印堃华(blog) 上海财经大学房地产经济研究中心教授
近据新华社报导，70个大中城市今年1-9月住房价格比去年同期上涨了8.2%，10月份同比涨幅更达到了9.5%。历经3年的宏观调控，声势不可谓不猛，力度不可谓不大，房价却边调边涨，愈调愈高。房市为何能如此“桀骜”与“任性”？人们，尤其是决策层是该冷静地认真地思考这个问题了。
自改革开放以来，中国的房地产市场从无到有，从小到大，从不规范到逐步完善，历经磨难与曲折，到今天已经成为社会主义市场经济中的一个有机组成部份，作为市场主体一方的中国房地产业也已成长为国民经济重要的支柱产业之一，并在合理配置城市土地资源，优化组合生产、生活要素，实现国有土地资产保值增值，推动城市生产力布局与产业结构调整，带动关联产业发展，改善城市环境，提高居住水平，创造就业岗位，增加财政收入等等方面，发挥着不可或缺的作用。根据发达国家经验，在工业化前期和城市化导入期，房地产开发是城市发展的重要推动力，培育房地产市场，壮大房地产业是这一历史阶段无法迴避的必要选择。从我国的实践看，上世纪末尾几年，国家选择住房建设作为国民经济新的增长点，带动相关产业复甦，才推动国民经济摆脱亚洲金融危机的阴影，重新回到持续景气的轨道上来。整个90年代，上海城市发展战略的调整与实施，包括浦东开发、“退二进三”、旧城区改造，大规模的城市基础设施建设等等，也大都是借助于房地产开发来推动的。现在我国有许多中小城市尚处于城市化的跨门槛阶段（人均GDP3000美元），还得借助于房地产的市场运作才能推进城市化的历史进程。
诚然，市场经济不是的，因为市场供给的商品是由以营利为动机的企业群体提供的，是需要以一定量的货币与之“等价交换”的，所以，市场只能满足社会一部份人的有支付能力的需求，而另一部份缺乏足够支付能力的人的合理需要，则必须由政府另辟蹊径来解决。此外，在某些情况下，市场也会失灵，需要政府查明原因清除故障，帮助市场恢复调节功能。因此，为了满足全社会日益增长的物质和文化生活的需求，既必须充分发挥市场分配资源的基础性作用，也要求政府在市场经济难以发挥作用的领域或在市场失灵的时候，履行自己的职责。
市场配置资源的工具是价格。房屋乃土地的定着物，房产实质上是地产，房价就是用来配置城市土地资源的，是对这种不可移动、不可再生的自然资源的稀缺性的反映。与其他商品的价格一样，房价也是有涨有跌起伏波动的。影响房价变化的因素众多，错纵复杂，但对房价走势起支配作用的却是价值规律、供求规律和级差地租原理。在市场供求相对均衡条件下，房价水平稳中微升，能使大多数房地产商收回成本、缴纳税金后还有适当的利润，从而保持再生产的正常水平。倘若供大于求，房价下跌，多数开发商获利很少甚至亏本，资源就会流出致使再生产规模萎缩，社会需求得不到满足；而当供不应求房价上涨时，很多开发商都能获得因供求强烈摩擦而带来的超额利润，从而吸引更多的生产要素和资源流入，扩大再生产规模，逐步达到新的供求平衡。当然，房价涨跌对调节市场需求也有一定作用，但房地产与其他一般商品不同之处在于房屋不仅是耐用消费品，还是投资品，购房兼有消费和长期投资的双重效应，所以往往会出现“买涨不买跌”的现象。因此，就房市而言，在供求失衡时调节供给比调节需求更为重要。
根据本人长期从事城市经济与房地产经济学术研究的经验判断，本轮房地产调控之所以效果不理想，原因主要有以下4点：
1、调控目的不够清晰。抑制基本建设和固定资产投资过热与平抑房价本是两个相互冲突的目标，鱼和熊掌不能兼得。前者要求压缩供给，后者则要求扩大供给，因此，分别采取的对策措施必然发生冲突，效用相互抵消。
2、主要矛盾没有抓牢。这几年房价高涨的主要原因是供给不足而非投机炒作。供给不足的主要表现是总量问题而非结构问题。造成供给不足的主要原因是新增住房建设用地供给不足，而非存量土地大量闲置。主次不分，眉毛胡子一把抓，自然难以迅速见效。
3、调控方向出现偏差。说是要平抑房价，采取的措施却是“压缩银根”、“压缩地根”、加息、加税、土地全部招拍挂，价高者得，试问资源供给减少了，成本税收上升了，房价能降得下来吗？
4、调控分寸把握不准。为了防止炒房而规定一手房5年内转让要征重税，买第2套房提高首付成数和利息，实际上堵塞了居民5年内房产置换梯度改善的渠道。诸如此类的措施就好比将“打狼的棍子打在羊身上”，受损害的是普通工薪阶层。再者，新建住宅90平米以下房型必须占项目开发建设总面积的70%之规定，也很不准确。所谓项目开发建设总面积是把地下车库、商业用房、管理用房、配电房、水泵房、垃圾处理用房等全部包括在内的，真按70%计算，恐怕一个住宅小区全部要造90平米以下的房子了。这一规定用在社会保障用房上是正确的，但用在政府不加补贴的一般商品房上就不一定妥当，毕竟套型大小要以市场需求为导向，满足各种家庭的实际需要，对此，政府不宜横加干涉。
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