编者按：即将翻过的2009年，中国经济强劲复苏，楼市交投活跃，房价也随之快速上扬。此种背景下，中国购房群体所思所想所感，他们面临的压力、心态、困惑和对未来居住价值的追求，受到全社会关注。年初，楼市开始走出冰封之时，房天下曾在发出近百亿购房消费券，数十万购房者参与申领。又值岁末年初，房天下诚挚感谢，再次本着服务购房者、回馈购房者的感恩心态，在发起“关注购房者”系列主题活动。房天下新闻中心将以“关注购房者”为主题，陆续对业内人士、专家学者进行专访，进一步深化活动的主题，呼吁全行业深度关注购房者。
本期专访的人物是山水泉城的策划总监刘兆辉。
算起来，2008年的金融危机对房地产市场的影响刚刚过去，市场不过刚刚好转了半年，杞人忧天的声音便波次响起：再次拐点、降温拉开序幕……。虽然这半年房价上涨的幅度很大，但是明年的房市仍然不会出现拐点，房价也不会下跌。
如果说市场的变化是各种作用力的结果，我们不妨简单分析一下不同方面的几种力量对房地产市场的影响。
首先看市场供需层面
市场经济体制下中国的房地产市场，首先决定于市场的供需关系。中国地域广阔，区域差异大，不同区域的房地产市场供需差异更大。
先从城市级别来看，国内的大部分一线、二线城市市场的主要问题体现在供需比例不平衡上，简单点说就是有效供给小于刚性需求，城市化进程的加快、农村进城的主流、80后驻城的需求等统统支撑市场的刚性需求。以济南为例，每年三百万平方米左右的销售量也就两三万套房子，而济南每年的新婚数量就5万对以上！购房需求一直在被抑制和延后，供需比例失衡可见一斑，当然很大一部分人买不起房子不代表没有这个需求。国内较发达地区的三线、四线城市在08年以前的地产热潮中，由于盲目的大批量招商和不理性的投资，造成了供给远远大于需求，诸多城市的年供需比例甚至超过10：1，但是这部分城市的土地房价比往往很高，土地成本极大的占用了房价下调的空间。即便市场不景气，开发商也会通过调整开发节奏控制有效供给，而不会降价。欠发达地区的房地产市场还处在相对落后的阶段，大部分城市的供需比例相对稳定或者供小于求。
所以，从市场的供需关系来看，2010年房地产市场不会出现拐点，房价也不会下跌。
从政府对房地产市场影响的层面看
中国的股市和房地产市场是受政策面影响的两个市场。这里且不说房地产是国民经济支柱之一，不说房地产对GDP的贡献，单说土地收入对财政收入的影响和政府对房地产市场治理的理想目标。
根据统计数据可以看出土地出让对地方财政的重要作用，截止2009年11月23日，70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%，上海以821亿元的土地出让金收入名列，北京以639亿元位列第二。如此高的土地出让金收入，尤其是地方政府财政收入的主要来源之一，这个准则几乎适用于国内的绝大多数城市，这和08年金融危机中众多土地流拍和土地贬值形成鲜明对比。我想政府不希望再回到08年的历史。所以对于政府来说，其对房地产市场的理想目标应该是：房价稳定有序的上涨，在目前房价疯涨之后、能将房价较长期的稳定在一个区间内。这样既可以不影响房地产市场发展的良好势头，也削弱了房价过快上涨对民生的影响以及泡沫过快发生导致的市场风险。这样的结论同样适用于济南政府对于房地产市场的态度。
由此，也可以对政府最近连续四拳出击房地产市场的意图有一个正确的理解：，其意图在于压制目前不理智的房价疯长，尽量使其保持健康向上的发展，而不是打压市场使其价格下跌，谁都知道再次下跌意味着什么；其二，政府既然敢于出台压制政策，正是因为看准了或者认为目前的市场上行发展的力量之大，这些政策不会导致市场出现不健康的下跌。
另外一点同样可以考虑，那就是这些政策的出台将会在金融危机中形成的开发商寡头竞争之后，进一步促成寡头竞争的明显化，小的、不规范的开发商或者会被进一步淘汰，大型企业、国有企业进一步强大。
从供需双方的力量较衡来看
供给方就是开发商，需求方就是购房者。除了2008年的金融危机供需双方都是弱者，近10年来的房地产买卖，几乎购房者一直是弱势群体，在对未来房价的涨跌控制上，买者仍然还是弱势群体。
最简单的原理是，开发商作为一个生意人群体，都有卖高不卖低、越卖越高的想法，并且用十来年的时间形成一种游戏规则，一旦出现价格下跌就论为不正常态势，更可怕的是消费者也接受了这种规则。在这样的规则下，开发商可以不约而同的“团结起来”去维护这个规则，可以利用武装到牙齿的市场、营销、策划、法律队伍去维护这个规则；而购房者作为消费个体却没有意识也难有力量去打破这种规则，或者团结起来与这种规则抗争。他们也不可能抗争，因为目前供需不平衡的市场背景下他们看到：即便他们不买，开发商的房子也在卖、而且是越卖越贵。
所以，现在只要房价涨得不是太快，似乎消费者就能够忍受。
另外不得不提的是，在某种程度上，政府虽然一直在呼吁民生但更大程度上在支持和袒护开发商，因为开发商在为他们打工、是他们的摇钱树，也是“房地产经济”的运行主体。
由此可见，买卖双方存在着不对等的力量抗衡，在购房者的意愿和卖房者的意愿有冲突的时候，卖方更有控制权。
从成本变化来看
各种迹象和数据显示通胀已成定局，各种房地产的原材料钢筋、水泥也在涨价，尤其主要“原材料”土地价格也在不断呈现上涨之势，中国的商家——政府，以土地不可再生等种种理由，土地越卖越贵，促使很多项目的土地房价比超过30%甚至50%，房子的价格没有理由要越来越低；尤其房地产的运作模式决定了房地产的开发必须是大资金的流动，必须是大资源的整合，而且是相对的大风险投资，没有理由要维持低利润，否则房地产开发商将会成为慈善机构。
由此，可以理解一个在泡沫上运行的房地产经济也在情理之中之中，不过因为房地产关系到民生，是国家的经济支柱，关系到资金的大流动而更受人关注；相信在粮食像房子一样有限并供不应求的时候，可能人们就更多的关注粮食了。
从货币政策来看
货币流动性的充裕性，是导致今年下半年房地产价格暴涨和股市暴涨的主要原因。基准利率的再三下调、贷款政策的放松和各种优惠、四万亿的政策救市、外资包括各种热钱的涌入直接丰富了对资金强烈需求的房地产市场，促使其快速恢复元气。宽松货币政策对市场的良性刺激在和政府通胀忧虑并列的时候，政府将在这之间权衡并适度调整，选择尽量两者兼顾的策略。就目前国际金融市场来说，尚且没有从危机中得到完全修复，国内短暂的股市、房市好转也不能代表国内市场完全复苏。所以政府适言：2010年依然保持适度的货币宽松政策。换言之，在尽量控制通胀的前提下，依然以宽松的货币政策鼓励市场发展为主。
济南房价，未来三年还有2000元以上的上涨空间。
由以上力量较衡分析可以看出，2010年中国的房地产市场仍将继续上行发展，起码保持在现有水平上稳定发展，济南也不例外。
较北京、深圳、广州、上海等一线城市来说，济南的房价上涨空间更大。首先，2000-2008年间，济南的房价涨幅一直比较平缓（03、04年涨幅翻番弥补市场落后的时间差除外），截止到2008年上半年，城市均价还保持在5700元/平方米左右，经过近半年的疯狂上涨目前成交不过在6700元/平方米左右。与目前国内其他同类城市比较、加上市场正常发展所增加的市场丈夫，济南房价，未来三年还有2000元以上的上涨空间。
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