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房地产新产品论坛暨最具影响力新盘推介今日举行

房天下  作者:    2006-03-30 13:37

[摘要] 【主持人王维波】各位来宾、各位朋友、女士们、先生们大家上午好!首先对各位光临“2006中国房地产新产品论坛暨中国最具影响力新盘推介活动”表示热烈欢迎。非常感谢组委会的信任,让我来主持本次论坛。我叫王维

【主持人 王维波】各位来宾、各位朋友、女士们、先生们大家上午好!首先对各位光临“2006中国房地产新产品论坛暨中国影响力新盘推介活动”表示热烈欢迎。非常感谢组委会的信任,让我来主持本次论坛。我叫王维波,是房天下新闻总监。

在这里,请允许我介绍一下今天到会的嘉宾,他们是:中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌先生,中国房地产协会经济合作委员秘书长江书平先生,房天下控股运营副总裁、房天下资讯集团总经理肖勇先生,中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会常务副主任奚瑞林先生,五合国际建筑设计集团副总经理刘飞先生,以及来自北京、上海、深圳、重庆、武汉、杭州、南京、福州、南昌、长沙、合肥、昆明、石家庄、哈尔滨、厦门、青岛、无锡、昆山等城市开发商代表,在此不一一作介绍。另外,本次活动也得到了中央电视台、中国财经时报等主流媒体的大力支持,全球华人房地产门户房天下将对本次活动在40多个城市进行现场直播。下面请房天下控股运营副总裁、房天下资讯集团总经理肖勇先生致辞,有请肖总!


房天下控股运营副总裁、房天下咨讯集团总经理肖勇先生致词

【肖勇】尊敬的顾云昌先生,江书平先生,奚瑞林先生,以及来自各地的开发商、新闻界的朋友们,大家上午好!首先代表房天下控股莫天全先生对各位嘉宾的到来表示衷心的感谢!

“2006中国房地产新产品论坛暨中国影响力新盘推介活动”是由中国房地产新产品创新研究中心和房天下联合主办的,为什么主办这样的活动这是中国首次面向房地产新盘的大规模的推介活动,新产品是房地产新生产力的代表,是楼市最瞩目、最值得期待关注的项目,中国一年产生多少新盘现在没有一个部门完全统计出来,中国有2千多个县以上的单位,那楼盘肯定是上万个,这样行政区域里面肯定诞生不少的新盘,北京这样特大城市,新盘的供应量是上百个。今年房天下推出150个新盘,形成了新盘的风暴,通过网上录影、形象展示,线上线下的互动,使我们对2006年的新盘的状况有的一个比较清晰的了解,新盘新在哪里,作为新生产力的代表,作为自主创新精神在房地产业的体现,我们有幸邀请了我们行业协会的领导,我们的建筑大师和我们的专家,以及媒体来共同研讨这个新盘新在哪里。房天下作为的房地产的平台,包括新房、二手房、商业地产、国际公寓等多项产品的研究,今后将把新盘作为我们研究和推介的重要的组成部分,非常感谢的大家的光临,房天下愿意与各位共同推动中国房地产业的发展与进步,谢谢大家!

【主持人 王维波】感谢肖总的精彩致辞!接下来有请中国房地产协会秘书顾云昌先生做精彩发言,他发言的题目是中国房地产新形势及宏观形势,有请!


中国房地产业协会副会长顾云昌先生致词 

 
【顾云昌】大家好!大家知道去年出了国八条,新政使中国房地产市场发生了明显的变化,新政是中国产品走了一个更新换代的时代。首先我对新政有一点新的认识,一点认识就是说大家知道房地产新政是05年3月份出台的,如果说在04年的国家的对房地产宏观调控是单项调控,新政就意味着由单相调控转为双项调控,国家04年宏观调控主要是防止固定资产投资过快,通过对固定资产投资的调控放缓房地产开发投资的调控,这样的时候房地产的竣工面积从年增长20%,下降到2.1%,市场供大于求的市场表现价格平稳上升,或者价格下跌,供不应求价格会上升,04年的价格之所以产生14%、15%的上升,主要是单项调控产生的后果。

去年两会期间房价涨得很快,国家就出台了新政要稳定住房价格,一方面我们的宏观调控继续进行,另一方面房价要稳定,这时候采取的办法在对楼市的投资进行控制的同时对我们需求也进行了控制,这就是双向调控,05年的调控就是对供应量和需求量同时调控,现在看来得到了明显的效果,我们发现04的年楼市当中有相当一部分地区是产生了过热的现象,这个调控是怎么做的呢?就是控制拆迁需求,遏制炒楼需求,在双向调控下面我们房地产供求先对平稳,去年房地产价格的上涨速度从前年14%-15%,下降到增幅7.5%,这是我对新政的认识。

98年后中国出台房地产政策,是全面启动住房消费的政策,全面启动住房需求的政策,凡是买房我都支持,各级政府都出台了很多优惠政策,这样可以拉动经济增长,加快住宅建设,这是一种全面启动的态势,我们发现新政出台后中国房地产市场是一种择优启动的模式,我们仍然启动住宅消费,但是我们启动的是消费性的需求,对于炒楼性的需求我们是遏制的,这个需求是择优需求,我们看到国八条的政策和国务院房改政策有一个差异,当时只要你买房我都支持,现在对不起你炒楼的需求我不支持,我们要对投机进行遏制,对拆迁量过大我们也要进行控制,这样达到择优需求的目的,现在看来新政还在继续,这个阶段还是作为房地产发展的主要的依据,我们现在的市场是择优启动消费的市场。

我们全面启动房地产市场是对经济有促进的话,我们择优启动房地产市场将会促进房地产业的持续健康发展。第二点我讲一下新政下面房地产的表现,2005年中国房地产不开发增长速度是19.8%,比起2003年29.7%有较大的回落,这是宏观调控调控要求房地产速度适当放慢,实现是这样的目标。预示我们我们的竣工面积增长14.9%比起2004年的2.1%有了12.8%的增长。另外,房价增幅开始出现回落,刚才说了去年的房价增幅是7.5%,今年17个城市的调查,房价的增幅是6.2%,去年是7.5%,房价的增幅还在缓慢的下降,应该说宏观调控成效是明显的,因为宏观调控新政的目标是稳定住房价格,现在看来住房价格是稳定下来了,出现的一个比较好的态势。

我们看到新政的第二个特点,就是区域性差异有新的表现。的房地产市场各地表现不一样,661个城市找不到两个城市房价是一模一样的,更找不到两个城市房价的升幅或降幅都是不一样的。昨天下午我回报房地产情况的走势,就是说房地产市场和其他市场很大的不同点,不会要涨一起涨,要降一起降,新政出台前的楼市分为三种类型,一种叫做预热阶段,比如西部地区房地产市场需求刚刚旺起来,另一种是过热,我曾经用地名描述中国的楼市发展,有些地方的楼市刚刚扬帆启程,那是阳洲,有些城市进入了航程是杭州,有些城市基础出海了,那是上海。当然有些城市房地产刚刚开封,有些地方的楼市还在西边藏着呢,叫西藏,这就表现了楼市在新政方面的表现。国八条或者新政实际上看到了上海楼市有海浪的、有波动的,会出现很多的反应,所以要引起注意,要把稳整个的航程和船的方向,要稳稳当当往前开,新政就起到这方面的作用。新政以后各地的变化不一样了,新政下面各城市的商品房成交量不同,大家知道新政出台主要是遏炒楼需求,同时开发经济适用房,一些媒体认为国八条出台是降低住房价格,这样的舆论导致许多人出现了观望,所以在去年的5月份以后在普遍出现成交量的下降,的时候上海这样的地方成交量下降80%,北京下降50%,连广州市场平稳的地方也下降了20%。尽管盼着住房几个下降,但是绝大部分没有下降,继续在攀升,人们感觉到不是那么回事儿,市场开始回暖,到年底总体上已经回暖,除了长三角少数城市,多数城市都在回暖,但是回暖的速度也不一样,有的一两个月就开始回暖了,有的三四个开始回暖,就是说房地产市场差异性很强。


【顾云昌】我觉得中国经济发展的差异在楼市方法特别表现出来。另外新政下面房价的变化也不一样,从来看房价的增幅已经明显回落,现在是同比上涨6.2%,但是我们发现按照我们几个城市来分析,比如上海的楼价,从去年5月份后月环比逐步下降,现在还在回落,2月份回到0.1,的时候达到1%,但是上海的房价到了去年年底还比前年年底涨了4.9%,为什么会出现这样的情况呢?因为去年一到三月的房价涨得太快了,再降也没有降到2005年的水平,但是总体趋势房价在回落。但是其他地方也不一样,北京市在新政下面房价不仅没有下降而且上升了,去年房价涨了19.2%,当然今年是6%点几,北京开始涨得很快,到后面慢慢回落。广州的房价一直是稳中有降,现在也有两位数左右的增长,城市的表现不一样,在新政下面由于各地原来的市场差异,有人说房地产新政使上海得病吃药,的确有这样的情况,一个政策针对,的楼市表现不一样,政策下面后表现又不一样,这就是差异。

去年有说了上海的房价降了50%,北京的房价降了30%,但是现在可以看到北京的房价不仅没有降反而升了,中国的楼市进入市场经济是2001年以后的事情,我们只有五六年的历史。有人说是不是房地产的市场调控对有些城市是空调,因为房地产价格没有降下来,中央政府的政策是择优启动,在这个时候我们发现各地市场是有差异的,比如深圳为什么房价涨得快,因为深圳据说已经有三年不批土地了,土地供应量的减少,而需求量仍然很大,必然造成供不应求,所以各地应该各地检讨自己,为什么房价调控在某些城市是空调,应该分析一下这里面的原因。

通过宏观调控和新政的出台使我们充分认识到商品房特别是住宅的功能,我们知道住宅是生活必需品,是消费品,它有消费功能,它关乎到国计民生,我们通过房地产的发展达到了一定的住房水平。通过20年的努力我们逐步实现了居者有其屋,我们发现住宅消费品的功能有三个层次,个深层需求,第二个叫做享受需求,第三个叫做发展需求。现在先富起来的人群已经体会到了享受需求,而且正在体验发展需求,住在这个房子里面我们的环境、功能很好,对我们未来得发展很有好处。由于市场经济必然会产生贫富差距,如何保证还没有富起来的人的居住。今年住宅放在第三位,个上学难,第二个是看病贵,第三个是房价高。
 
有些人说这是媒体报道的个别经济学家写的,总结了民间的回声,句话叫做房价把钱包掏空,第二是教改把养老逼疯,第三句话叫医改把你早点收宗。仔细想想这话也对也不对,不对的你不能用这个东西否定房改,如果没有房改就没有房地产市场。这个钱包掏空不是打水漂了,这个固定资产你享受了,而且使房地产成为支柱产业,使房地产税收当时30%以上,当然,我们又看到了买了房子既保值还在增值,没有这个掏空就没有今天的房地产市场,这个财产在,所以他也说对了,当然房改过程中有这样、那样的缺点等等,但是我们反思改革的时候决定不能否定改革。为什么现在对上学、看病、住房问题提出了疑问,这些问题都关系到民生的问题,反映了我们在高速发展市场经济的过程当中容易产生的贫富差距,要使低收入人群在看病、上学、住房方面有保障,突出一个社会保障问题,从消费这个角度我们突出要解决的问题是社会保障的问题,如何使中低家庭买到合适的住房,使他们也能够得到相应的住房的保证,这是对我们各级政府提出来的课题。

【顾云昌】住房也有投资需求,这是我们过去没有认识到的,住房的价值和激情是如此的旺盛,在上海、杭州。在新政出台以前许多人在议论,在上海市场上买房能够抢房,抢到房等于抢到钱,这种投资的功能像买股票一样,所以当时有人说谁不买房谁傻瓜,现在宏观调控后房子套住了,现在说谁买房谁傻瓜,我们如何看待房地产的投资呢,它关乎到楼市的发展和宏观经济的运营,我们看到买房等于买债券、股票。山西人挖煤有了钱后,买别墅,不够可以按揭。因为现在没有投资的渠道了,现在股票市场是低迷的,现在人们富起来买楼保值增值,把它当成储蓄,我可以买套房子给我儿子,这就是房地产的功能。全世界的房地产市场多和金融联系在一起,要研究房地产金融,有位专家说美国楼市和股票市场连在一起,当资本市场的低迷的时候,当国家的利率低的时候,那么恰恰是楼市最旺的时候,股市低迷、资本市场低,那么,楼市肯定旺,这是国际房地产市场的总体反映。我们发现当一个国家出现泡沫的时候,许多国家采取措施要升息,反过来说,个国家经济低迷的时候用降息来刺激经济,的刺激就是对房地产的刺激。像格林斯潘做的事情就是升息、降息,我们现在的股市还比较低迷,我们的债券市场还没开放,我们的CPI也就1-2,在这样的情况下面我们的房地产市场仍然是旺的。我们投资炒楼要收盈利税,但是我的收入应该比存银行的利息要高,那我仍然投资。房地产投资在任何市场经济下都会存在,所以我的结论是冷热在金融,关键在土地。房地产投资是成为房地产企业的要务,没有中国的房地产金融中国的房地产不可能有今天,但是发展到今天我们发现中国的房地产金融改革之后,对我们房地产的影响也不小。刚才说利率杠杆、资本市场的回报和房地产市场的发展是连在一起的,为了使房地产不市场健康发展必须金融继续支持,金融的调节对房地产市场健康发展非常重要,当然,我们现在碰得到问题是什么呢?是房地产金融产品的单一、市场的单一,我们现在房地产开发主要资金来源是银行,今后我们对银行的依赖程度在下降,因为在房地产开发贷款中22、23、24来自银行,现在下降了18%,更多是通过自有资金和其他渠道融资,所以我们对银行的依赖已经下降到了国际水平,但是我没有担心中国房地产金融的问题会影响房地产市场的健康发展。单一的融资渠道、单一的机构,所以我们只有一级市场,212号文件后信托对房地产的支持同样要四证齐全,现在房地产金融存在两大问题,个问题叫做错位。

当开发商需要借钱由于四证不全,银行不能借。当开发商有了四证可以销售了,银行说给你钱吧,这就是金融的错位。有人说能不能通过加成的融资解决这方面的问题,但是这个问题不解决我们市场影响很大,第二个叫梗阻,我们个人居住的投资者只有向银行存款,很难找到第二个投资渠道,所以中国的老百姓的存款已 过了15万亿,有巨大的存款。如果有了REITS投资,我们可以买商业性的物业来得到回报,这样的话我们楼市就健康了。开发商现在没办法,私下的、民间的、合法的、不合法的来融资,如果我们有很好的融资渠道,REITS、资金、债券,这样我们房地产也不至于这样做了,所以继续打通梗阻,通过另外的渠道达到房地产投融资的结合。

现在通过购买有性的物业可以获得利润,这就是REITS,国外基金收购我们商业物业、写字楼、宾馆、商场,这个里面有稳定的回报,大概8%-10%,结果国外的个人投资者通过REITS得到了利益,所以中国呼唤新的融资渠道,不仅为了解决房地产融资的问题也解决老百姓的投资问题,这就是金融改革已经火烧眉毛了,对中国经济的发展至关重要。

第二个是楼市的健康和土地的供应紧密相连,我先澄清一个观点,现在有一种舆论说中国的控制率过高,中国的控制率超过了国际警戒线。有此得出结论,中国的房地产已经产生产能过剩,有人写文章这么说,即房地产产能过剩又一个产能过剩的行业产生了就是房地产业。把讲汽车降产能过剩把房地产捎上了,就能教改把医改拉上了。我的观点的是中国的房地产控制率在合理的范围内,有些地方房价上涨过快的原因是楼盘供应不足,有的地方土地供应量很充分,有的地方土地供应量不足,土地的供应和楼盘的供应之间还有两到三年的时间,我们的土地供应量应该适当的宽松一点,或者说提前两年,要把握节奏,我今年供应的土地要考虑到两三年以后的整个的需求量,才能够造成供大于求的态势,要掌握土地供应的节奏,盘活土地,所以我的观点是冷热在金融,关键在土地。2006年房地产需求仍然旺盛,现在有的专家认为五六年是房地产的一个周期,有的专家认为中国的周期是长周期,我个人认为中国的周期和中国的经济连在一起的,中国在全面实行小康以前十几年仍然保持一个较快平稳的发展,我们房地产也仍然会表现为较快平稳的发展,我认为新政是在楼市发展过程中的一个平台,而不是周期,通过新政使楼市更加健康,所以中国的楼市2006年总体态势很可能是稳中有升的态势,投资量可能保持20%的,销售量还会增加,因为我们需求仍然很旺盛,我们未来的前景是美好的,这是新政的问题。我简单讲一下新盘。

房地产新政也代表了产品的革命,房地产新政使我们看到的一个楼市必须健康发展,导致我们的市场从过去的卖方市场逐步走向买方市场,从市场的环境中也会促进更多产品的创新,我们更看到了中央提出来的资源节约型和环境友好型的发展道路,总书记提出了要建设节能省地型的建筑,建设部一直在倡导绿色建筑,现在中国房地产已经发展到了居者有其屋,下一步应该解决居者优其屋的问题,住房问题有四居叫做一居,对任何人来说应该是一居,有钱人一居没有问题,没钱人可以通过社会保障达到一居。如进行以后应该有宜居,第二个叫做和居,住进去不仅环境好,方便、舒适、安全,而且还要和居,宜居主要是人和环境的关系,和居主要是人和人要和谐相处,我们倡导一种邻里信任、邻里有爱的环境。第三个叫省居,我们住在里面是节约型的,是节能的消费,从资源节约、环境保护方面解决省居的问题,这个应该作为新盘的更新换代的主要内容,我们过去大家盖房子是为了解决大小问题,今天应该把主要的精力放在好坏,而不是大小上。北京市人平均是2.7人,现在大多数房子都是120、150平米,我们不是说不主张大,如果把产品做得更加精细一点,完全有可能做到节能省地、资源节约和环境友好。所以我们更新换代产品应该在好上做文章,我主张要盖房就盖好房,我们现在有这个条件了。像过去盖的房子,10年、20年就拆掉了,这是最后大的浪费,我们现在的新楼盘要通过科技创新,通过节能省地的各种措施,来达到新产品。新产品的目标位是节能省地,通过科技的手段,我们过去比较重视外立面、外环境,这个我不否认,但是相对而言我们对内在品质的提升、对它的隔热保温的性能,对于内在的健康,应该在这些方面做好。过去比较容易它的线条、脸蛋,不注重它的五脏六肺。

根据目前我的国家情况我们要做得小一点,第二一定要把它放在内在品质的方面,才体现资源节约、环境友好,我们新产品、新盘应该在这个方面加大力度,这些意见仅供大家参考,谢谢大家!


【主持人 王维波】谢谢顾会长,顾会长对新政对新盘的影响进行了精辟的阐述。下面有请本届论坛发起单位,中国房地产业协会经济合作委员会江书平先生致辞,有请!


中国房地产协会经济合作委员秘书长江书平先生

【江书平】尊敬的顾秘书长,各位来宾、女士们、先生们大家好!我代表中国房地产新产品论坛发起单位之一中国房地产业协会经济合作委员会欢迎大家相聚在北京国际饭店。房地产新品论坛是对以往产品的总结,也是对未来新产品的计划,我们共聚一此探讨房地产新产品的规划和发展,中国的房地产业经历了2005年宏观调控政策,新的一年我们本着全新的变化为相应中央宏观调控政策,建筑节能省地和环保的新住宅,各地在2006年将涌现更多的新产品。一年之计在于春,很多房地产企业正在规划全年的新盘,新产品的计划,为了深度把握中国房地产的新趋势,全面梳理中国房地产新产品,增进行业的交流与互动,引导消费者的理性消费,我会与中国房地产产品创新研究中心、房天下还有房天下全球机构共同发起了这次论坛活动,中国的房地产发展到今天,创新逐渐成为房地产开发企业研究的重要课题。从包装到概念的炒作,都是以新求胜,最终房地产项目以创新占领了市场,2006天我国房地产业的需求旺盛,我认为今后的15年、20年中国的房地产业仍然旺盛,另外,中国要全面建设小康社会,城市人口要增加,改善居民居住的环境,现在我们大家关注的是中国正在推出节能省地和环保绿色的住宅,相关的部门将会出台很多这方面的政策,房地产开发企业会自觉的行动起来,开发更多的节能省地绿色新产品满足市场的需求,使房地产市场更加健康、快速的发展。最后预祝中国房地产新产品论坛圆满成功,谢谢大家!

【主持人 王维波】谢谢江秘书长,江秘书长讲了房地产的创新在于科技创新,很景点的一句话。下面有请中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会常务副主任奚瑞林先生作新能源在住宅中的应用的主题演讲,有请奚会长!


中国土木工程学会住宅工程工作委员会副主任 奚瑞林先生

【奚瑞林】各位领导、各位代表、女士们、先生们大家上午好!今天非常高兴参加新产品论坛,房地产的新产品范围新能源的利用或者叫做可再生能源,这个范围很广,它包括太阳能、地能、生物能等等很多,它是一种节能环保的新能源,因此,得到了各方的面关注,近年来在我们国家发展很快,我就想介绍一下太阳能和地能在住宅方面的研究提供一点情况,供大家参考。

先讲部分,太阳能技术的研究与应用,太阳能的利用在世界上面也受到很多国家的高度重视,像美国在克林顿时代就提出了100万个太阳能发电的技术,欧盟很多国家以及日本这些国家都在积极的研究,我们国家在太阳能这方面的利用,我们主要是两个,一个是太阳能热水器,一个就是太阳能热水器采暖。6400万平米95%是家庭的太阳能热水器,这个仅次于日本,像日本,日本它就是太阳能发电,这个实验下来无论是紫外线的遮挡还是透光力以及它的发电都是比较理想的,一个平米发电可以达到38瓦,而且这个里面的采光还照样,这个就是房子从内部看上去,外面看上去是一个太阳能的发电。这是日本的一个火车站,它所有的场面全是太阳能,我们国家主要是太阳能热水,解决热水洗澡的问题,这是北京平谷。我们在研究实验方面现在由于成本的降低,生产规模的扩大,所以应用的范围也越来越广。

这个就是太阳能的采暖房,它是怎么做的呢,它的外面是一块金属板,钢的或者铝的都是可以,这个地方有一般空间,太阳从这一晒过来把这块金属板晒得很热,这个热空气是往上走的,在利用上面有一个抽风机,它可以渗到各个房间去,这个个新鲜空气怎么进来的呢,就是在这些钢板或者铝板上面打上一些眼,外面的空气就往里面跑,这样就渗到了各个房间,这个我比较欣赏,为什么呢?它不但可以取暖,而且使大量的新风渗到室内,既解决了通风的问题,也解决了取暖的问题,我们做过这么一种实验,在90年代初期的时候我们在宁夏搞了一个试点,原来我是建设部城市住宅试点领导小组的副所长兼办公室主任,当时我们抓过这么一个试点,这个试点在宁夏,它先建了一栋3件平米的学生宿舍,这个宿舍经过一个冬夏的连环的测试,测试后发现这个楼的室外气温零下17%室内的温度95%是在18-24度,在宁夏我们这个实验小区当时整个就取消了锅炉房,就全用了太阳能暖,而且这个太阳能取暖还在测试的时候,特别是当时是夏天,夏天有一个现象,就是说夏天还降温,这个房子冬天是采暖的,夏天还降温。所以我们这个小区全部取消了锅炉房。

这个是太阳能热水器,就是每家一个太阳能计热器和保温水箱,还有用管子通向各户,每一家一个,这里面有一个问题,如果是一个6层的多层住宅,6层顶上要出现12根管子,这个在管理上不错,因为各家自己管自己的,没有矛盾,但是它管道太多,还有一个是整个投资太大。后来出现了集成供热的管,把这些联系到各户去,这个客户是刚才我说的缺点,可是带来了管理的上一些难度。

还有一个是热泵式的,这个地方有一个温度剂,这个热产生在板面把它汽化,然后在这压缩,在这进行热交换,这也是一种方式。另一方面,就是太阳能热水取暖、制冷一体化。这个方案也很多,就是要热天制冷、冬天采暖,24有热水这样来利用太阳能,这里有一种方案可以介绍给大家,这个是上海科技公关项目,为解决太阳能机器不匹配的问题提出了来的,它平时可以进行地管采暖,也可以有热水,夏天的时候可以把这个引进来,交叉运作,就变成了24连续可以运作了,运作以后我觉得它这个的特点无论在经济上面还是在整体设计上面我还比较欣赏,太阳能制冷在南方是非常好的,因为南方最热的时候、最需要冷量的时候,恰恰太阳能是最强的时候,它的制冷能力也是最强的时候,越热制冷量越大,我认为在南方一些地区,特别是太阳能比较充足,又是冬冷夏热地区是非常适合的。太阳能随着季节的不一样,还有白天和黑夜,它如果连续运转需要一些辅助人员,这个辅助人员当然很多有运电的、运气的的,不一样。这个就是利用热泵,在这加一个热泵技术,太阳能到晚上不够了,这个时候辅助人员可以启动,这个热泵无论是水的还是土壤的,还是空气的,都可以了,这个大家都清楚了。

【奚瑞林】还有的是用电,比方说这个方案太阳能计热以后,到了这进行调配,每一户里面加一个电加热器,自己解决自己温度的问题,这个在管理上面也比较好。这还有控制系统,这个控制系统也很重要,这个就是温差控制,所谓温差控制,就是这个地方的温度和水箱温度差距差时的时候,比如15度这个热水就往这个里面流,比如说低于8度的时候它就自动的停止了,所以这个里面是温差控制的,这个成本要高一些,但是对太阳能的利用更加充分。这个是在北京地区做一个3千平米的房子,一共是4个单元6层的,总投资是19.5万元,省下的电费5年可以回收,还有一个是温度控制,设置上限或下限,就是说这个地方的温度比如夏季高于50度,这个水自动的到热水箱,如果在夏季低于40度,它就停止了,比如冬季我设定在30度,它自动的往这个里面流,到25度它又停止了,这是温度控制。

我们的太阳能特别是一家一个的太阳能,因此专家们呼吁太阳能和建造能够一体化考虑,现在做了一个探索,就是和坡顶结合起来考虑,太阳能和建筑一体化考虑除了考虑它的位置、色彩,还得考虑它的坡度要大,这样可以发挥更大的作用。有一些什么样的形式呢?比如飘板式,还有叠檐式,这个就是壁挂式,还有天窗的形式,这个地方像一个开的天窗,实际上都是太阳能,还有休闲式的,就是底下可以带有休闲的性质,把它抬高了。太阳能计热器把很大一部分遮挡了,做了这个还不影响,这个还可以和中式建筑结合,还有就是与阳台相结合,比如这个地方都是计热器,把太阳的维护栏板来作为计热器,也有的把阳台做成斜面。下面我简单的介绍一下地源热能的情况。我们俗称的地源热泵它包括地下水热泵,地表水热泵,它可以解决采暖、制冷、热水的要求,节能在北京地区据说是1比4的系数,就是你投入1度的电可以得到4度的效能。我介绍一下热泵的基本原理,可能在座的都是专家,我从我学习的角度简单的说一下。

实际上热泵在这进行热交换,热交换以后到这,然后它液化了,吸热后要进行气化,气化后进入压缩泵,然后放到这,由于在压缩的时候它要释放热,又成为液体,这个热再进行热交换,因此,热水、采暖都可以了。如果把这套流程颠倒过来,就是制冷,这里面是单井式的,北京地区如果底下水源情况好的话,可以打得很浅的,比方说冬天的地表温度在这,夏天的地表温度在这,越到地底下夏天就越低,冬天就越高,这个地方有一个交汇,如果我从这把水抽上面,到热交换器进行热交换,再过来,这样来回的循环,如果你进来的水要用底下的热能,那你进来的水就低,低了后就和地底下进行热交换,又可以保持温度,所以这个总是可以循环,这样的做法不污染底下水,也不抽取底下水,所以不影响底下水的情况。还有一个是一个人进行抽取,一个人进行回灌,比如在这抽取,在这回灌,这个就又达到了一定的温度,我们就可以利用这个温度进行制冷和制热。如果水质的情况比较好,也可以采取直接抽取,抽过来再回过去。还有一种就是在地底下埋上很多的管子,这些管子,比方说这个里面我们挖一个巢下去埋下很多螺旋式的管子,这个水也可以进行热交换,我们也可以把底下这部分能量取出来。

还有一种是垂直方向打很多管,比如这个是进水管,这个就是回旋管,所有的这些进水管连起来,所有的回旋管连起来就和底下的进行了热交换,还有一个是现浇基础,它也可以和地底下进行热交换。时间关系我就讲到这里,谢谢大家!


【主持人 王维波】谢谢奚主任,奚主任从节能的角度为我们上了一课。下面请五合国际副总经理刘飞先生做2006年中国房地产新技术、新材料应用的主题演讲,有请刘总!


五合国际建筑设计集团副总经理 刘飞先生

【刘飞】各位嘉宾、各位朋友大家好!今天很高兴有这儿一个机会跟大家在这里做一个交流,刚才前两位嘉宾很精彩的从宏观市场、宏观政策上面以及技术上面做了很精彩的介绍,今天分给我这个话题是新技术、新产品,我觉得新技术新产品是非常重要的,但是我把这个不话题稍微变动了一下,就是说应用的对策我相信依然是更重要的,下面我就简单介绍一下。

五合国际从2000年进入中国以来在五年之间致力于推广世界上各种先进的技术包括高科技的幕墙技术与小区的生态技术,包括大型的公建一系列的技术。为什么今天会谈到这些技术呢,主要是由于今天的话题就是新产品怎样能够得到和创造它,我相信是离不开技术,下面我简单把这些技术做一个简单的回顾,因为今天不是一个技术的交流会,所以我想太枯燥的技术也没有必要讲太多,而且刚才奚老已经讲得非常精彩了。我们把技术分成了维护结构体系、包括自然通风、楼宇控制包括一些其他的技术。从建筑设计方面一个整体全方位的考虑,这样归纳起来对于大家来说有一个比较系统的理解。

下面简单介绍这些系统,这个外墙保温系统,这个在中国推广的时间很短,带来了很非常多的问题,比如外保温的突起、剥落,很多问题在社会上出现是非常多的,随之而来我们要解决它,这个是在德国墙体的构造,德国四层以下的才允许湿作业,大家可以看到操作的程序是非常的多,这样才保证一个比较好的效果。下面这个就是一个外保温加干挂的技术,这个无论从保温性、安全性都是一个的技术,当然造价上会多增加一下,但是从整体的保温性能以及面砖脱落的危险性应该说这种构造是、最方便的构造。包括一些热桥的阻断,保温大家都会非常的强调墙体保温这一块,大保温做了具体的细节要处理好,如果处理不好所带来的问题对于建筑寿命的影响是不言而喻的。举一个简单的例子。比如说现在在做外墙外保温,为了好看大家都把这个水果放在外墙的外湿面的里面,这是一个正确的做法,通常做外保温都是把雨水管包在里面,好象把冷桥全面的断掉,其实不然,大家忽略了一点,比如冬天下雪后冰雪混合物是零度的,如果零度的水在管道里流,直接贴着混凝土的外墙,这样它的建筑寿命会受到非常大的影响。就是说一项技术的采用要全面的考虑。

现在这个阳台连着这块板,现在国内是把整块板包起来是非常浪费的,这是各种冷桥的示意图。现在国内很多Townhouse、别墅类的产品经常会仿制国外的产品做一些金属的屋面,先做混凝土再贴金属,那这个金属表面永远是贴不平的,所以应该采用成体系式的产品。这也是中国另外一个比较误区的地方,一般来说应该是坡屋顶容易漏水,平屋顶不容易漏水,这在中国恰恰相反,这就需要一个非常成套的技术。在国外也有非常先进的产品,比如下面这个三层LOUW玻璃,它的保温性能能够达到36砖墙加上保温,这是一种LOUW玻璃,性能也非常好,就是说先进的玻璃构成了比较好的锻桥的构架,能够构成非常好的窗户,也能够形成比较好的玻璃幕墙。大家看到细门边上的西环广场单层幕墙引起的能耗,以及早上太阳照射引起的不舒适的问题,就是开发商为了节省投资导致的。这是我们做的一个内循环的幕墙的概念图,这个内循环的呼吸幕墙可以跟室内的空调系统的排风结合起来,通过改变玻璃的温度,击了的节能也能相当高的提高舒适度。这种呼吸幕墙可以完全在工厂装配好,这是装配好的效果,现场的施工时间非常短。这个是不节能的楼,这个是节能的楼,大家可以从直观上看到一个非常好的效果。

大家可以看到从广东地区一直到北方地区,非常多的民居大家都装了外部的遮阳帘,自己都会解决这种遮阳设施,我们在做设计的时候一定要考虑各种各样包括自然形式的廉价的遮阳设施。这个就是可以利用建筑的自然设施采取的的遮阳设施,通过太阳角分析,夏天太阳不会把屋子晒热了,可以直接空调的能耗,冬天可以直接照射进屋子了。自然通风和采光这是一项低技术,但是所带来的是不可估量的,通过一些设置达到一个自然循环的效果,把室外凉爽或者温暖的空气带入室内,对室内的空气达到一个非常好的调控的作用,这是一个西班牙的住宅。这是我们在深圳做的一个投标项目,我们设置了遮阳,在同时我们又不希望影响自然采光,通过增加水平的遮阳板来达到自然采光的程度。室内控制系统,就是舒适度,用空调系统维持室内比较良好的舒适程度,所以它的要求是按需调节,同时要有灵活的调控手段。这个是目前进的也是式的空调系统,就是辐射采暖制冷,人的60以上的能量是通过辐射换热排出去的,所以说辐射式的空调系统对人体来说是最舒适,这是我们的一个概念设计图,这条线是传统空调供暖的,这条是辐射的,你的不满意度是非常低的,可以节约30%多的能耗,同时配之的是置换式新风,比较低的风温通过送风口形成空气湖,然后沿着人体向上爬,在这个过程中带走了人体的空气物,这个方式是一种挤压式的,比如有10个SARS病毒,通过一次通风在室内只剩两个。

需要强调的一点是巧妙的配合是和辐射系统搭配,辐射系统我们行业内的名字叫高温制冷低温采暖,二者搭配可以达到的节能效果。这是我们为武汉做的零能耗的别墅设计的理念,冬天纯粹利用阳光来通过空气的循环,这个图看不清楚了,总之它是夏季完全可以达到遮阳的目的,冬季通过阳光室内造成了一个非常良好的循环。包括了楼宇的自控的系统,自控的系统现在IT业这么发达,用一句比较流行的话说“只有想不到的,只有做不到的”。这是双层地面技术,所有的设备放在地下,不需要一些管道。这是同层后排水的技术,在座的各位可能晚上一般会被打麻将的声音吵醒,通过这个设置户与户之间没有声音的传播。现在很多住宅面临着大街,沙尘暴屡屡袭来,这样可以维持一个室内比较好的呼吸系统,这是消除噪声的楼板技术,用废旧橡胶的技术,在铺设两到三公分。这个是24生活热水,现在很多楼盘都在用,但是很多楼盘用得不成功,原因在于他没有考虑水的循环问题,通过这么一种技术我不需要多增加管道,这中管中管的技术可以直接达到循环的目的,保证用户打开水龙头很快就有热水。这是绿色屋面种植技术,他考虑的不单单是上面的植物,要考虑到各方面。另外先进的设计手段,我们对比较特殊的建筑都会采用CFD的模拟软件,这是对室内表面的温度模拟,以保证我们的设计能够符合我们之前的要求。

【刘飞】这是广州电视塔,世界的建筑,这是室内的中庭,这个合肥大剧院面对社会招标,最后我们公司中标了,这是SHOPP ING MALL在法国获得的大奖,这是我刚才提到的武汉的建筑,这是前门的四合院,从崇文门到前门这一带的改造都是北京市政府非常重视的项目,北京市政府又希望保持原有的风貌,这个项目的外皮是原汁原味的北京四合院,但是内部非常高科技的技术,这是济南天泰的高档的住宅,这是南京锋尚,个中国实用型的低密度、零能耗住宅。刚才谈了这么多,都在谈这些技术,但是我刚才一开场就强调今天谈技术不是我的主要的目的,我相信技术只是一个手段,我们为什么要采用技术及首先回顾一下整个中国市场,整个中国10年的建设高潮建设量是非常大的,世界任何一个国家都是不可比拟的,开发商完成了一个初史的积累,同时达到了一定的供需关系,地产发展这么一个阶段后,另外一个因素就是消费者的变化,很多消费者买第二三套房子,他们不停的买房子的目的,除了升级面积另外一个就是寻求新的产品,什么产品才能使他们觉得合适、舒适的产品,我想之所以他们不断的买房因为就是因为他们没有找到,另外2005年还有一个因素,就是整个游戏规则的变化,包括土地不招拍挂,包括资金门槛的提高,所以说综合以上的观点我们认为2005年对于房地产行业是一个从营销时代向产品时代的转化,这是符合产生发展的必然的通路,从营销到产品再到品牌,包括温州的假冒伪劣产品都是这样的发展过程。房地产业必然会遵循这种发展道路,所有现在的品牌价值没有得到充分的体现。

北京锋尚可以说是一个比较小的地产商,万科可以说是这个行业内最知名的地产商,但是北京锋尚由于建设了这么一种高舒适度、低能耗的建筑,采用了成体系的设计方式,它的品牌价值现在在国内不亚于万科,这就是一个品牌价值的体现。综上所述,目前的产品我们认为低品质、同质化严重,在北京卖几万块钱一平米的住宅和经济适用房,除了区域位置以外,没有任何的差别,第二个高能耗是国家和个人无法负担,目前能耗是影响所有国家的经济命脉,个人可能还感受不到,两会刚刚开完,谈得到重要的话题就是热改问题,今后改革后不是纯粹按面积收费,如果按计量收费你用多少热交多少钱,那每个居住的人都会有深切的体会,而且低品质的住宅导致了产品寿命的下降,建设部长公布的数据中国目前的建筑寿命只有30年,我相信30年后这类建筑结构没有问题,由于30后由于设计标准的低,由于对质量没有考虑,这个产品的商业价值是没有的,所以就会增加了物业贬值,30年后一个客户去买房他不会关心这个房地产商的实力有多大,他直接问这个房地产商10年前盖的房子在哪,所以高品质的产品成为的需求。整个2005年处在一个产品升级的临界点,而且几个先行者已经在中国出现,2006年会有一大批新的升级换代的产品的出现。我们做这个目标就是要打造过舒适度、低能耗的绿色产品,这是我们的目的。这是我们对舒适度新的定义,不仅仅是一个温度、湿度,是一个全面的定义,中国节能规范首先比国外的规范从档次上要低一个层次,同时中国的节能规范处在一个升级的阶段,北京从50%升到65%,今后还会继续升。如果现在仅仅按照国家规范做入门级的,等到国家规范升级,那这些建筑更是一个问题,所以我们的设计理念就是充分利用被动式节能的先进理念,这是世界上最流行的观念,我不用主动消费能耗,在不得已的情况下再针对应用科学技术来符合高舒适度。


【刘飞】刚才我介绍了这么多技术,并不是想诱导大家产生一个技术的拼比,目的还是取得高舒适度和低能耗,这是目的,与采用的技术多少和是否先进没有关系,如果什么技术都不采用,达到一个非常的效果的话,那是最的技术,这是我们总结出来的18项技术,我还是强调一点,我不强调技术,技术只是手段,所以技术的复杂性我们会用非常尖端的软件进行设计。另外一个就是建筑技术与建筑艺术相结合,还有一个国家提倡这种节约型社会,舒适健康应该有一个平衡,所以说2006年的产品面临着升级换代,升级换代的途径就是技术的创新,所以说技术非常的重要,但是技术只是手段,不是目的,我们的目的是升级我们的产品,创造我们的品牌,为中国以后的地产发展做一个非常好的基石,谢谢大家!


主持人:房天下新闻总监 王维波先生

【主持人 王维波】谢谢刘总的精彩发言!刘总给我们上了生动的一课,让我们受益匪浅,下面请各地的开发商的代表,有请深圳保利文化广场有限公司刘刚先生做主题发言,您的时间是五!

【刘刚】感谢主办方和各位嘉宾,由于时间比较紧张,我想现场调动一些视觉和听觉,马上请放几的一个短片。(播放短片)
 

【主持人 王维波】:本次论坛到此结束,谢谢大家

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