[摘要] 经历了2008年的煎熬，2009年打算买房自住或者投资的人该怎么办？
不妨先看看有关专家对2009年北京楼市整体走势的判断。有关专家学者和业内人士对2009年北京楼市的走向看法不一，中原地产华北区总经理李文杰认为，2009年北京楼市走势并不明朗，到底会如何，还要看6月以后；房地产业界知名人士任志强认为，2009年，北京楼市走势如何，还要看是否有新的得力政策鼓励买房人买房；而潘石屹则明确表示，2009年北京楼市还将继续调整，房价还没有调整到位。大势如此的情况下，2009年购房是否合适，不妨请有关人士就自住购房、投资购房和投资商铺三类分别加以分析。
买房自住任何时候都合适
“对有硬性需要，购房自住的人而言，任何时候买房，都是合适的。”房地产业内权威人士陈长春表示，“有需要，在考虑自己经济能力的前提下，买一套某个要素符合自己的房子，都是合适的——比如说，有的人是为了照顾年迈的父母，在父母家边上买套房；有的人是为了孩子上学，在中关村买套房；有的人是为了上班近，解决在路上浪费大把时间而买房，等等，对这些因为某个原因要买房的人，买房要解决的主要矛盾是某个需要，因此，价格只有相对合适，没有合适——如果等到价格便宜了，合适了，符合你需要的房子可能早就被别人买走了。”另外，链家地产市场中心的有关负责人表示，考虑到去年出台的税费、按揭利息等优惠政策，90平方米以下的普通住宅购房交易成本在2009年比以往降低了7%以上，有自住需求的人可以优先考虑90平方米以下的中小户型。
中小户型长线仍然看好
“虽然目前北京房价有没有触底不太好说，但是北京房价已经在低位运行这已经成了很多业内人士的共识，从这个角度上看，对于投资的购房人而言，选择90平方米以下的中小户型这些未来交易成本能够得到优惠的房子，做长线而不是短线投资也不是没有机会。”中原地产李文杰表示。
他举了个例子，拿一位手头有银行定期到期资金40万元的人举例，如果其投资一套南二环附近的30-50平方米的小户型公寓，买卖价格基本为15000元/平方米，30平方米的户型租金为2100元/月左右，那么，所需资金为15000×30=450000元，除了用40万元固有资金外，做一个3年期的5万元贷款。以目前降低贷款利率后的3年期贷款利率5.40%来计算，第二套房贷的贷款利率将达到5.40%×1.1=5.94%。以等额本息还款来计算，他每月需还贷1519.74元。如此而言，在前三年中，每月有2100-1519.74=580.26元收入，即三年共有580.26×36=20889.36元。三年的物业费(物业费：1.98元/月/平方米)为：1.98×30×12×3=2138.4元。假设其他花费三年共为3000元(1000元/年)，即前三年的收入为20889.36-2138.4-3000=15750.96元。从第四年开始，租金的全部收入减去物业费用及其他消耗费用后全部都是个人。如第四年，胡先生的收入将达到2100×12-1.98×30×12-1000=23487.2元。
“在三年后胡先生将得到15750.96元租金及属于个人所有权的一处总价为45万元的房产(假设房价不变)，即总资产46.5万余元。且从第四年开始，假设租金水平不变的情况下，至少每年有23487.2元的租金。”而如果将40万元做三年期的定期存款，经过2008年末的几次利率下调后为3.33%。即三年后将获得400000×3.3%×3=39600元利息收入和40万元的本金。“不难看出，投资房产的总要大大地高于存入银行后的本利和。”
商铺投资今年宜谨慎
北京市地税局在2008年10月15日发布的237号文件中，确定了经营性房屋的出租后的租金收入按照分税种计征方式计算缴纳，根据这种计算方法征收，商铺等经营性房屋所有人的税负，从2008年12月1日起，将由原来的5%调整到25%以上，增加了5倍。
据了解，2004年北京地税局发布“京地税征〔2004〕181号文件”，这个文件将所有形态物业的出租税下调为综合征收率5%，也正是如此，在过去的几年中，商铺也成了很多投资人的。但据了解，在2008年10月237号文件出台后，一些办公、商业型物业的出租成交量立即出现大幅下降。也正是如此，多位业内人士提醒购房人“2009年如果该项政策不变，投资商铺等经营性物业就要慎重。”
楼市投资切忌暴利预期
关于2008年的北京楼市，有人评论“不是房价跌了，也不是房子卖不出去了，而是北京楼市从2006年的癫狂状态回到了正常。”借用这个说法，2009年无论是买房自住还是投资，个要注意的问题就是对回报预期也要回到正常，那种期待买了房一夜之间上涨几千的想法不能要。
第二个要看清的是对房地产市场的长期走向判断。判断现在的房价，可套用股市的说法，一千七、八不一定是点，但肯定是底部区域。从长远看，不管房地产有没有周期，也不管现在是第几个周期，是长周期还是短周期，但从北京乃至房地产市场的发展看，十年甚至更长时间内，房地产业仍然是国民经济的重要支柱。
第二个需要看到的是，尽管去年北京楼市整体处于低迷，但四环以内以及一些热点地区的房价变化仍然不大，仍然有一些楼盘具有较强的抗跌性和潜力。因此，投资的时候，要优先考虑地段，“地段，地段，还是地段”的投资理念要坚持，因为房地产的价值最终由其所在区域所沉淀的市政建设的总投入来决定。此外，还要在好的地段找到能抗跌的开发商和他们盖的楼盘。
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