资主要靠银行贷款，房价过快上涨，也蕴藏着巨大的金融风险。遏制房价过快上涨的势头，已成当务之急。从“抑制”变为“遏制”，一字之变，透出了中央的决心；对“部分城市”房价过快上涨问题的“定点打击”凸显，中央控制高房价整体战略向前大推一步。这两点，都揭示了中央拿高房价开刀，力保民生的决心。不论从百姓的民生、楼市的长远健康发展，还是整个国民经济的平稳较快发展角度看，国家出手遏制房价过快上涨都是正当其时、深得人心。但是，要想政策取得预期效果，关键还要看地方政府的落实情况和责任的担当，真正把政策落到实处才是老百姓想看到和想得到的！(本刊记者王慧静)

开发商：以科学发展观促行业发展

对于政府表态要遏制高价房一事，山东黄金地产有限公司研发部经理李松年向本刊记者道出了他的看法。

作为房地产业内人士，对于近期国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，李松年认为，此次会议是“从全局的高度对房地产行业进行了评价，以专业的角度对房地产发展中存在的问题进行了解析，以负责的态度提出了促进房地产发展的具体措施，是践行科学发展观的具体举措。”

李松年认为，此次国务院常务会议对房地产行业还是做出较高评价的，会议站在全局的角度就房地产对中国经济的贡献提出了“保增长、扩内需、惠民生”的评价。对此，李松年给出了一些相关数字：就“保增长”来说，根据统计资料，预计2010年中国房地产总投资为3.5万亿元，按照相关行业2.2倍的投资杠杆测算，房地产实际带来投资规模11.2万亿元，相当于GDP的三分之一；就“扩内需”而言，从中房协顾云昌提供的数据来看2010年一手房和二手房销售总额很可能达到6万亿元，全年国人的消费总额则预计为12万亿元，因此房地产消费占了社会总体消费额的半壁江山，“扩内需”的功能毋庸置疑；就“惠民生”而言，房地产开发过程中，30%左右的经费以土地出让金的形式支付给政府单位，成为地方政府的财政收入；30%左右费用支付给建筑承包单位，解决了大量农村劳动力的就业问题；20%左右经费用于缴纳城市建设配套费、房地产环节的各项税费等，间接提高了城市化水平，与此同时，房地产对消费者提供了物质、健康、精神良好的平台，正在改善着国人的生活品质，“惠民生”的评价是公允的。

有人“愤愤不平”地把此次国务院常务会议比喻为“慢慢放下的第二只靴子”，认为开发商是致使楼市产生泡沫及房价高企的罪魁祸首。对此，李松年从专业角度进行了说明。房价高企的一方面原因，是因为房地产是美元贬值背景下人民币保值的最有效手段之一，房屋价格在一定方面反映了房屋的价值，另一方面供求关系使房地产处于卖方市场，“看不见的手”推高了房价。不仅如此，各地“地王”的频频亮相，也是使房价被动上涨的原因之一，于是出现了“面粉比馒头贵，开发商不得不做蛋糕”的说法。在诸多房价上升的因素中，土地问题无疑是推高房价的主要原因，土地供应不足导致了房地产卖方市场的出现，同时土地供应不足还致使房地产开发企业竞相举牌，从而“被地王”。以济南市为例，半年中土地价格翻了一番，刚刚拍出的位于文化东路的某地块，楼面地价即到了每平方米1万多元，以此为基础房价想不上涨也难。

因此，李松年建议平抑房价应从平抑地价开始，加大土地供应量，降低土地起拍价，土地交易将现场竞价改为一次报价的竞标方式，避免人为拉高地价。对棚改、垦区、厂区、旧改等项目以限价房来倒推土地价格。同时，降低房地产开发环节的税费。唯有此房价才能真正降低。（本刊记者戈冉宁 来源：济南时报）